樓市新政刺激 青島房?jī)r(jià)連漲仨月

　　相關(guān)報(bào)道：青島房?jī)r(jià)連漲三月 商品房環(huán)比漲1.4% 購(gòu)房或進(jìn)觀望期

    早報(bào)訊 昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了今年2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，較之1月份“普漲”，本次可以說(shuō)是全線上漲。新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，漲幅最大的城市為北京和廣州，環(huán)比漲幅3.1%。青島的新房、二手房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)環(huán)比上漲。就在各方都看好2013年樓市之際，3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布新“國(guó)五條”細(xì)

則，樓市隨即進(jìn)入博弈階段，如今3月已是中旬，買(mǎi)房人、賣(mài)房人以及房產(chǎn)中介等各方都在急切地等待地方細(xì)則的公布實(shí)施。

　　二手住宅環(huán)比上漲0.4%

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格方面，與1月相比，2月70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為3.1%。與去年2月相比，今年2月70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有8個(gè)，上漲的城市有62個(gè)。2月份，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為8.2%。

　　總體來(lái)說(shuō)，2月份的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)明顯增多，北上廣深四大城市再次扮演了“領(lǐng)頭羊”的角色，無(wú)論是環(huán)比還是同比，均領(lǐng)跑漲幅排行榜。青島新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.4%。二手住宅環(huán)比同樣上漲，漲幅為0.4%。

　　此前，各方都對(duì)2013年的樓市充滿(mǎn)信心，普遍看漲2013年樓市。但就在這個(gè)節(jié)骨眼上，3月1日晚間國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（業(yè)界普遍簡(jiǎn)稱(chēng)新“國(guó)五條”）。此次出臺(tái)的細(xì)則包括限購(gòu)范圍擴(kuò)大、二套房首付及利率繼續(xù)上調(diào)、二手房過(guò)戶(hù)個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至差額的20%、預(yù)報(bào)價(jià)過(guò)高將暫停發(fā)預(yù)售許可證、到“十二五”期末所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)等。業(yè)界普遍認(rèn)為影響很大的新 “國(guó)五條”細(xì)則由于是3月初出臺(tái)，因此后市情況如何還有待觀察。

　　成交量連創(chuàng)紀(jì)錄

　　其中 “二手房個(gè)稅將由總額1%改為差額的20%計(jì)征”這一條給樓市帶來(lái)的震動(dòng)是最大的。自國(guó)務(wù)院細(xì)則發(fā)布之日起，我市各區(qū)市的房地產(chǎn)交易中心人滿(mǎn)為患，辦理繳稅、過(guò)戶(hù)或咨詢(xún)，趕在政策未落地青島之前迅速完成買(mǎi)房過(guò)程的市民擠爆了各交易大廳。

　　繼首周成交量環(huán)比漲幅達(dá)3倍的情況下，第二周繼續(xù)創(chuàng)新高。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周青島二手房成交量高達(dá)2469套，環(huán)比上漲37.5%，7天的交易量幾乎與往年旺季一個(gè)月二手房成交量基本持平。從各區(qū)來(lái)看，上周青島市二手房各區(qū)域的成交量都再次實(shí)現(xiàn)了全線增長(zhǎng)。從每日成交情況來(lái)看，成交數(shù)據(jù)打破了多項(xiàng)紀(jì)錄。首先，上周是青島二手房有史以來(lái)，首個(gè)每日成交都過(guò)百套的一周；也是首個(gè)平均日成交過(guò)300套的一周。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周青島市二手房市場(chǎng)平均日成交量高達(dá)353套，此外還首次出現(xiàn)了日成交過(guò)400套的日子，還不止一天，上周青島市二手房連續(xù)3天單日交易量超過(guò)了400套，其中3月13日成交465套為歷來(lái)最高。

　　分析

　　保剛需仍是重要考量因素

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，目前二手房市場(chǎng)上的確出現(xiàn)了一些恐慌，但預(yù)計(jì)可能的各地政策落地細(xì)則會(huì)有保護(hù)自住的條款。如果是最近面臨過(guò)戶(hù)的，當(dāng)然應(yīng)該加緊過(guò)戶(hù)，但還未達(dá)成意向交易的也無(wú)需恐慌。新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前，二手房成交高峰仍將持續(xù)，但成交價(jià)格短期內(nèi)或?qū)⑹艿揭种疲史€(wěn)步下探走勢(shì)。

　　受這輪二手房“交易潮”的影響，后續(xù)出臺(tái)的新“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則有望“保護(hù)剛性需求”。有媒體透露，在遭遇到巨大的“輿論反彈”之后，財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局已經(jīng)著手制定包括 “保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則的落實(shí)方案，并上報(bào)了國(guó)務(wù)院。

　　大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)3月底前是各地方政府細(xì)則集中落地的時(shí)間。島城一房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人向記者透露，上周五房地產(chǎn)相關(guān)主管部門(mén)召集了部分房產(chǎn)中介、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人召開(kāi)座談會(huì)，就限購(gòu)令是否擴(kuò)大、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等細(xì)則進(jìn)行了意見(jiàn)征詢(xún)，大家普遍認(rèn)為應(yīng)該保護(hù)剛需購(gòu)房者及首次改善性購(gòu)房者，尤其是在稅費(fèi)方面。但當(dāng)天并沒(méi)有拿出一個(gè)最終的方案?！邦A(yù)計(jì)本月底會(huì)有個(gè)方案，依據(jù)以往每次調(diào)控我市的反應(yīng)來(lái)看，照章執(zhí)行的可能性較大?！边@名負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　多名業(yè)內(nèi)人士分析指出，縱觀我國(guó)多次調(diào)控，基本是一個(gè)“前期過(guò)熱、短期壓抑、后期反彈”的循環(huán)，預(yù)計(jì)本次政策在地方落地實(shí)施后，市場(chǎng)會(huì)迅速降溫，但長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲預(yù)期難改。究其原因，是引起價(jià)格上漲的供需矛盾尚未解決：一方面，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策多采取暫時(shí)抑制需求的措施，在一定時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)活躍度降低，但實(shí)際需求仍然龐大，尤其是一線城市以及像青島這樣的重點(diǎn)二線城市，需求終會(huì)迎來(lái)釋放期。另一方面，限購(gòu)限貸等限制性措施，在一定程度上抑制了供給。我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)都集中在交易環(huán)節(jié)，而持有環(huán)節(jié)則是“零稅費(fèi)”，這就使得多套持有成本幾乎可以忽略不計(jì)，難以有效盤(pán)活市場(chǎng)房源。因此，在供需問(wèn)題還未改善的情況下，即使本次稅費(fèi)調(diào)整的影響較大，也難以完全發(fā)揮稅收對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的作用。

　　反應(yīng)

　　新政即將落地樓市各方忐忑

　　隨著住建部釋放保護(hù)剛需的政策信號(hào)，現(xiàn)在二手房交易相比較政策剛出臺(tái)的那周，價(jià)格漲勢(shì)出現(xiàn)放緩。一部分購(gòu)房者觀望心態(tài)漸濃。

　　3月1日出臺(tái)的 “國(guó)五條”細(xì)則，已經(jīng)造成連續(xù)數(shù)日全國(guó)各城市二手房交易量暴增、二手房中介業(yè)務(wù)倍增的連鎖反應(yīng)。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這種火爆現(xiàn)象只是“曇花一現(xiàn)”，若新政具體細(xì)則到位實(shí)施，將給市場(chǎng)帶來(lái)極大“殺傷力”。如今已是3月中下旬，買(mǎi)房人、賣(mài)房人、開(kāi)發(fā)商、中介等房地產(chǎn)參與各方無(wú)一不進(jìn)入緊張狀態(tài)，關(guān)于新“國(guó)五條”的落地、關(guān)于房?jī)r(jià)的表態(tài)、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的看法，都是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　地方政府緊鑼密鼓地制定各自的落地細(xì)則之時(shí)，近期連續(xù)出現(xiàn)的各方說(shuō)法和解讀不一的房地產(chǎn)羅生門(mén)事件，無(wú)疑顯示出這種忐忑不安的心態(tài)。

　　先是深圳被媒體爆出針對(duì)具體區(qū)域和樓盤(pán)出臺(tái)“限漲令”。3月12日，微博上開(kāi)始流傳深圳出臺(tái)最嚴(yán)“限漲令”的傳言。稱(chēng)多家開(kāi)發(fā)商在參加當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)的會(huì)議時(shí)，被口頭通知今后所有新盤(pán)“不得漲價(jià)”，且不會(huì)像以往其他城市出臺(tái)的“限價(jià)令”只針對(duì)全市設(shè)置一個(gè)不得超過(guò)的“均價(jià)”，而是具體到各個(gè)區(qū)域和樓盤(pán)自身的價(jià)格，以今年2月份的成交均價(jià)為基準(zhǔn)。隨后有網(wǎng)絡(luò)媒體跟進(jìn)報(bào)道，上述消息已得到10多家深圳當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商證實(shí)，且每個(gè)新盤(pán)、每個(gè)月的成交均價(jià)，環(huán)比上個(gè)月都不能上漲。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委隨后回應(yīng)稱(chēng)，為避免全市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，深圳市將嚴(yán)格落實(shí)“國(guó)五條”細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，沿用兩年來(lái)的做法，運(yùn)用調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，執(zhí)行關(guān)于商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)等規(guī)定，將于近期公布深圳年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，但并未專(zhuān)門(mén)出臺(tái)新的“限漲令”。

　　各方對(duì)深圳“限漲令”表態(tài)不一之時(shí)，住建部部長(zhǎng)姜偉新在“兩會(huì)”期間的一個(gè)表態(tài)又引發(fā)關(guān)注。當(dāng)被記者問(wèn)及房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)按20%差額收稅的問(wèn)題時(shí)，姜偉新說(shuō)：“這個(gè)文件一定要堅(jiān)決執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中效果會(huì)逐步地顯現(xiàn)出來(lái)，一定會(huì)往下走的?！彪S后立即有媒體撰文表示，住建部部長(zhǎng)表示今年房?jī)r(jià)一定會(huì)往下走。不過(guò)央視主持人白巖松很快給出了另一個(gè)說(shuō)法，他認(rèn)為姜部長(zhǎng)原話(huà)指的是新政策會(huì)向下走，并不是房?jī)r(jià)向下走。“很多記者跟很多百姓太期待房?jī)r(jià)盡快向下走，所以把這句話(huà)解讀成了大標(biāo)題?！卑讕r松表示。

　　而對(duì)于地方政府出臺(tái)新“國(guó)五條”落地政策的時(shí)間，目前各方也是猜測(cè)不一。上周五網(wǎng)上曾有傳言北京將在當(dāng)天出臺(tái)落地政策，其中“二套房貸首付7成、利率為基準(zhǔn)利率的1.3倍”將成真的說(shuō)法頗吸引眼球 ，最終該說(shuō)法被證實(shí)只是傳言。

　　3月18日，一條《北京落實(shí)“國(guó)五條”唯一住房將視情況減免20%個(gè)稅》的新聞引起軒然大波。北京一媒體報(bào)道，有北京地產(chǎn)中介表示已接到上級(jí)文件，文件指出“出售房產(chǎn)是滿(mǎn)5年唯一住房，免征個(gè)稅。滿(mǎn)4年唯一住房，只征4%個(gè)稅，滿(mǎn)3年唯一住房征8%，以此類(lèi)推。若不是唯一住房，無(wú)論是否滿(mǎn)5年，都要征收賣(mài)房所得的20%個(gè)人所得稅?！睂?duì)此，北京市住建委新聞宣傳的負(fù)責(zé)人透露，并未發(fā)布任何與《國(guó)五條細(xì)則》相關(guān)的消息，《細(xì)則》具體內(nèi)容也未發(fā)布。中介從何渠道得到的消息不得而知。

　　上述羅生門(mén)事件中，參與各方的種種說(shuō)法和表態(tài)，以及近期二手房市場(chǎng)“集中過(guò)戶(hù)高峰”等現(xiàn)象，均顯示了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策出臺(tái)期的忐忑心態(tài)?！澳男┑胤秸畷?huì)被定義為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市？二套房差額所得稅各地細(xì)則如何解讀，會(huì)影響哪些買(mǎi)家和賣(mài)家？一手房、二手房市場(chǎng)會(huì)受到多大沖擊和影響？這些問(wèn)題都需要得到解答，而市場(chǎng)參與各方都涉及其中，大家都很忐忑?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。