房價下跌仍在高位外來大鱷成主角

????12月13日上午，崔瑋還是在二手房買賣合同上簽了字，紹興路套二60平方米的房子正式轉(zhuǎn)手給別人。從年初買入的75萬元漲到了現(xiàn)在的78萬元，但交完稅還是賠了2萬多元。5年內(nèi)轉(zhuǎn)手稅費很高，“年底周轉(zhuǎn)資金，沒想到賣不上價格。這是5年來第一次賠錢賣房。”崔瑋說道。8月底，王升不得不交了5萬元定金參加合肥路一家樓盤的搖號選房活動，開發(fā)商承諾不交定金享受不到優(yōu)惠。結(jié)果搖號后的數(shù)天，售樓處依然房源很多，優(yōu)惠仍在，根本不用再搖號。7月份，市北區(qū)德馨筑家釋放起價7777元的超低價，然而均價 9000多元……

????房價“假摔”、樓盤“假火爆”也許并不能完整概括青島2012年樓市的跌宕起伏，但雙“假”是這一年里不得不提的尷尬。2012年的青島樓市在博弈中前進。樓盤之間博弈，樓盤與購房者之間博弈，博弈從未停止。

????上半年

????跌

????縱觀2012年上半年青島樓市，籠罩2011年市場的陰霾仍在延續(xù)，2012年1～ 6月青島市新房共成交31188套，新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4%，超過了3成。房地產(chǎn)市場上，外來大鱷徹底成為主角，銷售金額排行榜前十的開發(fā)商中外來大鱷占據(jù)了9席，本地企業(yè)僅有一家。這些大鱷大盤在上半年應對市場淡季時，不約而同地采用了同樣的營銷模式——價格戰(zhàn)。

????抄底6500元，結(jié)果還在降

????目前在城陽區(qū)從事皮包生意的李子奇，從去年便開始看房。去年10月份，白沙河區(qū)域龍湖開始降價的時候，他去了售樓處，沒出手?！爸案杏X房價會跌。白沙河區(qū)域一片空地，以后還會建很多房子，供應量很大，感覺房價可能還會跌。今年年初，情況有所改變，成交量低迷，城陽區(qū)樓盤有優(yōu)惠，但力度并不大。找中介朋友問了問，說價格很難跌了?！崩钭悠嬲f道。

????2012年2月初中介給推薦了城陽南部的一套二手房，價格6500元，戶型不錯，首付21萬元，在預算范圍內(nèi)，李子奇出手了。中介當時那句話讓李子奇印象深刻，這是抄底價，買了肯定賺?！跋氩坏?，價格仍然繼續(xù)跌。4月份，該區(qū)域內(nèi)成交的二手房就有低于6500元的了，半年后，跌了300元?！痹谏习肽?，城陽區(qū)是優(yōu)惠樓盤最多的區(qū)域。5萬元抵15萬元、買房送車位、買住宅送公寓等，折算后的價格要低于去年。即使如此，成交量仍很低迷。

????外來大鱷徹底成市場主角

????2012上半年青島房地產(chǎn)市場上，銷售金額排行榜前十的開發(fā)商中外來大鱷占據(jù)了9席，本地企業(yè)僅有一家。這也是最近三年以來，本土房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)最弱勢的一年。曾經(jīng)躋身2011年前十名的海爾地產(chǎn)、海信地產(chǎn)和青建地產(chǎn)均未進入今年上半年的十強排行榜。

????上半年排名靠前的均是李滄大鱷樓盤。分別是中海國際社區(qū)、中南世紀城、萬科生態(tài)城和李滄萬達廣場。這些大鱷大盤在上半年應對市場淡季時，不約而同地采用了同樣的營銷模式——價格戰(zhàn)。2月底，中海國際社區(qū)公布價格新策略，新年首推200套特價房源，成交客戶可在“總價減免6.6萬元”“2萬元購買地下一層車位(價值10萬元)”“1萬元購買地下一層車位(價值9萬元)”三種優(yōu)惠中選一種，如今這樣的優(yōu)惠已經(jīng)沒有了。萬科的價格策略則表現(xiàn)在“低價開盤”上。

????另外，上半年，黑龍江路沿線，中鐵華胥美邦起價不足5000元，隨后天泰城微社區(qū)以5000元/㎡的價格開盤銷售；鑫江拉菲莊園8.8折優(yōu)惠；此外還有卓越蔚藍群島、金日紫都、天竺嘉園、祥泰正陽東郡、厚德森林國際等多家新盤進行促銷。

????新房成交量同比跌三成

????縱觀2012年上半年青島樓市，籠罩2011年市場的陰霾仍在延續(xù)，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年1～6月青島市新房共成交31188套。新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4% ，超過了3成。從上半年整體走勢來看，新房市場的起伏波動很大。

????1月開始，在限購政策絲毫不松動和農(nóng)歷新年長假的雙重夾擊下，樓市開年就跌入了谷底，1月青島全市新建住宅的總成交量僅為2145套，為今年樓市蒙上了陰影。2月青島市公布了住房維修基金的新政，促成了2月樓市的成交恢復，2月全市新建住宅成交量達到了5192套?？稍陔S后的3月、4月樓市跌入谷底，月成交量分別為3449套、3526套，僅高于1月。開發(fā)商們Hold不住了。從4月中旬開始，樓盤在價格上“動腦子”。大多是試探性的打折優(yōu)惠，也有個別降價力度大的。5月成交量回升，新房共成交7266套。隨之而來的6月，在開發(fā)商以價換量和房貸利率下調(diào)的雙重利好下，基本保持了5月的業(yè)績。

????下半年

????假

????下半年，青島樓市充斥著各種“假”，先收定金，再集中選房，營造火爆的場面。除了“假火爆”，還有“假摔”，浮山后有兩家樓盤自稱價格不足1萬元，但房源只有兩套……今年前11個月，青島新房均價從9600多元跌至現(xiàn)在11月份的9470元，整體處于下跌狀態(tài)，但房價依然很高。但下半年青島新房取得成交量有目共睹，目前超過了5萬套，遠好于上半年。

????投資客炒房，賠了2萬多

????12月13日上午，崔瑋還是在二手房買賣合同上簽了字，紹興路套二60平方米的房子正式轉(zhuǎn)手給別人。從年初買入的75萬元漲到了現(xiàn)在的78萬元，但交完稅還是賠了2萬多元。5年內(nèi)轉(zhuǎn)手稅費很高，“年底周轉(zhuǎn)資金，沒想到賣不上價格。這是5年來第一次賠錢賣房?！贝蕃|說道。

????“投資客炒房，基本都是短線。2010年以前，幾個月轉(zhuǎn)手一套房子很正常，可以賺差價?，F(xiàn)在不行了，高稅費是擊退投資客的利器，遠比限購令的影響大。舉個例子，今年你買了這套房子，如果5年以內(nèi)要轉(zhuǎn)手賣了，稅費是全額征收，有一個稅是全額的5.5% ，總價 100萬，稅費就是5.5萬元。5年以上的話是差額的5.5%，可能不足1萬元。一年的時間，總房價可能漲了兩三萬元，而稅費直接抵消了這部分利潤，出現(xiàn)投資客賠本的情況?！笨仆H不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰向記者介紹說，“今年下半年，投資客已經(jīng)非常謹慎，出手的很少。閉著眼投資的時候已經(jīng)過去了?！?/p>

????“假火爆”，搖號是幌子

????8月底，王升不得不交了5萬元定金參加合肥路一家樓盤的搖號選房活動，開發(fā)商承諾不交定金享受不到優(yōu)惠。結(jié)果搖號后的數(shù)天，售樓處依然房源很多，優(yōu)惠仍在，根本不用搖號。9月份的時候，記者曾到這家樓盤進行探訪。8月份推出的房源還有，價格并沒有調(diào)整，直到現(xiàn)在該樓盤房價也沒有上漲，仍在搞優(yōu)惠。

????下半年，青島樓盤采取了新的策略，先收定金，集中選房，營造火爆的場面。然而當價格釋放的時候，部分購房者會放棄購房打算?！?00人搶220套房子”，表面上哄搶房子，實際結(jié)果是房子仍會剩余。另外“日光盤”也是這樣制造出來的。很多項目的認籌準備時間長達大半年。比方說，李滄區(qū)一家樓盤去年11月份就已具備銷售條件，但一直拖到今年7月才開盤，一期推出了200多套房源?！翱蛻舴e累時間加長，而推出房源縮水，造就所謂的日光盤?！奔茨珜汖垹I銷總監(jiān)魏斌介紹說。

????“假”降價，房價挺高

????7月份，市北區(qū)德馨筑家釋放起價7777元的超低價，然而均價9000多元；浮山后有兩家樓盤自稱價格不足1萬元，但房源只有兩套……房價“假摔”、樓盤“假火爆”也許并不能完整概括青島2012年樓市的跌宕起伏，但雙“假”是這一年里不得不提的尷尬。

????今年青島房價到底降了多少？是不是大跌？權威數(shù)據(jù)顯示，青島房價仍很高。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前11個月，青島新房均價從9600多元跌至現(xiàn)在11月份的9470元，均價依然很高，整體處于下跌狀態(tài)。進入11月份，每平米降了33元，11月份青島新建住宅價格為9470元每平方米。

????雖然房價仍很高，但下半年青島新房取得成交量有目共睹，目前超過了5萬套，遠好于上半年。有歡喜也有憂愁。當大多數(shù)樓盤著手下一年的時候，還有樓盤在年底搞優(yōu)惠，掙扎在任務量的邊緣?？傮w看，2012年的青島樓市在博弈中前進。樓盤之間博弈，樓盤與購房者之間博弈，博弈從未停。文/圖 記者 李晨

????樓市2012

????博弈中前進

????2012年，出手購房不再100% 無風險，甚至投資客都有失手的情況。部分樓盤采取促銷手段換取成交量，外來大鱷做得更加到位，徹底成為青島樓市的主角。也有部分樓盤在價格上做手腳，玩假降價，還有制造假火爆的。

????2012年青島樓市經(jīng)歷了寒風入骨、暖風拂面；開發(fā)商之間博弈、樓盤購房者之間博弈。月成交量呈上升勢頭，房價依然很高。

????展望2013年，島城樓市只能在枷鎖中艱難開拓。限購令延續(xù)已經(jīng)板上釘釘，房產(chǎn)稅傳聞四起，國家調(diào)控政策已經(jīng)明確不放松。在樓市發(fā)展的過程中，調(diào)控政策無時不發(fā)揮著引導和限制的導向作用，可以說明年島城樓市仍有緊箍咒在，開發(fā)商的日子仍很艱難。

????◎相關新聞

????3家大鱷抱團拍下歡樂濱海城地塊

????12月24日上午，青島市2012年度最后一場國有建設用地拍賣會在青島公共資源交易中心舉行。此次拍賣會，3家大鱷抱團耗資13.5億元拿下歡樂濱海城 A區(qū)域，單價超過了3000元/平方米。據(jù)了解，規(guī)劃建設的青島數(shù)字文化體驗中心項目將打造為特色海洋主題體驗園，成為國家級數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)示范基地。綠地集團擬在歡樂濱海城投資開發(fā)超高層大型現(xiàn)代服務業(yè)綜合體項目，打造兩棟約280米的超高層雙子塔。

????本場拍賣會上，位于市北區(qū)瑞海北路240號，歡樂濱海城的四幅地塊同時上市。根據(jù)介紹，1號地塊將用于建設住宅、商業(yè)服務設施。除了開發(fā)商品房外，還將劃撥土地4002平方米，用于建設一處幼兒園，同時將提取保障性住房集中建設項目土地補償專項資金用于保障房的建設。最終1號地塊以樓面地價 3566元/平方米被88號競買人成功競得，總價接近9.5億元。88號競買人正是綠地、魯信和國信聯(lián)合組成的買家。

????之后的現(xiàn)場拍賣也再無懸念，2號地塊、3號地塊，先后被88號競買人收入囊中，其中2號地塊成交價為樓面地價 3321元/平方米，總價超過 1.5億元；3號地塊成交價為樓面地價 2437元/平方米，總價超過2.5億元。4號地塊因前期無人遞交競拍申請，現(xiàn)場由青島市國土資源局依照拍賣程序收回。此次拍賣會，標志著著名房地產(chǎn)大鱷綠地集團正式進軍青島樓市。(記者 李晨)