青島房?jī)r(jià)下跌仍在高位 外來(lái)大鱷成市場(chǎng)主角

????12月13日上午，崔瑋還是在二手房買(mǎi)賣(mài)合同上簽了字，紹興路套二60平方米的房子正式轉(zhuǎn)手給別人。從年初買(mǎi)入的75萬(wàn)元漲到了現(xiàn)在的78萬(wàn)元，但交完稅還是賠了2萬(wàn)多元。5年內(nèi)轉(zhuǎn)手稅費(fèi)很高，“年底周轉(zhuǎn)資金，沒(méi)想到賣(mài)不上價(jià)格。這是5年來(lái)第一次賠錢(qián)賣(mài)房?！贝蕃|說(shuō)道。8月底，王升不得不交了5萬(wàn)元定金參加合肥路一家樓盤(pán)的搖號(hào)選房活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商承諾不交定金享受不到優(yōu)惠。結(jié)果搖號(hào)后的數(shù)天，售樓處依然房源很多，優(yōu)惠仍在，根本不用再搖號(hào)。7月份，市北區(qū)德馨筑家釋放起價(jià)7777元的超低價(jià)，然而均價(jià) 9000多元……

????房?jī)r(jià)“假摔”、樓盤(pán)“假火爆”也許并不能完整概括青島2012年樓市的跌宕起伏，但雙“假”是這一年里不得不提的尷尬。2012年的青島樓市在博弈中前進(jìn)。樓盤(pán)之間博弈，樓盤(pán)與購(gòu)房者之間博弈，博弈從未停止。

????上半年

????跌

????縱觀2012年上半年青島樓市，籠罩2011年市場(chǎng)的陰霾仍在延續(xù)，2012年1～ 6月青島市新房共成交31188套，新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4%，超過(guò)了3成。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，外來(lái)大鱷徹底成為主角，銷(xiāo)售金額排行榜前十的開(kāi)發(fā)商中外來(lái)大鱷占據(jù)了9席，本地企業(yè)僅有一家。這些大鱷大盤(pán)在上半年應(yīng)對(duì)市場(chǎng)淡季時(shí)，不約而同地采用了同樣的營(yíng)銷(xiāo)模式——價(jià)格戰(zhàn)。

????抄底6500元，結(jié)果還在降

????目前在城陽(yáng)區(qū)從事皮包生意的李子奇，從去年便開(kāi)始看房。去年10月份，白沙河區(qū)域龍湖開(kāi)始降價(jià)的時(shí)候，他去了售樓處，沒(méi)出手?！爸案杏X(jué)房?jī)r(jià)會(huì)跌。白沙河區(qū)域一片空地，以后還會(huì)建很多房子，供應(yīng)量很大，感覺(jué)房?jī)r(jià)可能還會(huì)跌。今年年初，情況有所改變，成交量低迷，城陽(yáng)區(qū)樓盤(pán)有優(yōu)惠，但力度并不大。找中介朋友問(wèn)了問(wèn)，說(shuō)價(jià)格很難跌了。”李子奇說(shuō)道。

????2012年2月初中介給推薦了城陽(yáng)南部的一套二手房，價(jià)格6500元，戶型不錯(cuò)，首付21萬(wàn)元，在預(yù)算范圍內(nèi)，李子奇出手了。中介當(dāng)時(shí)那句話讓李子奇印象深刻，這是抄底價(jià)，買(mǎi)了肯定賺?！跋氩坏?，價(jià)格仍然繼續(xù)跌。4月份，該區(qū)域內(nèi)成交的二手房就有低于6500元的了，半年后，跌了300元。”在上半年，城陽(yáng)區(qū)是優(yōu)惠樓盤(pán)最多的區(qū)域。5萬(wàn)元抵15萬(wàn)元、買(mǎi)房送車(chē)位、買(mǎi)住宅送公寓等，折算后的價(jià)格要低于去年。即使如此，成交量仍很低迷。

????外來(lái)大鱷徹底成市場(chǎng)主角

????2012上半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)上，銷(xiāo)售金額排行榜前十的開(kāi)發(fā)商中外來(lái)大鱷占據(jù)了9席，本地企業(yè)僅有一家。這也是最近三年以來(lái)，本土房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)最弱勢(shì)的一年。曾經(jīng)躋身2011年前十名的海爾地產(chǎn)、海信地產(chǎn)和青建地產(chǎn)均未進(jìn)入今年上半年的十強(qiáng)排行榜。

????上半年排名靠前的均是李滄大鱷樓盤(pán)。分別是中海國(guó)際社區(qū)、中南世紀(jì)城、萬(wàn)科生態(tài)城和李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這些大鱷大盤(pán)在上半年應(yīng)對(duì)市場(chǎng)淡季時(shí)，不約而同地采用了同樣的營(yíng)銷(xiāo)模式——價(jià)格戰(zhàn)。2月底，中海國(guó)際社區(qū)公布價(jià)格新策略，新年首推200套特價(jià)房源，成交客戶可在“總價(jià)減免6.6萬(wàn)元”“2萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)地下一層車(chē)位(價(jià)值10萬(wàn)元)”“1萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)地下一層車(chē)位(價(jià)值9萬(wàn)元)”三種優(yōu)惠中選一種，如今這樣的優(yōu)惠已經(jīng)沒(méi)有了。萬(wàn)科的價(jià)格策略則表現(xiàn)在“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”上。

????另外，上半年，黑龍江路沿線，中鐵華胥美邦起價(jià)不足5000元，隨后天泰城微社區(qū)以5000元/㎡的價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；鑫江拉菲莊園8.8折優(yōu)惠；此外還有卓越蔚藍(lán)群島、金日紫都、天竺嘉園、祥泰正陽(yáng)東郡、厚德森林國(guó)際等多家新盤(pán)進(jìn)行促銷(xiāo)。

????新房成交量同比跌三成

????縱觀2012年上半年青島樓市，籠罩2011年市場(chǎng)的陰霾仍在延續(xù)，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1～6月青島市新房共成交31188套。新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4% ，超過(guò)了3成。從上半年整體走勢(shì)來(lái)看，新房市場(chǎng)的起伏波動(dòng)很大。

????1月開(kāi)始，在限購(gòu)政策絲毫不松動(dòng)和農(nóng)歷新年長(zhǎng)假的雙重夾擊下，樓市開(kāi)年就跌入了谷底，1月青島全市新建住宅的總成交量?jī)H為2145套，為今年樓市蒙上了陰影。2月青島市公布了住房維修基金的新政，促成了2月樓市的成交恢復(fù)，2月全市新建住宅成交量達(dá)到了5192套。可在隨后的3月、4月樓市跌入谷底，月成交量分別為3449套、3526套，僅高于1月。開(kāi)發(fā)商們Hold不住了。從4月中旬開(kāi)始，樓盤(pán)在價(jià)格上“動(dòng)腦子”。大多是試探性的打折優(yōu)惠，也有個(gè)別降價(jià)力度大的。5月成交量回升，新房共成交7266套。隨之而來(lái)的6月，在開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量和房貸利率下調(diào)的雙重利好下，基本保持了5月的業(yè)績(jī)。

????下半年

????假

????下半年，青島樓市充斥著各種“假”，先收定金，再集中選房，營(yíng)造火爆的場(chǎng)面。除了“假火爆”，還有“假摔”，浮山后有兩家樓盤(pán)自稱價(jià)格不足1萬(wàn)元，但房源只有兩套……今年前11個(gè)月，青島新房均價(jià)從9600多元跌至現(xiàn)在11月份的9470元，整體處于下跌狀態(tài)，但房?jī)r(jià)依然很高。但下半年青島新房取得成交量有目共睹，目前超過(guò)了5萬(wàn)套，遠(yuǎn)好于上半年。

????投資客炒房，賠了2萬(wàn)多

????12月13日上午，崔瑋還是在二手房買(mǎi)賣(mài)合同上簽了字，紹興路套二60平方米的房子正式轉(zhuǎn)手給別人。從年初買(mǎi)入的75萬(wàn)元漲到了現(xiàn)在的78萬(wàn)元，但交完稅還是賠了2萬(wàn)多元。5年內(nèi)轉(zhuǎn)手稅費(fèi)很高，“年底周轉(zhuǎn)資金，沒(méi)想到賣(mài)不上價(jià)格。這是5年來(lái)第一次賠錢(qián)賣(mài)房?！贝蕃|說(shuō)道。

????“投資客炒房，基本都是短線。2010年以前，幾個(gè)月轉(zhuǎn)手一套房子很正常，可以賺差價(jià)?，F(xiàn)在不行了，高稅費(fèi)是擊退投資客的利器，遠(yuǎn)比限購(gòu)令的影響大。舉個(gè)例子，今年你買(mǎi)了這套房子，如果5年以內(nèi)要轉(zhuǎn)手賣(mài)了，稅費(fèi)是全額征收，有一個(gè)稅是全額的5.5% ，總價(jià) 100萬(wàn)，稅費(fèi)就是5.5萬(wàn)元。5年以上的話是差額的5.5%，可能不足1萬(wàn)元。一年的時(shí)間，總房?jī)r(jià)可能漲了兩三萬(wàn)元，而稅費(fèi)直接抵消了這部分利潤(rùn)，出現(xiàn)投資客賠本的情況。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰向記者介紹說(shuō)，“今年下半年，投資客已經(jīng)非常謹(jǐn)慎，出手的很少。閉著眼投資的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了?！?/p>

????“假火爆”，搖號(hào)是幌子

????8月底，王升不得不交了5萬(wàn)元定金參加合肥路一家樓盤(pán)的搖號(hào)選房活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商承諾不交定金享受不到優(yōu)惠。結(jié)果搖號(hào)后的數(shù)天，售樓處依然房源很多，優(yōu)惠仍在，根本不用搖號(hào)。9月份的時(shí)候，記者曾到這家樓盤(pán)進(jìn)行探訪。8月份推出的房源還有，價(jià)格并沒(méi)有調(diào)整，直到現(xiàn)在該樓盤(pán)房?jī)r(jià)也沒(méi)有上漲，仍在搞優(yōu)惠。

????下半年，青島樓盤(pán)采取了新的策略，先收定金，集中選房，營(yíng)造火爆的場(chǎng)面。然而當(dāng)價(jià)格釋放的時(shí)候，部分購(gòu)房者會(huì)放棄購(gòu)房打算?！?00人搶220套房子”，表面上哄搶房子，實(shí)際結(jié)果是房子仍會(huì)剩余。另外“日光盤(pán)”也是這樣制造出來(lái)的。很多項(xiàng)目的認(rèn)籌準(zhǔn)備時(shí)間長(zhǎng)達(dá)大半年。比方說(shuō)，李滄區(qū)一家樓盤(pán)去年11月份就已具備銷(xiāo)售條件，但一直拖到今年7月才開(kāi)盤(pán)，一期推出了200多套房源?！翱蛻舴e累時(shí)間加長(zhǎng)，而推出房源縮水，造就所謂的日光盤(pán)。”即墨寶龍營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)魏斌介紹說(shuō)。

????“假”降價(jià)，房?jī)r(jià)挺高

????7月份，市北區(qū)德馨筑家釋放起價(jià)7777元的超低價(jià)，然而均價(jià)9000多元；浮山后有兩家樓盤(pán)自稱價(jià)格不足1萬(wàn)元，但房源只有兩套……房?jī)r(jià)“假摔”、樓盤(pán)“假火爆”也許并不能完整概括青島2012年樓市的跌宕起伏，但雙“假”是這一年里不得不提的尷尬。

????今年青島房?jī)r(jià)到底降了多少？是不是大跌？權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，青島房?jī)r(jià)仍很高。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，青島新房均價(jià)從9600多元跌至現(xiàn)在11月份的9470元，均價(jià)依然很高，整體處于下跌狀態(tài)。進(jìn)入11月份，每平米降了33元，11月份青島新建住宅價(jià)格為9470元每平方米。

????雖然房?jī)r(jià)仍很高，但下半年青島新房取得成交量有目共睹，目前超過(guò)了5萬(wàn)套，遠(yuǎn)好于上半年。有歡喜也有憂愁。當(dāng)大多數(shù)樓盤(pán)著手下一年的時(shí)候，還有樓盤(pán)在年底搞優(yōu)惠，掙扎在任務(wù)量的邊緣?？傮w看，2012年的青島樓市在博弈中前進(jìn)。樓盤(pán)之間博弈，樓盤(pán)與購(gòu)房者之間博弈，博弈從未停。文/圖 記者 李晨

????樓市2012

????博弈中前進(jìn)

????2012年，出手購(gòu)房不再100% 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，甚至投資客都有失手的情況。部分樓盤(pán)采取促銷(xiāo)手段換取成交量，外來(lái)大鱷做得更加到位，徹底成為青島樓市的主角。也有部分樓盤(pán)在價(jià)格上做手腳，玩假降價(jià)，還有制造假火爆的。

????2012年青島樓市經(jīng)歷了寒風(fēng)入骨、暖風(fēng)拂面；開(kāi)發(fā)商之間博弈、樓盤(pán)購(gòu)房者之間博弈。月成交量呈上升勢(shì)頭，房?jī)r(jià)依然很高。

????展望2013年，島城樓市只能在枷鎖中艱難開(kāi)拓。限購(gòu)令延續(xù)已經(jīng)板上釘釘，房產(chǎn)稅傳聞四起，國(guó)家調(diào)控政策已經(jīng)明確不放松。在樓市發(fā)展的過(guò)程中，調(diào)控政策無(wú)時(shí)不發(fā)揮著引導(dǎo)和限制的導(dǎo)向作用，可以說(shuō)明年島城樓市仍有緊箍咒在，開(kāi)發(fā)商的日子仍很艱難。

??? 【延伸閱讀】

圖解2012青島房?jī)r(jià)走勢(shì)：全年都是負(fù)增長(zhǎng)

???

百城房?jī)r(jià)指數(shù)：2012年青島住宅均價(jià)統(tǒng)計(jì)（單位：元/平方米）

根據(jù)這份走勢(shì)圖可以看出，2012年的青島房?jī)r(jià)環(huán)比跌得“穩(wěn)”，同比跌得“狠”。5月是全年房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，5月之前是一處“陡坡”，跌勢(shì)兇猛，5月之后的房?jī)r(jià)像一處“緩坡”，下滑曲線明顯緩和。

環(huán)比方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-11月房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島前兩個(gè)月房?jī)r(jià)維持了去年底0.5%以內(nèi)的降幅，3、4月跌破1%，從5月開(kāi)始到11月這7個(gè)月時(shí)間里，房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅趨于平穩(wěn)，跌幅最高出現(xiàn)在9月，僅為0.4%，最后倆月房?jī)r(jià)接連持平，沒(méi)有再出現(xiàn)震蕩下滑……（全文閱讀>>）

????◎相關(guān)新聞

????3家大鱷抱團(tuán)拍下歡樂(lè)濱海城地塊

????12月24日上午，青島市2012年度最后一場(chǎng)國(guó)有建設(shè)用地拍賣(mài)會(huì)在青島公共資源交易中心舉行。此次拍賣(mài)會(huì)，3家大鱷抱團(tuán)耗資13.5億元拿下歡樂(lè)濱海城 A區(qū)域，單價(jià)超過(guò)了3000元/平方米。據(jù)了解，規(guī)劃建設(shè)的青島數(shù)字文化體驗(yàn)中心項(xiàng)目將打造為特色海洋主題體驗(yàn)園，成為國(guó)家級(jí)數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)示范基地。綠地集團(tuán)擬在歡樂(lè)濱海城投資開(kāi)發(fā)超高層大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體項(xiàng)目，打造兩棟約280米的超高層雙子塔。

????本場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上，位于市北區(qū)瑞海北路240號(hào)，歡樂(lè)濱海城的四幅地塊同時(shí)上市。根據(jù)介紹，1號(hào)地塊將用于建設(shè)住宅、商業(yè)服務(wù)設(shè)施。除了開(kāi)發(fā)商品房外，還將劃撥土地4002平方米，用于建設(shè)一處幼兒園，同時(shí)將提取保障性住房集中建設(shè)項(xiàng)目土地補(bǔ)償專項(xiàng)資金用于保障房的建設(shè)。最終1號(hào)地塊以樓面地價(jià) 3566元/平方米被88號(hào)競(jìng)買(mǎi)人成功競(jìng)得，總價(jià)接近9.5億元。88號(hào)競(jìng)買(mǎi)人正是綠地、魯信和國(guó)信聯(lián)合組成的買(mǎi)家。

????之后的現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)也再無(wú)懸念，2號(hào)地塊、3號(hào)地塊，先后被88號(hào)競(jìng)買(mǎi)人收入囊中，其中2號(hào)地塊成交價(jià)為樓面地價(jià) 3321元/平方米，總價(jià)超過(guò) 1.5億元；3號(hào)地塊成交價(jià)為樓面地價(jià) 2437元/平方米，總價(jià)超過(guò)2.5億元。4號(hào)地塊因前期無(wú)人遞交競(jìng)拍申請(qǐng)，現(xiàn)場(chǎng)由青島市國(guó)土資源局依照拍賣(mài)程序收回。此次拍賣(mài)會(huì)，標(biāo)志著著名房地產(chǎn)大鱷綠地集團(tuán)正式進(jìn)軍青島樓市。(記者 李晨)