????資金緊張、樓市蕭條如今讓很多當年的“地王”成為開發(fā)商手中的燙手山藥,由于未能逾期繳納土地出讓金而被收回土地的事件此起彼伏。
????然而,湖南省常德市的地王卻在當?shù)貒敛块T連發(fā)幾道“沒收土地出讓金、保證金”的通牒下,成功要回土地出讓金并獲得政府8000余萬元賠償。
????4月23日,常德市地王與常德市政府解除土地出讓合同。5日后,常德市國土資源局再次掛牌出讓該塊土地,將容積率進行更改
????常德市市委一高層領(lǐng)導透露,土地解約之離奇在常德土地歷史上從來沒有過?!百r償行為完全是在損害國家利益,且在沒有依法調(diào)整規(guī)劃并進行土地評估的情況下,再次拍賣更是無視法律法規(guī)。”
????政府賠地王8000萬元
????4月23日,星期一。湖南常德市國土資源局與常德市偉星置業(yè)公司(下稱“常德偉星”)解除了紫菱花園地塊土地出讓合同。
????紫菱花園地塊位于該市柳葉路以北、市電業(yè)局以西,屬于市區(qū)重點地段,并有市內(nèi)河流穿過,且其周邊地區(qū)已經(jīng)建成環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū),共498畝。
????兩年前的2010年8月13日,浙江偉星集團以7.2億元的價格拿下該塊土地,成為當年常德市的地王。由于該地塊的價值和升值空間巨大,以至于拍賣時引來眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競標,其理由則是誰拿到了紫菱地塊,誰就將成為常德地產(chǎn)界的新老大。
????現(xiàn)在雙方竟然解約了。而各方面對于解約行為不解的是,政府竟然要賠償常德偉星8000萬元人民幣。
????據(jù)被常德市國土資源局副局長羅躍來稱之為“機密”的解約協(xié)議顯示:常德市政府退還常德偉星第一期土地出讓金3.4億元,并賠償8000余萬元。“鑒于雙方各有違約行為,兩相抵消后常德市政府賠償3200萬元現(xiàn)金?!?/p>
????隨后,3.4億元土地出讓金和3200萬元違約賠償金由常德市國庫劃撥到浙江偉星集團。
????“這在常德歷史上從來沒有過,常德市政府根本不存在違約?!痹5率形N?、副市長宋冬平說。他在去年9月份升任常德市委常委、市委副書記前,主管城市建設(shè)和規(guī)劃,為此曾多次和常德市主要領(lǐng)導表達上述觀點,“蹊蹺的是如此重大的決定竟然沒有上市委常委會?!?/p>
????常德市人大一位不愿具名的常委表示:如此重大的事情即使不通過人大審議,也應(yīng)該通過市委常委會議和政府常務(wù)會議集體研究決定,而不應(yīng)該是幾個領(lǐng)導簽字就可以決定。
????接任宋冬平的是常德市財政局原局長盧武福。他接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示:“解約決定并沒有經(jīng)過市委常委會議研究,而是他作為分管的副市長同意后,報市長簽批并口頭報告市委書記卿漸偉后就決定了?!?/p>
????盧武福解釋說,之所以賠償是因為政府遲延交地。“做出這樣的決定是為了維護常德市的招商環(huán)境?!?/p>
????地王往事
????地王合約的秘密解除決定,在常德市政界引發(fā)震動。常德市土地市場的敏感在于,原常德市委副書記彭晉鏞、原市委書記程海波均因為參與土地違法買賣,分別于2004年和2011年被判死緩。
????宋冬平很遺憾地告訴記者:“常德市有目前規(guī)范的土地市場來之不易?!睋?jù)了解,由于紫菱花園地塊長期不開發(fā),常德市人大、政協(xié)等多名官員公開提出過意見,且湖南省政府巡視組為此還專門調(diào)查過。
????如今,爭議的焦點在于政府是否違約。曾主管土地工作的宋冬平明確表示,政府根本不存在違約,更不應(yīng)該給予常德偉星賠償。
????根據(jù)2010年8月13日達成的土地出讓成交確認書,常德偉星應(yīng)該在約定的時間內(nèi),向常德市政府繳足土地出讓金并著手開發(fā)建設(shè),而常德市政府則明確表示“按現(xiàn)狀供地”,將在6個月內(nèi)完成拆遷,向偉星置業(yè)交付“凈地”。
????然而,偉星置業(yè)中標之后,僅向常德市政府交付3億多元土地出讓款(含1億元保證金)之后,遲遲沒有再交付余款。常德市政府直到2011年8月底才完成拆遷,比預(yù)定的日期延遲了大約6個月。
????其中,常德市政府在拆遷的同時將已完成拆遷的地塊陸續(xù)向常德偉星交付了200多畝土地,并為常德偉星辦理了3本土地證。
????為此,常德市政府在2011年9月完成拆遷前后,由國土局先后兩次向常德偉星下達履約催款通知,明確要求常德偉星應(yīng)在2011年9月底履行合同義務(wù),迅速繳納剩余的4億元土地款。否則,將沒收土地出讓金,并禁止常德偉星兩年內(nèi)進入常德房地產(chǎn)市場。
????但常德偉星方面給常德市政府的復(fù)函稱,希望能把交款期限延遲到12月底?!斑@就意味著常德偉星認可土地移交時間,從法律上來說,復(fù)函是土地出讓合同的補充協(xié)議,政府何來違約?”宋冬平表示。不過,常德偉星未能接受記者的采訪。
????浙江偉星集團為浙江臨海的一家民營企業(yè),創(chuàng)立于1976年,位列中國民營企業(yè)500強,以服飾、建材、房地產(chǎn)、水電開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)。旗下?lián)碛袀バ墙ú牡壬鲜泄?。根?jù)2011年的一則媒體報道顯示,浙江偉星集團曾在湖北公安縣成立偉星置業(yè),和當?shù)赝恋亟灰字行闹魅蔚裙賳T勾結(jié),以假招拍掛的方式非法取得土地,此事被當?shù)貦z察機關(guān)查處。
????再次違規(guī)掛牌
????4月28日,常德市國土資源局網(wǎng)站對紫菱花園地塊貼出掛牌公告。根據(jù)公告顯示,該498畝地塊被分拆為兩個地塊,競買人必須同時報名競買。
????按照常德市政府的介紹,競買人必須對這兩塊土地整體開發(fā)。根據(jù)國土資源部11月2日出臺的規(guī)定要求:中等城市單宗土地出讓面積不得超過14公頃,即210畝。 “分拆土地入市,這也是沒有辦法的辦法。”常德市政府一官員表示。
????最引人矚目的則是,紫菱花園地塊規(guī)劃有了較大的修改。其中容積率已由2010年的2.4提高到2.8,商業(yè)建筑面積從過去的3.2萬平方米提高到15萬平方米,土地內(nèi)原有水面由過去的75畝縮減到55畝。
????業(yè)內(nèi)人士介紹,在二三線城市商業(yè)建筑和住宅建筑成本基本持平,而價格上前者一般是后者的兩倍。據(jù)了解,常德市住宅均價在每平方米5000元,由此計算,紫菱花園地塊商業(yè)建筑因調(diào)整容積率,就可以增加接近6億元的利潤。
????根據(jù)規(guī)劃法和住建部規(guī)定,規(guī)劃的調(diào)整,必須經(jīng)過論證、公示、聽證、審批等諸多環(huán)節(jié),僅在公示這一個環(huán)節(jié),法律政策就規(guī)定必須經(jīng)過20天。只有完成全部規(guī)劃調(diào)整手續(xù)后,才能公開掛牌出讓。
????據(jù)內(nèi)部知情人士透露,在常德市國土資源局公告發(fā)出前一天,規(guī)劃部門甚至還在秘密商量調(diào)整規(guī)劃的內(nèi)容,根本沒有時間去履行法定的論證、聽證和公示等程序。常德市城市總體規(guī)劃也顯示紫菱花園地塊所在位置并非“商業(yè)中心”,所以,大幅度增加商業(yè)建筑面積,也是嚴重違規(guī)的行為。
????根據(jù)土地招拍掛有關(guān)規(guī)定,拍賣土地使用權(quán)前,必須先進行評估,從而獲得土地基準價格,為土地招拍掛提供底價依據(jù)。其中,土地評估報告有效期限為一年。常德市規(guī)劃局一副局長以須向領(lǐng)導匯報為由拒絕了記者的采訪。
????這就意味著,紫菱地塊2010年賴以拍賣的評估報告已經(jīng)失效?!斑@次拍賣前,由于沒有履行法定的調(diào)規(guī)手續(xù),評估報告自然無從做起。所以,常德市政府這次在收回土地后5天內(nèi)就宣布進行掛牌出讓,完全違背法律和政策?!背5率幸徽賳T透露。