一批境外投資客的想法也如出一轍。“我們的會員當中，持有十幾二十幾套的境外人士，現(xiàn)在還沒聽到有拋售的動靜，他們還是想再等等看。”上海一家房產(chǎn)媒體的境外版主編田小姐告訴《瞭望東方周刊》。她所在的公司，經(jīng)常為投資客，其中有一半是港臺和海外華僑，提供一些上海買賣房產(chǎn)的咨詢服務(wù)。
一
陣急風(fēng)驟雨式的調(diào)控之后，人們發(fā)現(xiàn)，旨在打壓投機、為樓市降溫的政策產(chǎn)生的效果，松動的可能還只是冰山一角。
就是在國務(wù)院“八條意見”下發(fā)后的第三天，位于上海虹橋開發(fā)區(qū)的虹橋豪苑第三期開盤。3月30日早晨8點多，售樓處就排起了長龍。人群中，兜售房號的叫喊聲，跟往常一樣響亮:“46號，開價2萬5000元;8號，開價10萬元�！睋�(jù)說，來虹橋豪苑購房的80%都是投資客。
房價也仍然在上漲,位于虹口區(qū)的樓盤香杉園,今年3月下旬銷售的一批房源均價為1.2萬元/平方米。4月底即將再推一批房源,目前售樓處的報價每平米單價已經(jīng)加了1000元,達到了1.3萬元/平方米。
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新調(diào)查顯示,一季度35個大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。其中,上海19.1%,杭州13.8%,位居前兩位。這是在宏觀調(diào)控氣氛濃郁的時候創(chuàng)下的漲幅。
房價難抑
從表面上看，政府與民間似乎已經(jīng)達成共識，認定上海樓市存在泡沫。政府也采取了一系列的調(diào)控政策，但是在慣性力量的帶動下，房價仍然在向上躥。
“本輪房價的上漲，是個全球現(xiàn)象，歐洲、美國都是如此，主要是由于上世紀末網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅，全球資產(chǎn)過剩而又缺乏投資出路造成的。”復(fù)旦大學(xué)國際經(jīng)濟研究所所長華民在接受《瞭望東方周刊》采訪時分析說。
華民認為，“國內(nèi)多種力量的合力在助推樓市的上漲:1999年以來的貨幣化分房、經(jīng)濟發(fā)展不平衡引起的人口向大城市聚集，以及投機、地方政府的推動，銀行大規(guī)模放貸，還有外資賭人民幣匯率升值等幾股力量推動，造成了這四五年來房價的大幅飆升�！�
在諸多力量的推動下，飆升了4年的上海樓市，已如一頭倔強的烈馬。《瞭望東方周刊》采訪的大多數(shù)開發(fā)商、代理中介們?nèi)匀粚ι虾鞘谐錆M了信心。
世聯(lián)地產(chǎn)上海公司常務(wù)副總經(jīng)理袁鴻昌接受《瞭望東方周刊》采訪時認為:“八條意見中講，房價漲跌關(guān)系到政府政績考評，從這一條來看，政府的決心很大，看來房價不會像以前那樣漲下去了，但是也不會跌。因為這只是政策層面的調(diào)控，經(jīng)濟大環(huán)境還是好的，供求關(guān)系還沒變�！�
袁認為樓市繼續(xù)走好幾乎是毋庸置疑的。支撐他這一看法的證據(jù)是:人均GDP超過1000美元的城市，居住需求必然會大幅增長，世界銀行也持類似觀點。
而瑞安集團總裁羅康瑞也在同一時間向媒體表示，繼續(xù)看好上海樓市。連一向不太張揚的復(fù)地集團總經(jīng)理范偉也表示:上海樓價還會繼續(xù)上漲。
而土地供應(yīng)趨緊，是開發(fā)商們認為房價仍然會上漲的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2003年，上海市共出讓土地2523.8萬平方米。2004年受宏觀調(diào)控的影響，除了大約1000萬平方米的配套商品房用地，上海出讓住宅用地僅為276萬平方米。專家們認為，土地供應(yīng)面積的大幅減少，增加人們對未來市場房屋面積稀缺的預(yù)期，成為去年上海房價上揚的一個重要因素。
上海市政府已經(jīng)在3月29日表示，全年確保新開工配套商品房1000萬平方米，控地價、控房價的中低價普通商品房1000萬平方米，并實現(xiàn)可預(yù)售2000萬平方米，使中低價配套商品房和普通商品房供應(yīng)占供應(yīng)總量的比重達到65%。
但是“2000萬平米”的推出，只不過從數(shù)字上起到了平抑房價的作用。況且這些配套商品房和中低價商品房，屬于政策性商品房，不能參與市場交易活動。
從今年政府公開所言的3000萬平方米土地供應(yīng)計劃來看，除去不能進入市場交易的中低價商品房和配套商品房的土地供應(yīng)，估計上海今年的有效土地供應(yīng)僅有1200萬平方米。而在2005年即將過半的時候，除了浦東濰坊路一塊有住宅供應(yīng)外，其余的全是商業(yè)用地和加油站用地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，今年的住宅土地供應(yīng)可能跟去年一樣緊缺。
而上海從去年就開始在盤活清理的3672公頃閑置土地,至今仍是擺在上海房地產(chǎn)主管部門面前一個非常棘手的大難題。拆遷問題、法律糾紛、規(guī)劃變更等等引起的多方利益牽涉其中,讓處于土地饑渴狀態(tài)的開發(fā)商對閑置土地幾乎不抱幻想。
這一切因素，都客觀上增加了政府調(diào)控的難度。
冷卻的引擎
“在房價上漲過程中，地方政府是最大贏家，怎么可能出狠招，調(diào)控房價!”有專家對《瞭望東方周刊》這么說。
