沈永淳

　　7月27日，深圳市中級人民法院，深圳碧嶺華庭61戶業(yè)主再次成為了深圳業(yè)主維權的焦點。與他們一起的是深圳其他一些小區(qū)業(yè)主，他們有一個共同點，就是要與發(fā)展商博弈房地產(chǎn)合同附表四。

　　業(yè)主維權 附表四凸顯下位法與上位法沖突

　　碧嶺華庭業(yè)主再向附表四說不

　　今年初，碧嶺華庭的61戶業(yè)主因為對所購買的房子的附表四不滿，向羅湖區(qū)人民法院提起了訴訟，要求法院依法確認被告方起草的售房格式合同中附表四的1、2、3、4條款無效。判令撤消以上確認無效的合同條款。理由是在簽訂正式合同時，發(fā)展商利用格式合同的優(yōu)勢，以附表的形式增加了合同條款，將其視為合同的組成部分并要求原告簽署，發(fā)展商以附表形式增加條款嚴重違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定，其行為直接侵害了原告的合法利益。

　　羅湖區(qū)人民法院依法公開審理后做出一審判決，駁回了碧嶺華庭業(yè)主的請求，理由是合同附表四中屋頂、外墻使用權已作了明確規(guī)定，合法有效；被告已經(jīng)辦理了附著物廣告收益的初始登記，廣告收益權應歸被告所有。雙方對地下車庫的約定符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，內(nèi)容合法有效。

　　判決下來后，碧嶺華庭的61戶業(yè)主對一審判決不服，并向深圳中院提起上訴。

　　對于一審判決，碧嶺華庭的部分業(yè)主表達了不滿�！拔覀儸F(xiàn)在已經(jīng)不是針對碧嶺華庭的發(fā)展商了，而是針對目前整個深圳地產(chǎn)界的做法。與發(fā)展商博弈，無疑我們是弱勢的，但是我們希望通過我們的行動能夠?qū)Υ蚱菩袠I(yè)的不平等規(guī)矩有所促動�！睒I(yè)主江先生在開庭前向記者表達了這樣的觀點。

　　維權斗士王海原審判決適用法律錯誤

　　庭審中，一張大家熟悉的面孔出現(xiàn)在上訴人代理席上，他就是著名的維權人士王海。他顯然是有備而來。他在庭上拋出了上位法與下位法相沖突的觀點�！霸瓕徟袥Q適用法律錯誤，深圳市人大制定的《條例》第十三條第二款與《房地產(chǎn)管理法》土地使用權屬和房屋所有權不可分離的基本原則相悖，不能作為定案的依據(jù)�！�

　　“根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的基本原則，地下車庫作為附著在該土地上的建筑物，只能作為整個建筑物的附屬公共設施存在，其本身無法取得獨立的產(chǎn)權證。其所有權歸屬也只能依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的原則，即土地使用權隨房屋所有權轉(zhuǎn)移二者不可分離的原則來確定。也就是說，由于小區(qū)內(nèi)的土地是由購買了該小區(qū)房屋的業(yè)主們進行分攤的，所以按照上述法律原則，該小區(qū)內(nèi)沒有計入容積率沒有銷售許可證的建筑物，包括地下車庫、會所等的所有權應當歸全體業(yè)主共同所有。但《條例》第十三條第二款卻確立了用合同雙方約定來確定地下車庫等公共設施所有權歸屬的原則，該規(guī)定實質(zhì)上是通過深圳市地方人大立法的方式把全國人大常委會制定的《房地產(chǎn)管理法》確定的土地使用權和附著在土地上的建筑物的所有權不能分割的原則否定了，人為地使土地使用權人和附著在該地塊上的建筑物的所有權人分屬于不同的法律主體，使土地使用權和房屋所有權實施了二權分離。嚴重違反《房地產(chǎn)管理法》的強制禁止性規(guī)定，屬于超越立法權的無效立法行為�！�

　　違反上位法下位法約定無效

　　王海進一步闡述論證了自己的觀點：“單從表面上看，買賣合同附表用雙方約定的形式來確定地下車庫的所有權，似乎并沒有違反合同雙方意思表示一致的原則。而且符合《條例》第十三條第二款的規(guī)定，似乎也有法律依據(jù)。但該問題的實質(zhì)在于，首先該合同附表關于車庫、架空層等所有權的約定凡是涉及到土地使用權和該地塊上附著建筑物所有權分離的內(nèi)容，該內(nèi)容就違反了《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的強制禁止性條款，該約定本身是無效的。其次，《條例》作為下位法，該《條例》第十三條第二款的規(guī)定與作為上位法的《房地產(chǎn)管理法》的基本原則相沖突。《條例》中與上位法相沖突的條款自然無效。另外，關于涉及財產(chǎn)所有權的取得、轉(zhuǎn)移、處分、消滅等民事法律基本制度的確立等問題，《立法法》第八條第七項已經(jīng)明確，只能通過法律(全國人大常委會制定)進行規(guī)范，《條例》作為地方性法規(guī)，根本無權確定上述財產(chǎn)所有權的歸屬原則。該《條例》恰恰違反《立法法》的原則，超越了自己的立法權限，違反《立法法》和《房地產(chǎn)管理法》的法律原則規(guī)定了車庫所有權取得的方式�！蓖鹾５纳舷挛环ㄓ^點，與深圳一些資深法律工作者的觀點不謀而合。

　　之所以會形成“附表四”“霸王條款”，許多律師認為主要是因為公共設施共用面積存在巨大的利潤。有專家就一樓盤公共用房出租為例，證明僅這一項該樓盤每年就有十幾萬的收入。王海則介紹，目前北京已經(jīng)出現(xiàn)了零物業(yè)管理費的小區(qū)，因為小區(qū)的停車費和出租公共用房的租金就足夠支付物業(yè)管理費用的。

　　7月25日下午5名律師和20多位來自深圳10多個小區(qū)的業(yè)主舉行了一個小型沙龍，會議的主題是如何向附表四說不。會后，他們決定向深圳市人大上書，呼吁深圳人大能夠修改或“廢止”目前引發(fā)諸多房地產(chǎn)糾紛的《條例》第十三條規(guī)定。

　　律師說法《條例》第十三條成業(yè)主維權障礙

　　定金制度造成行業(yè)陋習

　　廣東國揚律師事務所聞毅律師認為，目前制約業(yè)主對附表四說不很大程度在于“定金制度”的存在。消費者與發(fā)展商所簽訂的《深圳市商品房買賣合同(預售)》的條款基本上是由銷售者預先擬定的。在消費者交付定金、簽訂認購書之前，銷售者一般不會與消費者協(xié)商合同的條款。在消費者交付定金、簽訂認購書之后，就必須在認購書約定的時間內(nèi)支付首期款并簽訂買賣合同，否則，消費者預定的商品房，銷售者可以另行銷售且定金不予退還。不少業(yè)主只有在此時才能與銷售者協(xié)商買賣合同的條款。他們要求變更“附表四”內(nèi)容往往會遭到發(fā)展商的拒絕，只能違心被迫簽訂買賣合同。

　　目前，行業(yè)上已經(jīng)形成了這樣一種陋習，但是由于缺乏有力證據(jù)的支持，往往業(yè)主在這方面的訴訟中得不到支持，因為《條例》第十三條第二款的規(guī)定讓業(yè)主在訴訟過程中處于不利的地位。

　　《條例》第十三條成為業(yè)主維權障礙

　　“《條例》第十三條成為了業(yè)主向發(fā)展商說不的重要障礙，”廣東安泰信律師事務所王建軍律師向記者闡述了自己的觀點，“由于深圳市有了這樣的規(guī)定，在深圳房地產(chǎn)開發(fā)還處于賣方市場的階段，幾乎所有的開發(fā)商都利用房屋供不應求的強勢地位，用單方提供格式合同附表的形式(內(nèi)容早已自行擬訂，未經(jīng)與小業(yè)主協(xié)商，內(nèi)容顯失公平甚至無效)，在小業(yè)主別無選擇的情況下，被迫簽署了一份以放棄地下車庫、架空層所有權，樓頂、外立面使用權，廣告位使用權等為內(nèi)容，嚴重損害小業(yè)主未來幾十年重大切身利益且權利義務極度不對等的合同。當業(yè)主警醒過來，拿起法律武器維權的時候，卻因為第十三條阻礙很難推翻不平等條款。”他稱，業(yè)主要在維權中取得平等地位，第十三條的修改刻不容緩。

　　《條例》第十三條 應當進行修改

　　對于《條例》第十三條，廣東深鼎律師事務所連文剛律師有自己獨特的見解，連律師稱，“法律上所稱物的使用權、經(jīng)營權、收益權均是從物的所有權中派生出來的從屬權利，是建立在物權基礎之上的，也就是說物的所有權屬誰，物的使用權、經(jīng)營權、收益權也隨同屬誰。非所有權人只有經(jīng)物的所有權人授權，才可能行使本應屬所有權人對物的使用權、經(jīng)營權、收益權。業(yè)主取得物業(yè)產(chǎn)權的同時，也取得了與物業(yè)產(chǎn)權不可分割的房頂、外墻、附著物的使用權和收益權�！�

　　“當開發(fā)商有意利用《條例》第十三條，在與業(yè)主簽訂購房合同時，迫使業(yè)主簽訂不平等的附加條款，巧取豪奪小區(qū)業(yè)主停車場、廣告權益，業(yè)主被迫接受開發(fā)商的附加條款后，《條例》第十三條又成為業(yè)主維護自己合法權益的法律障礙時，該條款已經(jīng)到應該進行修改、完善或作出明確的解釋的時候了�！边B律師在接受記者采訪的時候不斷表達這樣的觀點。

　　●　《條例》作為地方性法規(guī)，根本無權確定上述財產(chǎn)所有權的歸屬原則。該《條例》恰恰違反《立法法》的原則，超越了自己的立法權限，違反《立法法》和《房地產(chǎn)管理法》的法律原則規(guī)定了車庫所有權取得的方式。

　　●　開發(fā)商有意利用《條例》第十三條，在與業(yè)主簽訂購房合同時，迫使業(yè)主簽訂不平等的附加條款，巧取豪奪小區(qū)業(yè)主停車場、廣告權益，業(yè)主被迫接受開發(fā)商的附加條款后，《條例》第十三條又成為業(yè)主維護自己合法權益的法律障礙。