上周末，春季房展上市民正在咨詢房?jī)r(jià)。

????4月11日，記者從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院獲悉，2002年青島商品房均價(jià)為2186元/平方米；2007年瘋漲到5192元/平方米，同比上漲22.1%。2009年青島市新房均價(jià)達(dá)每平方米7000多元。2013年3月份青島市在售新房均價(jià)為9274元/㎡，市區(qū)新房均價(jià)超過(guò)了1萬(wàn)元。……1998年，青島市商品房市場(chǎng)起步，如今已經(jīng)走過(guò)了15年。目前市區(qū)各區(qū)域首批商品房小區(qū)價(jià)格情況如何？近日，記者進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。首批商品房最高漲幅超過(guò)每平方米1.5萬(wàn)元。市區(qū)價(jià)格最低的李滄區(qū)也翻了一番。

????市區(qū)房?jī)r(jià)回顧

????◎市南區(qū)2000年開(kāi)盤賣4000元

????1998年青島市的商品房市場(chǎng)興起后，市南區(qū)是最早的火爆區(qū)域，新貴都小區(qū)房源現(xiàn)在是二手房市場(chǎng)的“寵兒”，然而在2000年新房銷售的時(shí)候，雖然價(jià)格只有4000元/平方米，卻賣得一般?！?000年的時(shí)候，李滄區(qū)和市北區(qū)有很多單位的房改房，價(jià)格很便宜，10萬(wàn)就能買一套不錯(cuò)的。新貴都卻賣4000元一平方米，一套得30萬(wàn)，很多市民并不買賬?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理劉剛向記者介紹說(shuō)。

????4月10日下午，記者采訪太平洋房屋南京路店面獲悉，目前新貴都小區(qū)有二手房房源104套，高層價(jià)格超過(guò)1.6萬(wàn)元/平方米，部分多層優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米。“2009年前后，新貴都小區(qū)最后的新房銷售。2008年是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房?jī)r(jià)都是下跌的。到2009年刺激政策一出，小區(qū)的房源又受歡迎了，這一年小區(qū)房?jī)r(jià)普遍過(guò)了1萬(wàn)元。現(xiàn)在價(jià)格徹底漲上來(lái)了，近期成交并不多?！痹撝薪槭袌?chǎng)部經(jīng)理郝廣銀說(shuō)道。

????天虹花園位于市南區(qū)寧夏路329號(hào)，也是多層房源。2000年的時(shí)候，市南區(qū)天虹花園價(jià)格是3600元/平方米，現(xiàn)在掛牌價(jià)超過(guò)1.6萬(wàn)元/平方米。目前在嶗山區(qū)經(jīng)營(yíng)一家廣告公司的張銘義曾在2002年買下該小區(qū)一套房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格是4700元/平方米。“面積81平方米的套二，花了近40萬(wàn)。當(dāng)時(shí)親戚一聽(tīng)你買的單價(jià)是4700元，就像你現(xiàn)在從市南區(qū)買3萬(wàn)一平方米的房子，都覺(jué)得價(jià)格太高了。那時(shí)候沒(méi)人會(huì)想到房?jī)r(jià)漲得那么快?！?/p>

????從2009年開(kāi)始，在首付2成利率7折優(yōu)惠的帶動(dòng)下，市南區(qū)二手房市場(chǎng)非?；馃?，天虹花園的價(jià)格到了1.1～1.3萬(wàn)元/平方米，2010年漲至1.5萬(wàn)元/平方米。2011年和2012年價(jià)格穩(wěn)步上漲，但漲幅回落，現(xiàn)在對(duì)外價(jià)格在1.7萬(wàn)元/平方米左右。

????◎市北區(qū)第一次出現(xiàn)發(fā)號(hào)買房

????從2010年開(kāi)始，青島市樓盤開(kāi)盤經(jīng)常出現(xiàn)搖號(hào)選房，排號(hào)進(jìn)售樓處，甚至是連夜排隊(duì)。實(shí)際上早在十年前，這樣的情況便出現(xiàn)了。2003年9月7日，市北區(qū)海泊人家開(kāi)盤，多層起價(jià)4780元/平方米，高層起價(jià)4100元/平方米。開(kāi)發(fā)商青島房產(chǎn)置業(yè)公司為防止現(xiàn)場(chǎng)混亂，提前向前來(lái)購(gòu)房的市民發(fā)放了印有編號(hào)的樓書(shū)，并根據(jù)號(hào)碼請(qǐng)購(gòu)房者進(jìn)售樓處洽談。這也是青島市第一家發(fā)號(hào)排隊(duì)買房的樓盤。

????“記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，能夠走進(jìn)售樓處的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)也非常痛快，不一會(huì)兒，就有十多人簽訂了購(gòu)房協(xié)議，在購(gòu)買這些總價(jià)在五六十萬(wàn)元的房子時(shí)，這些購(gòu)房者的痛快程度不亞于在市場(chǎng)上買兩棵白菜。”這是2003年9月8日，青島一家報(bào)紙對(duì)當(dāng)時(shí)開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)的描述。

????目前在一家媒體工作的張先生曾親歷那次開(kāi)盤?！暗诙?，幾家報(bào)紙都對(duì)此事進(jìn)行了報(bào)道，主題都是搶白菜。一家樓盤開(kāi)盤，能上頭版，很罕見(jiàn)。當(dāng)時(shí)很多業(yè)內(nèi)人士的反應(yīng)是不可能，價(jià)格太高了，說(shuō)購(gòu)房者不理智。事實(shí)證明，當(dāng)時(shí)出手的市民都賺到了。”劉剛當(dāng)時(shí)還是嶗山區(qū)一家樓盤的銷售人員，在劉剛看來(lái)，2004年是轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！澳且荒攴?jī)r(jià)漲幅超過(guò)30%，就是從那一年開(kāi)始，青島房?jī)r(jià)開(kāi)始飛漲?！?/p>

????2009年，海泊人家小區(qū)的房子正式過(guò)萬(wàn)，2010年到了單價(jià)1.3萬(wàn)，雖然2011年受限購(gòu)影響有所下跌，但還是在2012年上漲了，目前價(jià)格是每平方米1.5萬(wàn)元。10年的時(shí)間，海泊人家價(jià)格漲了1萬(wàn)元/平方米。

????◎嶗山區(qū)嶗山單價(jià)2.3萬(wàn)豪宅10年前只賣5000

????頤景園樓盤位于嶗山區(qū)香港東路208號(hào)，最早的房子2001年12月份交付，所有房子均是5層、6層的，車位共有230個(gè)，總戶數(shù)是570戶。2001年年底，頤景園樓盤銷售，均價(jià)4000元/平方米?！爱?dāng)時(shí)買這個(gè)小區(qū)的多數(shù)是外地人，主要是在青島工作的非青島籍人士。當(dāng)時(shí)那個(gè)區(qū)域并不發(fā)達(dá)?！笔袇^(qū)一家樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)魏斌向記者介紹說(shuō)，“這片房子銷售了很長(zhǎng)時(shí)間。2004年到2007年一路漲，2008年年初是1.3萬(wàn)元/平方米，2009年下半年以后價(jià)格又開(kāi)始漲。現(xiàn)在價(jià)格是2萬(wàn)元/平方米。”

????嶗山區(qū)金帝山莊樓盤漲幅和頤景園類似。該樓盤位于嶗山區(qū)香港東路67號(hào)，2000年國(guó)慶節(jié)開(kāi)盤，2001年年底交房，車位配比1：1?？倯魯?shù)240戶，車位240個(gè)。2000年的時(shí)候，均價(jià)5000元/平方米，現(xiàn)在漲到了2.3萬(wàn)元/平方米。這個(gè)樓盤是當(dāng)時(shí)嶗山區(qū)最高價(jià)樓盤(不包括別墅)，甚至規(guī)劃了會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、室外泳池、桑拿房等。10年后，2010年的時(shí)候，該小區(qū)房?jī)r(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米，成為各個(gè)中介爭(zhēng)先搶的優(yōu)質(zhì)房源。

????◎李滄區(qū)8年前經(jīng)適房單價(jià)2000元

????李滄區(qū)是市區(qū)各個(gè)區(qū)域中商品房發(fā)展較晚的區(qū)域，房?jī)r(jià)也是最低的。2005年百通馨苑樓盤的出現(xiàn)拉開(kāi)了李滄區(qū)房?jī)r(jià)上漲的序幕。2005年1月29日百通馨苑正式開(kāi)盤，樓盤占地面積28萬(wàn)平方米，分3期開(kāi)發(fā)，由7個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)組成。一期起價(jià)3600元/平方米，均價(jià)4200元/平方米。

????在當(dāng)時(shí)，一期價(jià)格太高，很多購(gòu)房者通過(guò)申請(qǐng)，選擇購(gòu)買經(jīng)適房。2005年3月，青島市推出了一批經(jīng)適房。百通花園項(xiàng)目位于李滄區(qū)青山路，共有138套房子，銷售基準(zhǔn)價(jià)每平方米2850元；位于李滄長(zhǎng)嶺路的晟業(yè)家園共279套，基準(zhǔn)售價(jià)為每平方米2916元；位于李滄區(qū)金水路的金水翠園可提供住房49套，基準(zhǔn)價(jià)格為每平方米2813元。

????和市南區(qū)、市北區(qū)市場(chǎng)不同，李滄區(qū)房?jī)r(jià)真正上漲是從2009年開(kāi)始的。由于百通馨苑的供應(yīng)量太大，直至2009年3月份，價(jià)格才漲到6000多元。2009年下半年，百通馨苑房源開(kāi)始過(guò)7000元/平方米；2010年每平方米再次上漲1500元；2011年和2012年兩年的時(shí)間，小區(qū)內(nèi)很多房源價(jià)格到了9500元/平方米，少數(shù)房源單價(jià)過(guò)萬(wàn)。

????限購(gòu)前房源供不應(yīng)求

????4月11日，記者從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院獲悉，2000～2002年，青島市商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，2002年達(dá)到2186元/平方米。2004年第四季度，青島房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲了19.8%，漲幅在調(diào)查的全國(guó)35個(gè)大中城市中名列第一位。2005年，青島市迎來(lái)真正意義的第一次調(diào)控，稅收杠桿影響房地產(chǎn)流通層面等舉措。2006年限制戶型比例，對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?，F(xiàn)在看，這些措施并不強(qiáng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等。但在當(dāng)時(shí)確實(shí)有效果。

????從供需矛盾看，1999～2005年，青島商品房市場(chǎng)都表現(xiàn)出供大于銷的不平衡局面。從2006年開(kāi)始，銷竣比均大于1，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，2008年1～11月銷供比達(dá)到1.26，供需矛盾得到了初步緩解。從2009年下半年開(kāi)始，再次出現(xiàn)哄搶商品房的情況，供不應(yīng)求。但從2011年的限購(gòu)令開(kāi)始至今，青島市新房市場(chǎng)整體是供大于求的。

????市北區(qū)3家樓盤漲幅超15%

????限購(gòu)出臺(tái)前，2010年下半年，市北區(qū)(原四方區(qū))有兩家樓盤成了當(dāng)時(shí)的焦點(diǎn)。位于清江路附近的清江華府率先開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是1.3萬(wàn)元/平方米。當(dāng)限購(gòu)令出臺(tái)以后，整個(gè)2011年，該樓盤價(jià)格維持在1.4萬(wàn)元/平方米左右。2012年下半年，樓盤陸續(xù)開(kāi)始交房，一些房源開(kāi)始進(jìn)入二手房市場(chǎng)。4月8日，記者從太平洋房屋了解到，目前該小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格到了1.5萬(wàn)元/平方米?！?室2廳124.82㎡，200萬(wàn)元；3室2廳，125.00㎡ 200萬(wàn)元?，F(xiàn)在房源不多?！痹撝薪榭偨?jīng)理林憲周向記者介紹說(shuō)。

????同樣在新都心區(qū)域，另外一家大鱷樓盤情況類似。2010年10月，第一批房源上市，價(jià)格11700元/平方米；2011年6月1日，價(jià)格漲到了13200元/平方米；2012年12月21日，新房源推出，價(jià)格漲至14428元/平方米。如今，還有約40多套房子在售，價(jià)格比兩年前漲了2500元/平方米。

????2011年4月份，市北區(qū)福嶺嘉苑均價(jià)10500元/平方米，一年后漲到了12100元/平方米。2013年4月8日，二手房掛牌均價(jià)漲至14380元/平方米。“其實(shí)2011年是青島房?jī)r(jià)漲價(jià)較慢的時(shí)候，當(dāng)時(shí)還出現(xiàn)了降價(jià)樓盤。但二手房?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺，福嶺嘉苑便是其中的代表。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說(shuō)道。

????嶗山樓盤漲了2500元

????嶗山區(qū)也有漲價(jià)比較明顯的樓盤。2010年年底，嶗山區(qū)金光麗園均價(jià)1萬(wàn)元/平方米；2011年4月，樓盤價(jià)格調(diào)整為1.25萬(wàn)元/平方米，贈(zèng)送地下車位；2012年3月，價(jià)格沒(méi)變，但優(yōu)惠政策減少為贈(zèng)送3%裝修基金；2013年4月，已經(jīng)交房的部分房源漲價(jià)至1.3萬(wàn)元/平方米。

????限購(gòu)之前，2010年的3月份嶗山區(qū)出現(xiàn)了一個(gè)新的地王，遠(yuǎn)洋風(fēng)景7500元/平方米的地價(jià)。這個(gè)區(qū)域以前的特點(diǎn)是青島本地企業(yè)唱戲，魯信、城建拿地的成本相對(duì)低，價(jià)格賣得相對(duì)低，無(wú)論是對(duì)土地還是市場(chǎng)，爭(zhēng)奪都沒(méi)有那么激烈。但是遠(yuǎn)洋進(jìn)駐之后，完全打破了這個(gè)局面，遠(yuǎn)洋風(fēng)景的銷售價(jià)格到了17000元/平方米。但遠(yuǎn)洋風(fēng)景和遠(yuǎn)洋自然都取得了熱銷?！案∩胶笪搅饲鄭u人和外地來(lái)青主流市場(chǎng)的購(gòu)買力，但是近幾年它整個(gè)的土地出讓非常少，原有的一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)非常慢，金光麗園已經(jīng)基本沒(méi)什么房子了，而有房源的呢，我們看到香山美墅也好，或者是印象山也好，都是大戶型，單價(jià)高，總價(jià)更高，一套高層也得200萬(wàn)元。這是他們定位的問(wèn)題，如果小點(diǎn)，肯定會(huì)更好賣，這樣他們就把購(gòu)買力弱的客戶拱手給了遠(yuǎn)洋。這也是個(gè)定理：一個(gè)熱銷盤一定是有周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的笨拙配合?！睄魃絽^(qū)一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司市場(chǎng)總監(jiān)向記者介紹說(shuō)。

????◎記者手記

????瘋漲時(shí)期終成歷史

????去年開(kāi)盤銷售的國(guó)際社區(qū)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)價(jià)格有不同程度的上漲，但漲幅已經(jīng)不明顯?；仡?0年前的島城樓市，房?jī)r(jià)基本是一路高漲，中間雖有幾次波動(dòng)，但整體看是上漲的，從2002年的2186元到現(xiàn)在的9274元。如今，青島版調(diào)控政策落地，市場(chǎng)再次陷入觀望階段，又到了考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的時(shí)候。政策已經(jīng)明確，確保本年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。從過(guò)去兩年青島限購(gòu)效果來(lái)看，房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)期已經(jīng)成為歷史。

????“在這樣的變局下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在經(jīng)營(yíng)模式、管理體制、公司運(yùn)作等各個(gè)方面都要做大調(diào)整，以適應(yīng)新形勢(shì)的變化。就一個(gè)具體項(xiàng)目而言，在拿地、定位、成本控制、推盤時(shí)機(jī)、銷售定價(jià)、順利交付、后期物業(yè)等諸多方面都要形成一個(gè)完善的流程機(jī)制。拿地之前就要算清楚，可以用來(lái)做什么，如何定位市場(chǎng)。拿地時(shí)不能再靠沖動(dòng)，錢多了就敢搶地王。拿到地要仔細(xì)調(diào)研市場(chǎng)，到底做什么產(chǎn)品，細(xì)化細(xì)節(jié)，形成賣點(diǎn)。定位要準(zhǔn)確，不要靠拍腦袋。還要根據(jù)地產(chǎn)周期，踏準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)，定好價(jià)格。最典型莫過(guò)于和記黃埔青島小港項(xiàng)目。錯(cuò)過(guò)了最好的2009年和2010年。拖到2011年底才開(kāi)盤，偏偏做的又是170平方米的大戶型，17000元的均價(jià)，于是開(kāi)盤即滯銷，然后換代理，還是不行，再降價(jià)到15000元。”北岸新城區(qū)域青島風(fēng)景樓盤市場(chǎng)總監(jiān)張先生分析說(shuō)。(記者 李晨)