核心提示

繼北京、上海、重慶等地出臺“國五條”地方細(xì)則后，昨日晚間，青島市人民政府辦公廳發(fā)布 《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），出臺了五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，確定了2013年度我市房價(jià)控制目標(biāo)為：本年度新建商品住房價(jià)格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。不過，限購令并沒有擴(kuò)大到全市所有行政區(qū)域，仍為市內(nèi)六區(qū)范疇限購。另外，對于備受關(guān)注的“出售二手房按照差價(jià)的20%征收個(gè)人所得稅”這一新政究竟何時(shí)執(zhí)行、如何執(zhí)行未詳細(xì)提及。

■背景

我市房價(jià)漲幅水平居后位

《意見》首先闡述了近年來我市在房地產(chǎn)調(diào)控方面所取得的成就。2011年以來，我市堅(jiān)決執(zhí)行國家和省房地產(chǎn)調(diào)控決策部署，著力增加住房用地供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)；嚴(yán)格執(zhí)行住房限購、差別化住房信貸和稅收政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，做好社會(huì)輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場預(yù)期，取得了積極成效。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 “70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格”數(shù)據(jù)顯示，2012年我市新建商品住房價(jià)格指數(shù)同比下降3.4%（2011年同比上漲3.9%，2010年同比上漲8.3%）。從去年以來的市場運(yùn)行情況來看，我市的住房價(jià)格保持了基本穩(wěn)定，2012年12個(gè)月中，有10個(gè)月的新建商品住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi)上下波動(dòng)。去年年底以來，國內(nèi)一、二線城市房價(jià)普遍出現(xiàn)上漲，部分城市房價(jià)上漲速度較快，我市房價(jià)漲幅水平在同類城市中始終處于后位。今年1月和2月，市區(qū)新建商品住房價(jià)格指數(shù)同比分別下降2.6%和1%，在全國19個(gè)副省級以上城市中均列第17位，在全國70個(gè)大中城市中均列第66位。

2011年以來的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢說明，我市貫徹落實(shí)國家和省房地產(chǎn)調(diào)控決策部署方向正確、措施合理、效果明顯。為了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā) 〔2013〕17號）要求，遵循保持政策連續(xù)性，推動(dòng)市場供需平衡，維護(hù)市場平穩(wěn)發(fā)展的原則，重點(diǎn)圍繞增加供應(yīng)、抑制需求方面，我市將做到 “調(diào)控力度不放松、保持政策連續(xù)性”，努力促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

■青島“五條”要點(diǎn)一·確定2013年度新建商品住房控價(jià)目標(biāo)

房價(jià)增幅明顯低于收入增幅

《意見》確定了2013年度我市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。

具體表述為：按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，進(jìn)一步增加普通商品住房供應(yīng)，加大住房保障力度，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房需求，確保本年度新建商品住房價(jià)格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。我市房價(jià)控制目標(biāo)立足保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的大前提，明確提出扣除物價(jià)上漲因素和明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅（指城市居民人均可支配收入名義增幅和CPI增幅的差值），體現(xiàn)了保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則。

為實(shí)現(xiàn)今年的新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，我市將在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、努力增加居民收入的同時(shí)，遵循維護(hù)市場平穩(wěn)發(fā)展，推動(dòng)市場供需平衡的原則：一手抓“供”，努力增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)，加快危舊房改造步伐，為居民提供更多中低價(jià)位住房；一手抓“控”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、差別化住房信貸政策和稅收政策，抑制投資投機(jī)性購房需求，努力保持住房價(jià)格基本穩(wěn)定。

■青島“五條”要點(diǎn)二·加快保障性安居工程規(guī)劃、建設(shè)和供應(yīng)

部分外來人員納入保障房范圍

首先我市將加快保障性安居工程規(guī)劃、建設(shè)和供應(yīng)。全面落實(shí)省政府下達(dá)的2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。年內(nèi)新開工建設(shè)保障性住房1.65萬套，啟動(dòng)危舊房改造1.7萬戶。要求各區(qū)、市抓緊把保障性住房建設(shè)任務(wù)落實(shí)到具體項(xiàng)目和地塊，加快辦理項(xiàng)目前期手續(xù)，確保9月底前開工建設(shè)。加快形成保障性住房實(shí)物供應(yīng)量，年內(nèi)配租配售保障性住房不少于9000套。繼續(xù)加大人才公寓建設(shè)力度。抓好農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造。

創(chuàng)新完善住房保障制度體系，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度。2013年底前，把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入住房保障范圍。突出規(guī)劃統(tǒng)籌，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管。加強(qiáng)分配管理，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制。加強(qiáng)保障性住房使用監(jiān)督管理，建立日常巡查、舉報(bào)核查等監(jiān)督管理制度，對違反規(guī)定將保障性住房出售、出租、閑置、出借或者擅自改變住房用途且拒不整改的，按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回。

■青島“五條”要點(diǎn)三·增加普通商品住房用地和有效供應(yīng)

保障性、中小套型普通房占主流

將增加普通商品住房用地和有效供應(yīng)。在住房用地供應(yīng)上，2013年全市住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年住房用地平均供應(yīng)量，達(dá)到1350公頃以上，其中保障性安居工程和中低價(jià)位中小套型普通商品住房用地，不低于供應(yīng)總量的70%，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

■青島“五條”要點(diǎn)四·堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房

嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策

在抑制投機(jī)投資性購房方面，我市將按照市政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（青政辦發(fā)〔2011〕8號）有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，限購住房類型包括新建商品住房和存量住房。購房人在簽訂房屋交易合同時(shí)，要如實(shí)填報(bào)《購房人及家庭成員情況申報(bào)表》，并提交房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于擁有住房情況的證明。

2011年1月29日，青島市發(fā)布以限購令為主的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則12條，規(guī)定在青島七區(qū)（由于行政區(qū)劃調(diào)整，如今“七區(qū)”已調(diào)整為“六區(qū)”）實(shí)行限購措施，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手房）。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。進(jìn)一步落實(shí)好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套 （及以上）住房信貸政策。強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文件關(guān)于房地產(chǎn)稅收的政策規(guī)定。

信貸及稅收歷來被認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)市場最有效的兩個(gè)手段。不過，此次我市發(fā)布《意見》并未對此作過多的闡述。當(dāng)前我市關(guān)于二套房住房信貸政策為首付六成、利率標(biāo)準(zhǔn)為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%-30%不等，對第三套及以上房產(chǎn)暫停貸款。而在新國五條中最受關(guān)注的 “出售二手房按照差價(jià)的20%征收個(gè)人所得稅”這一新政，此次《意見》中僅用了“嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文件關(guān)于房地產(chǎn)稅收的政策規(guī)定”來表述，并未詳細(xì)說明究竟何時(shí)執(zhí)行、如何執(zhí)行。

縱觀已出臺的各地細(xì)則來看，僅北京、天津兩地對此進(jìn)行了較為詳細(xì)的說明：“對出售自有住房，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；對不能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法按照核定征收方式計(jì)征。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。”不過，對于住房裝修、維護(hù)等支出是否可以用于計(jì)稅抵扣部分并未進(jìn)一步說明。

■青島“五條”要點(diǎn)五·加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序

嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價(jià)

在房地產(chǎn)市場監(jiān)管方面，《意見》指出將加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格預(yù)售許可審批。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對外銷售。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目售前監(jiān)管，進(jìn)一步完善銷售人員培訓(xùn)、考核及持證上崗制度。切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度。強(qiáng)化房地產(chǎn)交易市場信用管理。加強(qiáng)市場監(jiān)測和研究分析。