????原以為簽完合同,房子出售一事就算吃了顆定心丸,但沒想到買家卡在了銀行貸款一事上,至少要再等10天才能辦新買房的交易手續(xù),賣家薛女士見狀說不出的心煩。如今3月已過半,她擔(dān)憂新政實施前交易手續(xù)辦不完,而買家又不愿為多交的稅埋單,兩家只好解約。
????這是當(dāng)前島城樓市的一個縮影。而這樣的焦慮絕不止薛女士一人。
????遲遲不能轉(zhuǎn)手著急上火
????記者昨日在市北一中介公司店面內(nèi)見到薛女士
????“這兩套房都已經(jīng)過了5年,但不是唯一住房,要是交易的話,就要繳個稅。我們看新政上說,今后個稅要按照差額的20%征收,這條是最讓人頭疼的。我單位分的那套福利房當(dāng)初4萬塊錢買下的,現(xiàn)在都已經(jīng)漲到105萬元,這么一算,要多交20多萬的稅?!痹诳紤]兩天后,薛女士把這套位于敦化路附近的“房改房”掛牌了?!拔揖鸵粋€孩子,還是個閨女,也不用為她準(zhǔn)備婚房。留兩套房也沒意思,還是賣掉一套吧,放在手里發(fā)燙,誰知道政策會怎么變?!毖ε空f。
????由于掛牌單價比周邊房源每平方米低了500元,僅僅掛了3天,薛女士這套房就找到了買家,買家是一對相對年輕的夫妻,雙方第二天就簽下了意向合同,只等買家去銀行辦按揭貸款接著過戶繳稅,這單就算成了。如意算盤打得好,但現(xiàn)實卻絕非如此簡單。
????“那天簽協(xié)議,買家很爽快地交了3萬元意向金,還說自己是首次買房,銀行貸款好辦,我們信以為真。哪知道今天要簽正式合同,買家付首付款時,他才支支吾吾地說能不能緩幾天再交首付。一問才明白,原來他并非第一次買房,手頭有一套小房子,也已經(jīng)開始賣了,找到了下家,但這家要辦貸款,信貸批下來,錢給到他們,他們才能給我們付首付款,然后再辦貸款,信貸批下來,我們兩家才能去辦過戶,繳完稅才算全部辦完交易?!毖ε肯蛴浾邚?fù)述這個過程時氣得臉都漲紅了?!百I家不誠信也就罷了,但他確實是看好了俺家這套房,還帶著老人一起過來看了兩次,全家都非常滿意。但那邊貸款剛開始辦,等那邊辦完了,這邊買家才能辦貸款,再加上過戶、繳稅等手續(xù),少說也要一個月,誰等得起?他要是早說,我肯定當(dāng)場就拒絕他?!?/p>
????面對此狀,薛女士提出賣可以,但必須在合同后面?zhèn)渥ⅲ阂蛐抡a(chǎn)生的新的費用,全部由買家承擔(dān)。買家一聽也急了?!拔也⒉皇且桃怆[瞞,主要是因為買第一套房時我們沒貸款,再買一套的話在銀行仍算是首套房的信貸標(biāo)準(zhǔn),而且當(dāng)時買我小房的買主一開始說能全款付清,后來又說要貸款,才打亂了我的換房計劃。”面對房東提出的要求,他感覺很冤,經(jīng)濟(jì)上也無法承受,但房東很堅持,最后兩家不歡而散。薛女士不得不再次將房源掛牌,等待下一個有緣人。
????“你快給俺再掛上,實在不行就不賣了。”臨出中介門前,薛女士甩下這句話。
????“忍痛割肉”直降40萬元
????因為資金緊張,一些賣家也迫不及待地希望盡快趕在政策實施前將房子出手。這么做的代價,往往就是忍痛割肉。
????“上周江西路有個房東掛出一套房源,159平方米的大戶型,報價僅260萬元,在他的帖子上還標(biāo)注了一句:‘下午2點之前賣不掉就不賣了’。現(xiàn)在這個小區(qū)同檔次的房子總價至少也要300萬元,相比之下,這套房便宜了40多萬元。房東因為資金緊張,是真心急售。我們店內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人一看,立即給要買房的客戶打電話,讓他最好帶上錢和身份證去看房。到現(xiàn)場一看,兩方一拍即合,當(dāng)天下午就簽了合同?!?1世紀(jì)不動產(chǎn)閩江路店資深經(jīng)紀(jì)人孟先生向記者描述他從業(yè)七八年來成交最快的一單。“這套房過了5年,這筆單交易的總稅費在15萬元左右。而如果按照新政的差額20%繳稅,要多交將近50萬元。相比之下,盡管甩賣,仍多掙了10萬。要是跟房東初次買入的價比,房東賺得更多。另外,這種大戶型在限購的背景下確實不太好賣,這也是房東甩賣的主要原因,新國五條只是助推劑?!?/p>
????過5年唯一房不打算賣
????大勢之下,有急匆匆甩賣的,也不乏慢悠悠不著急賣的,還有根本就不打算賣的。家住海云庵附近興隆家園的市民閔先生雖說有兩套房,但眼下自己住的這套房子是父親留給他的,房產(chǎn)證在父親名下,另一套房在鎮(zhèn)江路一封閉小區(qū),是自己十年前買的商品房,一直用于出租。
????“從去年開始就不斷有中介打電話給我,說有人想買咱小區(qū)的房子,問我賣不賣,我沒搭理他們。今年又有人問,說眼下出新政了,市場很熱,這時候賣會很快成交的。我這房子八十平方米,南北通透,采光非常好,而且樓層也是黃金樓層,現(xiàn)在出租一月就兩千多塊錢,干嘛要賣?”閔先生說,他也注意到了“國五條”細(xì)則的發(fā)布,大家普遍對 “二手房轉(zhuǎn)售按照差額20%征收個稅”這一條很是恐慌,但閔先生自己分析認(rèn)為:“一些中介跟我算賬指出,因為我這房當(dāng)年入手價與現(xiàn)在價差額太大,到時征收個稅會很多,不劃算,還不如現(xiàn)在賣。但我個人感覺,新政不是為了打擊所有購房者,而是為了抑制不正常的需求。我名下就鎮(zhèn)江路這一套房,而且早就過了5年,還是低于90平方米的普通房,即便出臺新政,對于這樣的房子也應(yīng)該是會列入到保護(hù)范疇的,所以我沒有什么好擔(dān)憂的。”
????別被“國五條”嚇蒙怎么劃算慢慢算
????“國五條”細(xì)則持續(xù)發(fā)酵的環(huán)境下,有些人急著賣房不一定是理智的選擇。在著急賣房前,先得把自家要出手的房子情況搞清楚,再把新舊兩種稅費算一算,看看怎么買賣更劃算。 不一定劃算
????市場上有些人為了搶跑新“國五條”細(xì)則,甚至寧愿繳納5.6%的營業(yè)稅來賣掉不滿五年的房子。其實若房產(chǎn)未達(dá)到一定升值比例,這樣做未必劃算。
????舉例來看,如果一位購房者當(dāng)初以100萬元買入一套90平方米商品房,目前市值漲到170萬元,但不滿五年,現(xiàn)在急于出售需繳納的稅費有:全額5.6%的營業(yè)稅9.52萬元,全額1%的契稅1.7萬元,全額2%的個稅3.4萬元,以及2%的中介費3.4萬元,共計約18萬元。
????如果等這套房滿5年后再出手,此時按所得20%征收個稅的政策肯定已經(jīng)落地,那么所需繳納稅費主要是個稅和中介費,營業(yè)稅為零。而個稅并不是差額70萬元的20%即14萬元。而是70萬元扣除各種涉房支出,包括原契稅1萬元、公共維修基金約1.2萬元、裝修費用10萬元、利息假定為8萬元,減掉這些費用后差額約50萬元,20%個稅即10萬元。再加上中介費,實際稅費13.4萬元,這與現(xiàn)在著急賣掉所需繳納的費用還更省一點錢。如果升值得很少,除去契稅和裝修成本等費用甚至可能無需繳納個稅。 不一定省錢
????“國五條”細(xì)則出臺后,有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產(chǎn)過戶給自己的孩子或老人,通過這樣的“買賣”來提高買入價,以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產(chǎn)生一些問題。例如,如果目前手中房產(chǎn)未滿五年,那么需要按照上段中的方法好好計算一下,看看以目前手中房產(chǎn)的升值率是否劃得來。
????即使劃得來,過戶給孩子依然有幾點需要想清楚。第一,孩子一定已成年,不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產(chǎn)。第二,把房子過給孩子相當(dāng)于擠占了孩子的一次購房名額,在“限購令”暫時不會解除的情況下,已成年的孩子不久便面臨買房大計,屆時首付及利率都無法享受首套房的優(yōu)惠政策。第三,過戶給孩子或老人,更名后的房產(chǎn)持有年數(shù)將從零開始計算,因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業(yè)稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業(yè)稅。
????交易中心周末加班
????針對我市房地產(chǎn)(登記)交易業(yè)務(wù)量較大的實際情況,為方便居民辦理房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù),市房地產(chǎn)(登記)交易中心及各區(qū)房地產(chǎn)登記交易處(東部交易處、市北交易處、四方交易處、李滄交易處)將于本周周六、周日(3月16日、3月17日)繼續(xù)安排業(yè)務(wù)受理窗口加班,為居民提供服務(wù)。