賣房人擔心新政實施前手續(xù)辦不完 直降40萬甩房

????原以為簽完合同，房子出售一事就算吃了顆定心丸，但沒想到買家卡在了銀行貸款一事上，至少要再等10天才能辦新買房的交易手續(xù)，賣家薛女士見狀說不出的心煩。如今3月已過半，她擔憂新政實施前交易手續(xù)辦不完，而買家又不愿為多交的稅埋單，兩家只好解約。

????這是當前島城樓市的一個縮影。而這樣的焦慮絕不止薛女士一人。

????遲遲不能轉(zhuǎn)手著急上火

????記者昨日在市北一中介公司店面內(nèi)見到薛女士

時，她和丈夫兩人正在和買家夫婦倆簽解約協(xié)議，而兩天前她還在為如此順利找到買家而暗自欣喜。這是她萬萬不愿意的，但又無可奈何。今年45歲的薛女士絕非炒房人，但夫妻倆名下已有3套房，“一套是我單位十幾年前分的福利房，另一套是老公婚前買的房子，還有一套是我公公的老房子，4年前拆遷后安置了一套新房，也給了我們，眼下我們跟老人一起住著?！毖ε空f，另外兩套出租，光房租一年就能收4萬元。3月1日，新“國五條”細則的出臺，打亂了他們平靜的生活。

????“這兩套房都已經(jīng)過了5年，但不是唯一住房，要是交易的話，就要繳個稅。我們看新政上說，今后個稅要按照差額的20%征收，這條是最讓人頭疼的。我單位分的那套福利房當初4萬塊錢買下的，現(xiàn)在都已經(jīng)漲到105萬元，這么一算，要多交20多萬的稅。”在考慮兩天后，薛女士把這套位于敦化路附近的“房改房”掛牌了?！拔揖鸵粋€孩子，還是個閨女，也不用為她準備婚房。留兩套房也沒意思，還是賣掉一套吧，放在手里發(fā)燙，誰知道政策會怎么變。”薛女士說。

????由于掛牌單價比周邊房源每平方米低了500元，僅僅掛了3天，薛女士這套房就找到了買家，買家是一對相對年輕的夫妻，雙方第二天就簽下了意向合同，只等買家去銀行辦按揭貸款接著過戶繳稅，這單就算成了。如意算盤打得好，但現(xiàn)實卻絕非如此簡單。

????“那天簽協(xié)議，買家很爽快地交了3萬元意向金，還說自己是首次買房，銀行貸款好辦，我們信以為真。哪知道今天要簽正式合同，買家付首付款時，他才支支吾吾地說能不能緩幾天再交首付。一問才明白，原來他并非第一次買房，手頭有一套小房子，也已經(jīng)開始賣了，找到了下家，但這家要辦貸款，信貸批下來，錢給到他們，他們才能給我們付首付款，然后再辦貸款，信貸批下來，我們兩家才能去辦過戶，繳完稅才算全部辦完交易?！毖ε肯蛴浾邚褪鲞@個過程時氣得臉都漲紅了?！百I家不誠信也就罷了，但他確實是看好了俺家這套房，還帶著老人一起過來看了兩次，全家都非常滿意。但那邊貸款剛開始辦，等那邊辦完了，這邊買家才能辦貸款，再加上過戶、繳稅等手續(xù)，少說也要一個月，誰等得起？他要是早說，我肯定當場就拒絕他?！?/p>

????面對此狀，薛女士提出賣可以，但必須在合同后面?zhèn)渥ⅲ阂蛐抡a(chǎn)生的新的費用，全部由買家承擔。買家一聽也急了?！拔也⒉皇且桃怆[瞞，主要是因為買第一套房時我們沒貸款，再買一套的話在銀行仍算是首套房的信貸標準，而且當時買我小房的買主一開始說能全款付清，后來又說要貸款，才打亂了我的換房計劃。”面對房東提出的要求，他感覺很冤，經(jīng)濟上也無法承受，但房東很堅持，最后兩家不歡而散。薛女士不得不再次將房源掛牌，等待下一個有緣人。

????“你快給俺再掛上，實在不行就不賣了。”臨出中介門前，薛女士甩下這句話。

????“忍痛割肉”直降40萬元

????因為資金緊張，一些賣家也迫不及待地希望盡快趕在政策實施前將房子出手。這么做的代價，往往就是忍痛割肉。

????“上周江西路有個房東掛出一套房源，159平方米的大戶型，報價僅260萬元，在他的帖子上還標注了一句：‘下午2點之前賣不掉就不賣了’?，F(xiàn)在這個小區(qū)同檔次的房子總價至少也要300萬元，相比之下，這套房便宜了40多萬元。房東因為資金緊張，是真心急售。我們店內(nèi)的經(jīng)紀人一看，立即給要買房的客戶打電話，讓他最好帶上錢和身份證去看房。到現(xiàn)場一看，兩方一拍即合，當天下午就簽了合同?！?1世紀不動產(chǎn)閩江路店資深經(jīng)紀人孟先生向記者描述他從業(yè)七八年來成交最快的一單。“這套房過了5年，這筆單交易的總稅費在15萬元左右。而如果按照新政的差額20%繳稅，要多交將近50萬元。相比之下，盡管甩賣，仍多掙了10萬。要是跟房東初次買入的價比，房東賺得更多。另外，這種大戶型在限購的背景下確實不太好賣，這也是房東甩賣的主要原因，新國五條只是助推劑?！?/p>

????過5年唯一房不打算賣

????大勢之下，有急匆匆甩賣的，也不乏慢悠悠不著急賣的，還有根本就不打算賣的。家住海云庵附近興隆家園的市民閔先生雖說有兩套房，但眼下自己住的這套房子是父親留給他的，房產(chǎn)證在父親名下，另一套房在鎮(zhèn)江路一封閉小區(qū)，是自己十年前買的商品房，一直用于出租。

????“從去年開始就不斷有中介打電話給我，說有人想買咱小區(qū)的房子，問我賣不賣，我沒搭理他們。今年又有人問，說眼下出新政了，市場很熱，這時候賣會很快成交的。我這房子八十平方米，南北通透，采光非常好，而且樓層也是黃金樓層，現(xiàn)在出租一月就兩千多塊錢，干嘛要賣？”閔先生說，他也注意到了“國五條”細則的發(fā)布，大家普遍對 “二手房轉(zhuǎn)售按照差額20%征收個稅”這一條很是恐慌，但閔先生自己分析認為：“一些中介跟我算賬指出，因為我這房當年入手價與現(xiàn)在價差額太大，到時征收個稅會很多，不劃算，還不如現(xiàn)在賣。但我個人感覺，新政不是為了打擊所有購房者，而是為了抑制不正常的需求。我名下就鎮(zhèn)江路這一套房，而且早就過了5年，還是低于90平方米的普通房，即便出臺新政，對于這樣的房子也應該是會列入到保護范疇的，所以我沒有什么好擔憂的?！?/p>

????別被“國五條”嚇蒙怎么劃算慢慢算

????“國五條”細則持續(xù)發(fā)酵的環(huán)境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。在著急賣房前，先得把自家要出手的房子情況搞清楚，再把新舊兩種稅費算一算，看看怎么買賣更劃算。 不一定劃算

????市場上有些人為了搶跑新“國五條”細則，甚至寧愿繳納5.6%的營業(yè)稅來賣掉不滿五年的房子。其實若房產(chǎn)未達到一定升值比例，這樣做未必劃算。

????舉例來看，如果一位購房者當初以100萬元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到170萬元，但不滿五年，現(xiàn)在急于出售需繳納的稅費有：全額5.6%的營業(yè)稅9.52萬元，全額1%的契稅1.7萬元，全額2%的個稅3.4萬元，以及2%的中介費3.4萬元，共計約18萬元。

????如果等這套房滿5年后再出手，此時按所得20%征收個稅的政策肯定已經(jīng)落地，那么所需繳納稅費主要是個稅和中介費，營業(yè)稅為零。而個稅并不是差額70萬元的20%即14萬元。而是70萬元扣除各種涉房支出，包括原契稅1萬元、公共維修基金約1.2萬元、裝修費用10萬元、利息假定為8萬元，減掉這些費用后差額約50萬元，20%個稅即10萬元。再加上中介費，實際稅費13.4萬元，這與現(xiàn)在著急賣掉所需繳納的費用還更省一點錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費用甚至可能無需繳納個稅。 不一定省錢

????“國五條”細則出臺后，有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產(chǎn)過戶給自己的孩子或老人，通過這樣的“買賣”來提高買入價，以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產(chǎn)生一些問題。例如，如果目前手中房產(chǎn)未滿五年，那么需要按照上段中的方法好好計算一下，看看以目前手中房產(chǎn)的升值率是否劃得來。

????即使劃得來，過戶給孩子依然有幾點需要想清楚。第一，孩子一定已成年，不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產(chǎn)。第二，把房子過給孩子相當于擠占了孩子的一次購房名額，在“限購令”暫時不會解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計，屆時首付及利率都無法享受首套房的優(yōu)惠政策。第三，過戶給孩子或老人，更名后的房產(chǎn)持有年數(shù)將從零開始計算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業(yè)稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業(yè)稅。

????交易中心周末加班

????針對我市房地產(chǎn)（登記）交易業(yè)務量較大的實際情況，為方便居民辦理房地產(chǎn)登記業(yè)務，市房地產(chǎn)（登記）交易中心及各區(qū)房地產(chǎn)登記交易處（東部交易處、市北交易處、四方交易處、李滄交易處）將于本周周六、周日（3月16日、3月17日）繼續(xù)安排業(yè)務受理窗口加班，為居民提供服務。