聚焦：小區(qū)停車被劃物業(yè)能否免責(zé)

業(yè)主車被劃物業(yè)能免責(zé)？

　　昨日，青島市業(yè)主權(quán)益研究會(huì)邀請(qǐng)了部分法律、物業(yè)管理等方面專家，對(duì)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法（征求意見稿）》逐條剖析，研究其中值得推敲和改進(jìn)的內(nèi)容。據(jù)介紹，專家們近日將把相關(guān)修改意見匯集成文字，上報(bào)到物價(jià)局等相關(guān)部門。

　　下午2時(shí)許，記者在市業(yè)主權(quán)益研究會(huì)看到，數(shù)名圍坐在一起的專家正在討論我市日前公示的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法（征求意見稿）》，大家拿著各自整理

的修改意見發(fā)表不同見解。市業(yè)主權(quán)益研究會(huì)秘書長(zhǎng)李義翔告訴記者，他們?nèi)涨罢偌瞬糠中^(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人和物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，專門對(duì)這個(gè)《暫行辦法》展開討論，這次又邀請(qǐng)了法律和物業(yè)方面的專家給《暫行辦法》“挑刺”。

　　焦點(diǎn)一：業(yè)主車被劃物業(yè)能免責(zé)？

　　常年從事企業(yè)法律顧問的王濤律師表示，《暫行辦法》第24條規(guī)定：“業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人另行約定，停車看管責(zé)任按照約定執(zhí)行?！蓖鯘J(rèn)為，根據(jù)這條規(guī)定，物業(yè)公司收取了停車費(fèi)并不負(fù)責(zé)車輛的看管，業(yè)主停在小區(qū)里的車輛出現(xiàn)劃車、扎胎等損失，物業(yè)公司是可以免責(zé)的。但第18條中規(guī)定，物業(yè)關(guān)于停車費(fèi)的收取只有“停車服務(wù)費(fèi)”和“車位租賃費(fèi)”。王濤認(rèn)為，很多小區(qū)的停車位是業(yè)主自己購(gòu)買的，不存在“車位租賃費(fèi)”，物業(yè)收費(fèi)只能收取“停車服務(wù)費(fèi)”。但從以往相關(guān)案例來看，即便業(yè)主沒同物業(yè)公司簽訂看管要求的協(xié)議，如果業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被損壞，法院判決一般都會(huì)支持業(yè)主，要求物業(yè)公司負(fù)擔(dān)一定賠償責(zé)任。“‘停車服務(wù)費(fèi)’涵蓋很多內(nèi)容，其中就包括管理服務(wù)，《暫行辦法》只是一個(gè)地方性法規(guī)，法院肯定要按照《民法》等更高一級(jí)的法規(guī)來判決?！?/p>

　　焦點(diǎn)二：信息由主管部門公示

　　“每個(gè)小區(qū)都有很多業(yè)主的共有資產(chǎn)，這些信息應(yīng)該由物業(yè)辦等行政主管部門負(fù)責(zé)向業(yè)主公示?！崩盍x翔表示，現(xiàn)在有許多小區(qū)的物業(yè)公司將小區(qū)業(yè)主共有的房產(chǎn)出租，產(chǎn)生大量收入，但小區(qū)居民并不知道這些收入應(yīng)該歸業(yè)主共有?！耙虼司彤a(chǎn)生了許多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)連一半都收不上來，物業(yè)整天喊虧損，但物業(yè)公司卻在小區(qū)干得依然很歡?！崩盍x翔說，既然這筆隱性收入這么高，物業(yè)公司肯定不會(huì)愿意公示，即便公示出來，小區(qū)居民也無法判斷公示信息的真?zhèn)?。李義翔認(rèn)為，這些事關(guān)業(yè)主切身利益的重要信息應(yīng)由物業(yè)辦等主管部門負(fù)責(zé)公示，因此應(yīng)該在《暫行辦法》中增加行政主管部門的責(zé)任要求。

　　焦點(diǎn)三：條款內(nèi)容有漏洞

　　“《暫行辦法》中有一些文字不準(zhǔn)確，內(nèi)容涵蓋不全面，很容易在今后的實(shí)施中產(chǎn)生歧義?！蓖鯘f，《暫行辦法》第8條對(duì)普通住宅的界定存在很大缺失。記者在《暫行辦法》第8條看到：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)……普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設(shè)項(xiàng)目：（一）單獨(dú)立項(xiàng)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、（二）單獨(dú)立項(xiàng)的公共租賃性住房建設(shè)項(xiàng)目、（三）單獨(dú)立項(xiàng)的限價(jià)商品住房建設(shè)項(xiàng)目、（四）配建保障性住房的商品住房建設(shè)項(xiàng)目。王濤認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，普通住宅的區(qū)分應(yīng)該按照小區(qū)的容積率、單套住宅面積、房屋每平方米的售價(jià)等條件來確定，僅僅這4種建設(shè)項(xiàng)目很難涵蓋普通住宅。“這樣的描述容易產(chǎn)生普通住宅只有這4種建設(shè)項(xiàng)目的歧義，給物業(yè)公司提供了亂收費(fèi)的空間?！蓖鯘f，同樣的問題還存在于“停車服務(wù)收費(fèi)管理”章節(jié)中。王濤表示，該章節(jié)只提到“車位租賃”、“車位使用”和“公共場(chǎng)地使用”這3種停車收費(fèi)，但很多小區(qū)中都存在業(yè)主從開發(fā)商處購(gòu)買室內(nèi)車位，對(duì)這種既不是租賃、也不歸全體業(yè)主所有的停車位如何收費(fèi)，《暫行辦法》沒有明確規(guī)定。

　　焦點(diǎn)四：電梯運(yùn)行費(fèi)該收多少

　　從事物業(yè)公司管理的牟軍對(duì)第27條關(guān)于電梯費(fèi)的規(guī)定提出異議：“現(xiàn)在的電價(jià)正處于聽證階段，今后電價(jià)上漲應(yīng)該是大趨勢(shì)，在《暫行辦法》中硬性規(guī)定電梯運(yùn)行費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，似乎有些武斷。”牟軍表示，《暫行辦法》中規(guī)定，普通住宅的電梯運(yùn)行費(fèi)每月每建筑平方米不得超過0.4元，但電價(jià)聽證目前尚未結(jié)束，電費(fèi)是漲是跌尚且沒有定論。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，電費(fèi)漲價(jià)是大勢(shì)所趨，如果硬性按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，電費(fèi)漲價(jià)后肯定會(huì)難以維持電梯運(yùn)行費(fèi)用。牟軍認(rèn)為，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該增加“根據(jù)電費(fèi)漲跌有區(qū)域性浮動(dòng)”的空間。(記者 趙健鵬 攝影報(bào)道)