第三章:使用 共分三十條劃分

????第二十四條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng) 當(dāng)按照尚未售出物業(yè)的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

????第二十五條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用按照以下程序辦理：

????（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)的意見及查勘結(jié)果，提出住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造計(jì)劃建議，制定維修和更新、改造方案。方案主要包括：

????1、維修和更新、改造內(nèi)容；

????2、工程預(yù)算；

????3、涉及戶數(shù)；

????4、維修和更新、改造組織方式。

????沒有聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)以及公有住房售房單位提出計(jì)劃建議，并在維修資金管理機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，委托相關(guān)單位制定維修和更新、改造方案。

????（二）維修和更新、改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。

????（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在地維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理維修和更新、改造方案備案，并提交下列材料：

????1、維修和更新、改造方案；

????2、相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)書面確認(rèn)證明；

????3、維修和更新、改造方案公示證明；

????4、住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額證明。

????（四）維修資金管理機(jī)構(gòu)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知，專戶管理銀行將維修和更新、改造工程預(yù)算資金的70％劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位。

????（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位組織實(shí)施維修和更新、改造方案。

????（六）工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)，或者其委托的具有專業(yè)資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程決算進(jìn)行審核，并出具審核證明。維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和審核證明核實(shí)后，通知專戶管理銀行撥付應(yīng)付費(fèi)用的剩余款項(xiàng)。

????第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位可以采取公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選擇專業(yè)施工企業(yè)，并與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。

????第二十七條 相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理、鑒定單位對(duì)維修和更新、改造工程實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理及鑒定，費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。

????第二十八條 相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)以及公有住房售房單位可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行審核，費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。

????第二十九條 發(fā)生危及房屋安全、電梯停運(yùn)等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)證明核實(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時(shí)實(shí)施維修和更新、改造的，維修資金管理機(jī)構(gòu)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主、公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

????第三十條 下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

????（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；

????（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

????（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；

????（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。