解讀物業(yè)服務(wù)新規(guī):房屋車位空置1年物業(yè)費(fèi)減收

    記者昨日從省物價(jià)局獲悉，從2012年1月1日起，《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）將正式實(shí)施。按照規(guī)定，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收，儲(chǔ)藏室不收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，房屋交付后空置一年以上的物業(yè)費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減收。

    新規(guī)A 物業(yè)費(fèi)該怎么收？

    1、房屋空置一年 減收

    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)一直以來(lái)存在較大爭(zhēng)議，《辦

    物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

    2、小區(qū)配套未達(dá)標(biāo) 減收

    前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購(gòu)房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。業(yè)主或者物業(yè)使用人無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書(shū)面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不超過(guò)半年。

    新規(guī)B 小區(qū)停車如何收費(fèi)？

    1、車位租賃費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)

    近幾年，私家車年年遞增，導(dǎo)致許多住宅小區(qū)停車需求逐年增加。那么，車位租賃費(fèi)如何收取？外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)該不該收費(fèi)？《辦法》對(duì)小區(qū)停車費(fèi)、車位費(fèi)等問(wèn)題作了明確的界定。小區(qū)車位租賃費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、看管費(fèi)并不是一回事兒。

    車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。

    2、停車服務(wù)費(fèi) 內(nèi)容不少

    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫(kù)內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。停車服務(wù)費(fèi)包括車庫(kù)、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。普通住宅前期停車服務(wù)費(fèi)可以按照本辦法單獨(dú)核定。業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)汽車或非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

    己購(gòu)買(mǎi)車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定，所收費(fèi)用屬全體業(yè)主共有。

    3、外來(lái)車輛停放超兩小時(shí)可收費(fèi)

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)車輛實(shí)行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以適當(dāng)收取工本費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。除規(guī)定以外的其他外來(lái)車輛，停放超過(guò)2個(gè)小時(shí)的，可以收取一定費(fèi)用。

    新規(guī)C 代收費(fèi)不得加收手續(xù)費(fèi)

    《辦法》還規(guī)定，供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

    從2012年1月1日起，《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》將正式實(shí)施，《山東省物價(jià)局、山東省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā) 〈山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法〉的通知》（魯價(jià)費(fèi)發(fā)〔2004〕205號(hào)）同時(shí)廢止。 新聞延伸 我市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)

    “我們剛通過(guò)省局網(wǎng)站看到這則消息，還沒(méi)收到正式文件。等文件下發(fā)后，我們將根據(jù)青島實(shí)際情況調(diào)整相關(guān)管理辦法，然后下發(fā)到各區(qū)市物業(yè)主管部門(mén)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！鼻鄭u市物業(yè)辦負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    另?yè)?jù)記者從市物價(jià)局了解到，我市目前執(zhí)行的是2007年市物價(jià)局、市國(guó)土資源和房屋管理局根據(jù) 《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》制定的分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按照住宅小區(qū)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的不同確定了5個(gè)收費(fèi)等級(jí)，并確定了每個(gè)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價(jià)格，在上浮不超過(guò)15%，下浮不限的浮動(dòng)幅度內(nèi)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定具體浮動(dòng)幅度。

    其中，綜合管理服務(wù)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從五級(jí)至一級(jí)為每月每平方米建筑面積0.05元至0.7元，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從五級(jí)至一級(jí)為每月每平方米建筑面積0.04元至0.6元，公共區(qū)域秩序維護(hù)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從五級(jí)至一級(jí)為每月每平方米建筑面積0.05元至0.8元，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從五級(jí)至一級(jí)為每年每平方米建筑面積1.3元至8元，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)服務(wù)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從五級(jí)至一級(jí)為每月每平方米建筑面積0.04元至0.1元。

    新規(guī)大家談

    物業(yè)公司負(fù)責(zé)人： 停車收費(fèi)更清晰

    “新辦法對(duì)停車費(fèi)這塊解釋得挺清晰的。”四方區(qū)東部一入住不久的小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人黃先生說(shuō)，在小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上新辦法做了分門(mén)別類的詳細(xì)規(guī)定?！安簧贅I(yè)主認(rèn)為交了停車費(fèi)就要對(duì)他的車負(fù)責(zé)到底，車停在小區(qū)里被偷了或被損壞了，都找物業(yè)賠償，按規(guī)定，這根本就超出了我們物業(yè)管理的范圍?！秉S先生無(wú)奈地說(shuō)，停車費(fèi)指的是車庫(kù)、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)等發(fā)生的費(fèi)用，并不是指看管安全費(fèi)。

    小區(qū)業(yè)主： 收了費(fèi)管理要跟上

    楊先生住在浮山后一入住已4年的小區(qū)，“我們小區(qū)此前一直是半封閉小區(qū)，物業(yè)只負(fù)責(zé)水、電、衛(wèi)生等，車隨便停，不收費(fèi)。自去年起開(kāi)始實(shí)行全封閉，物業(yè)安裝了擋車桿，并開(kāi)始對(duì)停車收費(fèi)?！睏钕壬f(shuō)，但是停車費(fèi)收完后，小區(qū)里的停車秩序還是一團(tuán)糟，有個(gè)業(yè)主家可能是搞婚慶的，有兩輛加長(zhǎng)版林肯轎車，往小區(qū)道路上一停就占去了6個(gè)車位。“物業(yè)對(duì)此卻不管不問(wèn)！還有部分不交錢(qián)的業(yè)主把車停在小區(qū)門(mén)外，時(shí)常擋了其他車的道。就在眼皮底下，保安也不管一下。這不又開(kāi)始催交物業(yè)費(fèi)了，很多業(yè)主以停車無(wú)序?yàn)橛刹唤晃飿I(yè)費(fèi)，你說(shuō)怪誰(shuí)？”楊先生說(shuō)。

    專業(yè)人士： 空置房收費(fèi)爭(zhēng)議不小

    此外新《辦法》中規(guī)定“房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按實(shí)際運(yùn)行費(fèi)用適當(dāng)減收，合同另有約定的，從其約定。”而在《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中，并沒(méi)有這方面的規(guī)定。“當(dāng)前的辦法中只是說(shuō)由物業(yè)、業(yè)主雙方協(xié)商解決，并沒(méi)有明確規(guī)定‘適當(dāng)減收’?！鼻鄭u市物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“確實(shí)有部分業(yè)主因種種原因而不得已讓房屋空置，站在這個(gè)角度來(lái)看，新辦法更加人性化。但換個(gè)角度來(lái)看，當(dāng)前國(guó)家正在打擊炒房投機(jī)行為，上海、重慶等地已開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，新辦法中 ‘對(duì)空置房實(shí)行物業(yè)費(fèi)適當(dāng)減收’，在一定程度上將助長(zhǎng)這種行為。因?yàn)閷⒎课菘罩玫?，肯定不止一套房?！?/p>

    “這一規(guī)定充分貫徹了收費(fèi)公正公平的原則?！饼R魯律師事務(wù)所律師陳瑞福接受媒體采訪時(shí)表示，房屋正常使用的物業(yè)管理費(fèi)用自然高于空置房屋，因此房屋空置時(shí)適當(dāng)減收物業(yè)費(fèi)，對(duì)雙方是公平的。（記者 孫靜芳 孫啟孟）