市中院公布青島30大房地產(chǎn)案

    開發(fā)商延期交房引發(fā)糾紛業(yè)主據(jù)理力爭獲賠7000元

    四年前，膠州市市民趙某購買了位于膠州市泰州路的一套房屋，原本定于10月份交房，開發(fā)商卻拖了五個(gè)月交付了房屋。趙某對(duì)此非常不滿，于是將開發(fā)商告上法庭，要求其支付違約金。

    2007年5月13日，趙某與青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂一份商品房預(yù)售合同，約定房屋價(jià)款為178664元，該地產(chǎn)公司于2007年10月31日前

    庭審中，該公司的代理人辯稱，是趙某違約在先?！肮驹啻坞娫捦ㄖw某辦理房屋交接手續(xù)，但他總以各種理由推托，推遲雙方交接時(shí)間，這才是導(dǎo)致房屋延期交接的主要原因?！痹摯砣苏f，與他在同一棟樓的其他人在接到通知后都按期辦理了房屋交接手續(xù)，這足以證明延期交房的責(zé)任不在該公司。

    對(duì)此，趙某當(dāng)庭提交了購房合同復(fù)印件及發(fā)票復(fù)印件，證明他已交付全部房款，并提交了一份物業(yè)費(fèi)收據(jù)復(fù)印件，證明該公司的交房時(shí)間為2008年4月25日。他認(rèn)為，如果該公司將未按期交房的責(zé)任推給他，應(yīng)拿出充足的證據(jù)。

    法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂商品房預(yù)售合同，系雙方真實(shí)意思表示，具有合同效力。雙方作為合同當(dāng)事人，應(yīng)全面、完整地履行合同義務(wù)。原告趙某已付清242390元購房款，其提交的證據(jù)足以說明被告該公司的實(shí)際交房時(shí)間為2008年4月25日，原告趙某主張被告承擔(dān)延期交房產(chǎn)生的違約責(zé)任截至到2008年3月25日，距合同約定交房時(shí)間2007年10月31日逾期145天，屬合理請(qǐng)求。

    該公司未提交證據(jù)證明延期交房是由于趙某的原因或不可抗力造成的，因此應(yīng)認(rèn)定該公司違約，應(yīng)按雙方約定的比例支付違約金。因此該公司應(yīng)當(dāng)支付7029.31元違約金，趙某主張的9000元違約金，數(shù)額偏高，超出部分，法院不予支持。據(jù)此，膠州市人民法院一審判決：被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告趙某違約金7029.31元。

    本報(bào)記者 章立莎

    法官評(píng)析

    本案是一起普通的商品房買賣合同 房屋拆遷，也有必要了解開發(fā)商就房屋拆遷糾紛，案件的起因源自當(dāng)事人違反了商品 安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)事宜的進(jìn)展情況。二是簽房預(yù)售合同的約定，違約后在較長時(shí)間內(nèi) 訂商品房預(yù)售（銷售）合同時(shí)，要認(rèn)真閱讀、明爭議的問題未得到解決，致使矛盾不斷升 白合同條款，對(duì)于合同主要條款，諸如：交房時(shí)級(jí)，購房人漸漸失去協(xié)調(diào)的耐心和對(duì)開發(fā) 間、條件、形式，付款條件、方式、期限，辦理產(chǎn)權(quán)商的信心，從而引發(fā)訴訟。 的時(shí)間、方式以及產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用等以及違約

    實(shí)踐中如何避免此類矛盾從而最大限 責(zé)任一定要約定明確，不能含糊。同時(shí)，諸如度杜絕訴累呢？法官認(rèn)為：一是購房人不 配套費(fèi)、公攤面積等其他條款也要詢問清楚，要盲目輕信、聽從某個(gè)樓盤、某個(gè)小區(qū)的售 明文確定，避免因小失大。三是商品房簽訂預(yù)樓宣傳，對(duì)于宣傳資料的可信度、完整度、 售（銷售）合同后，合同的雙方當(dāng)事人一定要本合法性要有一個(gè)起碼的理性和認(rèn)知；在簽訂 著誠實(shí)守信、嚴(yán)格完整的原則，充分積極地履商品房預(yù)售（銷售）合同前要了解開發(fā)商的 行合同。遇到矛盾，耐心解決、積極協(xié)商，協(xié)商資質(zhì)、是否具備商品房開（竣） 驗(yàn)收、交付 不成按照合同約定或仲裁或訴訟，工、 以保障權(quán)益的條件，許可證手續(xù)是否完備，如果是涉及 人的合法權(quán)益。

    從SHOPPING MALL主力店房屋買賣合同糾紛案解析商業(yè)房產(chǎn)銷售中的風(fēng)險(xiǎn)

    【引言】

    近年來，各國商業(yè)零售巨頭大舉進(jìn)軍我國，在各大中城市遍地開花，以SHAOPPING MALL（超大規(guī)模購物中心）為代表的商業(yè)地產(chǎn)隨之風(fēng)靡一時(shí)，浪潮席卷全國。在青島，樂購、麗達(dá)、家樂福、佳世客、特易購等大型商業(yè)企業(yè)也紛至沓來，搶占商機(jī)，迅速形成以香港中路、臺(tái)東、李村三個(gè)主商圈為核心、輻射眾多小商圈（網(wǎng)稱“三只老虎一群狼”）的商業(yè)布局態(tài)勢。然而，我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營尚處于初級(jí)階段，很多開發(fā)商或投資者均在摸著石頭過河，很多環(huán)節(jié)存在問題和風(fēng)險(xiǎn)，目前尤以商業(yè)地產(chǎn)銷售或租賃關(guān)系中的交付條件問題為甚。筆者擬以本案引起開發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目銷售或租賃合同中交付條件的重視。

    【案情簡介】

    2007年，一家大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司在青島開發(fā)的SHAOPPING MALL項(xiàng)目開始對(duì)外銷售。韓國LT公司十分看好該項(xiàng)目的地理位置及發(fā)展前景，于是與該地產(chǎn)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，購買了該項(xiàng)目的主力店鋪，用于經(jīng)營大型零售商業(yè)。

    然而，因房屋未能在《商品房預(yù)售合同》約定的交付時(shí)間達(dá)到“綜合驗(yàn)收合格”的條件且地產(chǎn)公司未按合同約定時(shí)間將房屋交予LT公司開業(yè)經(jīng)營，LT公司將地產(chǎn)公司告上法庭，主張逾期交付違約金和逾期開業(yè)損失賠償金高達(dá)1800余萬元。

    【訴前準(zhǔn)備】

    本案是SHAOPPING MALL主力店房屋買賣，其與住宅交易最顯著的區(qū)別在于，商業(yè)地產(chǎn)買受人往往為了使建筑物符合其之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃，會(huì)要求介入設(shè)計(jì)，并在主體施工階段即著手裝修；商業(yè)地產(chǎn)買受人為了爭取最佳開業(yè)時(shí)間，往往不會(huì)等到房屋達(dá)到綜合驗(yàn)收合格的條件才收房，而是希望盡早收房、以便伺機(jī)開業(yè)。

    之后，我們?cè)敳榱说禺a(chǎn)公司和LT公司之間的《商品房預(yù)售合同》、有關(guān)往來函件及項(xiàng)目建設(shè)、驗(yàn)收文件等材料，果然發(fā)現(xiàn)如下事實(shí)：

    1.合同約定的房屋交付條件為房屋經(jīng)建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理四方根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定驗(yàn)收合格（以下簡稱“四方竣工驗(yàn)收”），而不是綜合驗(yàn)收合格。事實(shí)上，房屋也已于約定的交付時(shí)間取得了《單位（子單位）工程綜合驗(yàn)收記錄表》（即四方驗(yàn)收文件）。

    2.合同同時(shí)約定了房屋交付開業(yè)的時(shí)間和應(yīng)當(dāng)具備交付條件的時(shí)間，并且前者早于后者。而且合同還約定地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在主體施工后期（約定的交付時(shí)間半年前）允許LT公司進(jìn)場裝修，且事實(shí)上LT公司的施工單位確于約定的時(shí)間進(jìn)場開始實(shí)施裝修工作。

    3.起訴前，LT公司已經(jīng)正式對(duì)外營業(yè)，但開業(yè)時(shí)房屋仍未通過綜合驗(yàn)收，且消防驗(yàn)收直至起訴前不久才通過。

    【爭議焦點(diǎn)與法律解析】

    如此一來，問題就來了：合同約定的交付條件為“四方竣工驗(yàn)收合格”，而不是“綜合驗(yàn)收合格”，該約定是否有效？合同約定的開業(yè)時(shí)間早于交付時(shí)間，也就是說，合同約定在未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下即交付使用，是否有效？LT公司在主體施工階段就已進(jìn)場施工，顯然和地產(chǎn)公司存在交叉施工情況，既然是交叉施工，建設(shè)及驗(yàn)收遲延的責(zé)任是否應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)？

    對(duì)于合同將“四方竣工驗(yàn)收”約定為交付條件的問題，LT公司認(rèn)為該約定無效，因?yàn)槠溥`反了《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等關(guān)于“必需經(jīng)綜合驗(yàn)收方可交付使用”的強(qiáng)制性規(guī)定。在約定的交付條件無效的情況下應(yīng)當(dāng)適用法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)，即應(yīng)在約定的交付時(shí)間達(dá)到綜合驗(yàn)收合格。

    我們則認(rèn)為，該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收分為竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收是由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位對(duì)已完工程進(jìn)行的實(shí)質(zhì)性驗(yàn)收，并承擔(dān)相應(yīng)的驗(yàn)收責(zé)任；綜合驗(yàn)收是由不同的政府主管部門在四方竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的復(fù)查性驗(yàn)收，是對(duì)四方竣工驗(yàn)收的檢查監(jiān)督。我國《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理

    行政法規(guī)要求“建筑工程條例》等法律、未經(jīng)竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，合同條款違反該強(qiáng)制性規(guī)定的，歸于無 。而對(duì)于綜合驗(yàn)收，僅在效建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管

    和理辦法》 《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等行政規(guī)章、地方法規(guī)中作了規(guī)定，合同條款不符合此類規(guī)定的，不影響合同條款的法律效力。既然如此，在涉案房屋已經(jīng)取得四方竣工驗(yàn)收文件的情況下，地產(chǎn)公司不存在逾期達(dá)到交付條件的情形，不應(yīng)承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任。

    對(duì)于合同約定在未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下即交付使用之效力問題，我國《建筑法》第六十一條和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條明確規(guī)定：“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，本案合同約定的房屋開業(yè)使用時(shí)間早于應(yīng)通過四方竣工驗(yàn)收的時(shí)間，顯然違反了《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，依照我國《合同法》第五十二條和最高法院相關(guān)司法解釋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效。但LT公司認(rèn)為，合同約定地產(chǎn)公司保證涉案房屋于某一時(shí)間開業(yè)使用，就意味著涉案房屋應(yīng)在該時(shí)間具備綜合驗(yàn)收合格的條件，因此合法有效。

    LT公司的說法顯然難以自圓其說。因?yàn)椋贤菍ⅰ伴_業(yè)使用”和“竣工驗(yàn)收”作為兩項(xiàng)獨(dú)立義務(wù)分別約定的，前者不包括后者。同時(shí)，因竣工驗(yàn)收劃分為四方竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收兩個(gè)階段，且四方竣工驗(yàn)收在前，綜合驗(yàn)收在后，那么，在本案合同約定的開業(yè)使用條件顯而易見并不包括合同明確約定了時(shí)間的四方竣工驗(yàn)收之情況下，該開業(yè)使用條件更不可能包括合同沒有約定時(shí)間且只能排在四方竣工驗(yàn)收之后的綜合驗(yàn)收。

    合同約定的開業(yè)使用時(shí)間早于竣工驗(yàn)收的時(shí)間雖為無效約定，但是否意味著如開發(fā)商不能按約定時(shí)間交付房屋，購房人就該自認(rèn)倒霉？實(shí)則不然。司法實(shí)踐中法院雖然亦會(huì)認(rèn)定該等約定無效，但在判決時(shí)，卻會(huì)本著保護(hù)購房人信賴?yán)妫ㄐ刨囬_發(fā)商會(huì)依照合同約定將房屋交付其使用）、懲罰開發(fā)商不誠信行為的原則，判令開發(fā)商比照約定有效時(shí)的違約金標(biāo)準(zhǔn)賠償給購房人造成的損失。

    對(duì)于交叉施工情況下的逾期交付責(zé)任問題，一般來說，如果存在交叉施工，則說明房屋施工建設(shè)及驗(yàn)收工作的遲延至少是雙方過錯(cuò)導(dǎo)致的（還有可能是另一方單方責(zé)任導(dǎo)致），而違約責(zé)任是單方過錯(cuò)責(zé)任，在混合過錯(cuò)狀態(tài)下，不應(yīng)由一方單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任。本案中，我們正是以此為核心組織了又一輪火力，分散LT公司對(duì)合同關(guān)于交付使用之約定無效時(shí)如何處理的注意力，徹底瓦解了其主張高額賠償?shù)男判摹?/p>

    【審理結(jié)果】

    正如高速發(fā)展的人類文明、正在崛起的中華民族無不將“和諧”作為追求的最高境界一樣，律師代理案件，勝訴有時(shí)并不是終極目的，如能使?fàn)幎烁鞣疆?dāng)事人握手言和亦不失一件快事。本案中，LT公司訴訟主張巨額賠償，其實(shí)際可能對(duì)很多問題未能深入研究、分析和認(rèn)識(shí)，加之其訴求背后還隱含著諸多其他問題，因此，法庭上的高下之爭并不能徹底解決雙方的糾紛。律師在領(lǐng)悟到這一點(diǎn)后，以七千多字的代理詞嚴(yán)謹(jǐn)透徹地對(duì)前述有關(guān)問題進(jìn)行了分析及論述，使雙方當(dāng)事人在充分了解和理解律師觀點(diǎn)后，得以坐下來在庭下進(jìn)行和解談判，并最終以LT公司將訴求1800萬元巨額賠償金讓步至100萬元補(bǔ)償，法院依雙方和解意見下達(dá)了調(diào)解書。

    【案件啟示】

    盡管本案以調(diào)解方式結(jié)案，且地產(chǎn)公司只是象征性地作出了一點(diǎn)補(bǔ)償，但畢竟?fàn)幾h已經(jīng)發(fā)生，不僅對(duì)公司經(jīng)營及聲譽(yù)造成一定影響，并且還要花費(fèi)時(shí)間、金錢和精力來解決爭議。因此，建議開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，即使是可能勝訴的爭議也盡最大可能將其杜絕?，F(xiàn)就開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)銷售或出租中的有關(guān)問題提示如下：

    1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的買受人（或承租人，下同）基于將來業(yè)態(tài)規(guī)劃的考慮，一般會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、建設(shè)有特殊的要求，為防止其不按時(shí)提供設(shè)計(jì)方案或不斷對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)提出新的要求影響項(xiàng)目進(jìn)度，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商一定要在商業(yè)房屋銷售合同（或租賃合同，下同）中明確買受人提出設(shè)計(jì)要求（或?qū)﹂_發(fā)商的設(shè)計(jì)稿提出修改意見）的時(shí)間，約定超過該時(shí)間提出的設(shè)計(jì)要求將不被考慮，如確需考慮則由買受人承擔(dān)費(fèi)用及工期延誤的責(zé)任。

    2.盡量將交付條件約定為取得“單體工程竣工驗(yàn)收備案證明書”或“綜合驗(yàn)收備案證明書”這樣具有公信力的文件，因?yàn)?，盡管我們認(rèn)為驗(yàn)收備案僅是驗(yàn)收合格后需要履行的行政義務(wù),是國家對(duì)建筑工程竣工驗(yàn)收的行政監(jiān)督和管理措施，未經(jīng)驗(yàn)收備案并不影響建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的事實(shí)，但畢竟該等文件相較于建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理四方簽署的《單位（子單位）工程綜合驗(yàn)收記錄表》更具有客觀性和可信度，以該等文件作為房屋已經(jīng)達(dá)到交付條件的標(biāo)志能夠避免使買賣雙方就房屋是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議。

    3.開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)盡可能避免與買受人交叉作業(yè)，比如在達(dá)到約定的交付條件前，不允許買受人進(jìn)場施工；在達(dá)到約定交付條件后，開發(fā)商的施工隊(duì)伍應(yīng)徹底離場等。如此約定雖然可能使建設(shè)周期延長、影響買受人對(duì)開業(yè)時(shí)間的選擇空間，但會(huì)簡化交付程序，且一旦出現(xiàn)逾期交付易于分清責(zé)任。如果不得已約定某種情形下允許買受人在達(dá)到交付條件前進(jìn)場裝修，則盡可能爭取在合同中明確此種情況下出現(xiàn)逾期交付，開發(fā)商免責(zé)。

    房地產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)領(lǐng)域

    ■成立開發(fā)公司及相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)立階段的法律服務(wù)

    ■房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)與各類行政審批中的法律服務(wù)

    ■國有土地或集體土地的征收、征用、拆遷補(bǔ)償

    ■房地產(chǎn)項(xiàng)目用地取得（國有土地使用權(quán)出讓、合作或收購項(xiàng)目公司股權(quán)）和房地產(chǎn)抵押、租賃中的法律服務(wù)

    ■房地產(chǎn)項(xiàng)目合作、項(xiàng)目收購或轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目融資（貸款、信托、私募等）

    ■建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等招投標(biāo)及各階段服務(wù)

    ■房地產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)

    ■商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、招商、經(jīng)營

    ■基礎(chǔ)設(shè)施類建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)營模式分析，前期運(yùn)作、開發(fā)建設(shè)及全過程服務(wù)等

    ■BT、BOT項(xiàng)目運(yùn)作、全過程風(fēng)險(xiǎn)防控

    ■房地產(chǎn)涉及的各類合同的審查、管理、風(fēng)險(xiǎn)防控體系建立

    ■兩改項(xiàng)目前期運(yùn)作、招拍掛文件法律分析、過程中的風(fēng)險(xiǎn)防控

    ■物業(yè)管理公司組建、選聘，物業(yè)服務(wù)過程中的法律服務(wù)

    ■就房地產(chǎn)合作、開發(fā)、建設(shè)、銷售、經(jīng)營等方面的各類爭議出具解決方案、法律意見

    ■為房地產(chǎn)相關(guān)的簽約提供律師見證、風(fēng)險(xiǎn)咨詢

    ■代理房地產(chǎn)相關(guān)的民事或行政訴訟、代理調(diào)解、仲裁等事項(xiàng)

    ■建筑房地產(chǎn)相關(guān)的法律培訓(xùn)及講座服務(wù)

    ■房地產(chǎn)、建筑相關(guān)的立法支持、建議等