市中院公布青島30大房地產(chǎn)案

    經(jīng)典案例評(píng)析夫瞞妻賣房給弟惹官司

    【案情】

    李某與陳某系夫妻關(guān)系，婚后購(gòu)買房屋一處，登記于陳某名下。后李某起訴陳某離婚，在離婚案件審理過(guò)程中，李某得知陳某未經(jīng)其同意，將房屋擅自專賣給陳某的弟弟陳某某。故李某起訴，要求確認(rèn)陳某、陳某某之間的房屋買賣合同無(wú)效。

    【審判】

    此案在市南法院主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，李某追認(rèn)涉案房屋買賣合同有效，陳

    【點(diǎn)評(píng)】

    人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)對(duì)“轉(zhuǎn)讓人 依據(jù)法律規(guī)定，在未經(jīng)李對(duì)該財(cái)產(chǎn)沒(méi)有處分權(quán)”這一事 某事先同意，也未經(jīng)李某事后

    此案系典型的擅自處分 實(shí)是不知情的，認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)的 追認(rèn)的情況下，陳某與陳某某人（轉(zhuǎn)讓人）未經(jīng)其他共有權(quán) 占有人就是其所有權(quán)人或具 的房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。但人同意，直接出賣房屋給第三 有處分他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。判 這將導(dǎo)致房產(chǎn)證的撤銷等后續(xù)人（受讓人）的案件。在此類 斷受讓人是否系善意的一個(gè) 行政成本、司法成本的發(fā)生，本案件中，法院的審查重點(diǎn)為兩 重要標(biāo)準(zhǔn)是受讓人與擅自處 著一案事了終結(jié)的立場(chǎng)，本案點(diǎn)，其一，主張權(quán)利被侵害的 分人的關(guān)系，在本案中，陳某、 經(jīng)多次庭審調(diào)解，最終原告李共有權(quán)人在房屋買賣合同簽 陳某某系兄弟關(guān)系，這種特殊 某同意追認(rèn)涉案合同有效，被訂時(shí)是否知情，即在簽訂買賣 的身份關(guān)系足以證明，陳某某 告陳某比照交易時(shí)市場(chǎng)價(jià)給予合同、辦理房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移時(shí)是 在購(gòu)買該房屋時(shí)應(yīng)知涉案房 李某相應(yīng)房款作為補(bǔ)償，既有否到場(chǎng)、是否系其本人簽名。 屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳某的擅 效的維護(hù)了原告的合法權(quán)益，其二，受讓人是否系善意。所 自買賣行為侵害了李某的共 又避免了后續(xù)案件的發(fā)生，取謂“善意”就是不知情，即受讓 有權(quán)。 得良好法律效果。

    購(gòu)學(xué)區(qū)房未落戶起紛爭(zhēng)

    【案情】

    李某經(jīng)中介介紹，與冷某簽訂房屋買賣合同，出資購(gòu)買位于大學(xué)路小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)某房屋。房屋買賣合同中對(duì)房屋價(jià)款、支付方式進(jìn)行了約定，同時(shí)規(guī)定了冷某在房屋過(guò)戶、戶口辦理方面的協(xié)助義務(wù)及最遲辦理時(shí)間。合同簽訂后，李某向冷某支付了購(gòu)房定金及前兩期購(gòu)房款，后冷某未能在約定的時(shí)間內(nèi)協(xié)助李某辦理戶口落戶手續(xù)，李某因此未向冷某支付最后一期房款。后李某起訴，要求解除與李某的購(gòu)房合同并賠償損失。

    【審判】

    判決解除李某與冷某簽訂的房屋買賣合同，冷某向李某雙倍返還購(gòu)房定金。

    【點(diǎn)評(píng)】

    市南區(qū)作為教育優(yōu)勢(shì)地區(qū)，學(xué)區(qū)房的買賣一直具有多發(fā)性和典型性。購(gòu)買學(xué)區(qū)房目的在于符合學(xué)校招生政策要求，即入學(xué)兒童居住在學(xué)區(qū)內(nèi)，且戶口屬于該學(xué)區(qū)范圍。因此，學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者的購(gòu)買目的不同于普通的商品房交易中的買方，其不僅要取得房屋所有權(quán)，房屋還要保證是空戶以實(shí)現(xiàn)戶口遷移，也正因?yàn)槿绱?，本案原、被告在簽訂的房屋買賣 導(dǎo)致合同的真正目的無(wú)法實(shí)合同中才對(duì)戶口落戶事宜進(jìn) 現(xiàn)，因此法院依法判決雙解行了約定。遷移戶口一事涉 除合同，并按照合同約定對(duì)及行政機(jī)關(guān)的具體行政行 原告進(jìn)行了賠償。為，行為本身因不屬于當(dāng)事 在購(gòu)買學(xué)區(qū)房的過(guò)程中，人的民事權(quán)利義務(wù)而不具有 購(gòu)買方必須要注意的一點(diǎn)是民事上的可訴行，但戶口遷 如果戶口遷出這一條件不能移的結(jié)果可以作為當(dāng)事人約 如期成就，購(gòu)買方將因戶口遷定的條件。因此，原、被告之 移的不可訴性而無(wú)法尋求人間的約定不違反法律規(guī)定， 民法院的司法救濟(jì)，因此在購(gòu)雙方均應(yīng)遵守。而在合同履 房合同中應(yīng)對(duì)戶口的具體遷行過(guò)程中，被告的行為表明 出時(shí)間、逾期遷出的違約責(zé)任其遷出戶口使原告實(shí)現(xiàn)落戶 進(jìn)行明確規(guī)定，以期保護(hù)購(gòu)房的目的已不可能實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而者的利益。

    開(kāi)發(fā)商逾期辦證當(dāng)被告

    【案情】

    A房地產(chǎn)公司與B房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)某樓盤項(xiàng)目，陳某等15人作為購(gòu)房者與A房地產(chǎn)公司簽訂了該樓盤的房屋買賣合同，并足額交納了房屋購(gòu)房款。后A房地產(chǎn)公司因故搬離原辦公地點(diǎn)，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法與A房地產(chǎn)公司取得聯(lián)系，也無(wú)法辦理房屋登記手續(xù)。故陳某等15人將A、B兩房產(chǎn)公司告上法庭，要求二房產(chǎn)公司為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。本案經(jīng)公告送達(dá)，A房地產(chǎn)公司無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，也未提交書面答辯狀。B房地產(chǎn)公司到庭辯稱，二被告之間是聯(lián)建合作，涉案房屋是A公司收的錢，所以辦理房產(chǎn)證應(yīng)該由A公司辦理。B公司沒(méi)有收原告的錢，所以關(guān)于辦理房產(chǎn)證的契稅和土地增值稅B公司不能交，也無(wú)法辦證。

    【審判】

    本案經(jīng)審理，判令二被告在規(guī)定時(shí)間內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

    【點(diǎn)評(píng)】

    本案所涉房屋系由二被告開(kāi)發(fā)，根據(jù)相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為商品房購(gòu)買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供 請(qǐng)求。必要的證明文件。本案中， 在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的二被告對(duì)應(yīng)承擔(dān)上述義務(wù) 關(guān)系中，通常購(gòu)房者處于之履行情況未能充分舉證 弱勢(shì)地位，在共同開(kāi)發(fā)房證明，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的后 ， 地產(chǎn)的項(xiàng)目中，多個(gè)開(kāi)發(fā)果故依法判決支持原告訴訟 商之間的對(duì)內(nèi)約定不應(yīng)對(duì)抗購(gòu)房者，作為開(kāi)發(fā)商的義務(wù)在面對(duì)購(gòu)房者時(shí)應(yīng)系各個(gè)開(kāi)發(fā)商之間的共同義務(wù)，如此才能更大限度的保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房者的利益。

    投資公司未履約倒賠31萬(wàn)元

    投資公司開(kāi)發(fā)商品房預(yù)收30萬(wàn)元購(gòu)房款，不料時(shí)隔三年，購(gòu)房者仍未買到該房屋，便將投資公司告上法庭，索要300余萬(wàn)元房屋增值損失。法院一審支持了購(gòu)房者的請(qǐng)求，但投資公司并不認(rèn)為房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議為商品房買賣合同，遂提起上訴。

    購(gòu)房者不按約交房索賠309萬(wàn)元

    2007年2月12日，劉某與青島某投資公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，約定劉某認(rèn)購(gòu)該投資公司開(kāi)發(fā)的一處商品房作為辦公用房，該房單價(jià)為每平方米6500元，總房款為292.5萬(wàn)元。該協(xié)議書還約定，劉某自簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起5日內(nèi)向某投資公司支付首付款30萬(wàn)元，該款作為訂立正式商品房買賣合同的定金。雙方在劉某全額支付該30萬(wàn)元款項(xiàng)且某投資公司取得房屋預(yù)售許可證后15日內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，在協(xié)商一致的前提下簽訂正式商品房買賣合同。劉某未在該期限內(nèi)與投資公司協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，投資公司有權(quán)解除認(rèn)購(gòu)書，定金不退，并且有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。三天后，劉某向投資公司支付30萬(wàn)元定金，投資公司向其出具了收款收據(jù)，載明該款項(xiàng)為“預(yù)收款”?！?008年3月3日，投資公司取得涉案房屋商品房預(yù)售許可證。但至今該公司沒(méi)按約定履行合同，現(xiàn)在該房的單價(jià)都在每平方米1萬(wàn)元以上了，這給我造成了重大的損失?！眲⒛诚蚍ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書為有效的商品房買賣合同；要求投資公司返還購(gòu)房款30萬(wàn)元并賠償損失309.6萬(wàn)元。

    庭審中，投資公司辯稱，雙方簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書違反了法律的強(qiáng)制性約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同；即使該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書為有效，也因其約定的內(nèi)容并不具備商品房買賣合同的主要條款，不能被認(rèn)定為有效的商品房買賣合同。而且該公司取得預(yù)售許可證后曾通知?jiǎng)⒛?，但劉某?duì)此不予認(rèn)可。

    投資公司提供了一份特快專遞存根和一份通知書復(fù)印件，用以證明2009年6月8日該公司向劉某發(fā)出簽約通知書，劉某質(zhì)證稱沒(méi)有收到該通知書且該通知書內(nèi)容與合同約定房號(hào)不一致。經(jīng)查，該通知書所指樓座并非劉某購(gòu)買的房屋樓座。隨后，法院委托青島青房房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，認(rèn)定涉案房屋現(xiàn)銷售單價(jià)為13380元/平方米，銷售總價(jià)為602.1萬(wàn)元。

    一審法院賠償房屋增值損失309萬(wàn)元

    一審法院認(rèn)為，劉某與投資公司簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，明確約定了房屋的座落、面積、單價(jià)、總價(jià)等核心事項(xiàng)，具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且投資公司按照約定收受劉某房款30萬(wàn)元，亦在劉某起訴前取得預(yù)售許可證，故該認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，合法有效。雖然劉某未在約定時(shí)間內(nèi)與投資公司協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但投資公司未能證明曾經(jīng)通知?jiǎng)⒛橙〉妙A(yù)售許可證的事實(shí)，故對(duì)投資公司有關(guān)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書已經(jīng)解除的辯稱理由，法院不予采納。

    至于投資公司言稱的曾于2009年6月8日向劉某發(fā)出簽約通知書的主張，因該通知書所涉樓座并非認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中載明的房屋，加上劉某否認(rèn)收到該份通知書，故對(duì)投資公司的該項(xiàng)主張法院不予采信。目前投資公司實(shí)際已不同意繼續(xù)履行合同，因此劉某要求解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予以準(zhǔn)許。投資公司應(yīng)返還劉某已交納的房款30萬(wàn)元，同時(shí)賠償劉某房屋增值損失309.6萬(wàn)元。

    據(jù)此，法院作出一審判決：原告劉某與被告某投資公司簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書是有效的商品房買賣合同；某投資公司在返還劉某30萬(wàn)元房款的同時(shí)賠償其房屋增值損失309.6萬(wàn)元。

    法院終審還預(yù)收款賠31萬(wàn)元

    一審宣判后，某投資公司不服，向青島市中級(jí)人民法院提起上訴。“我們并未取得該房屋的預(yù)售許可證，而且當(dāng)時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的時(shí)候，沒(méi)有規(guī)定具體購(gòu)買的是哪套房屋，所以在沒(méi)取得預(yù)售許可證的前提下，是不可能簽訂商品房買賣合同的?！痹摴镜拇砣吮硎尽?/p>

    法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某與投資公司為訂立正式商品房買賣合同而事先簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書是該商品房買賣的預(yù)約合同，合法有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。就此案而言，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書約定的商品房面積僅為所在樓層的一部分，具體位置不明確，單價(jià)亦不明確，并且對(duì)付款方式、付款時(shí)間、房屋交付條件、交付日期等商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容均未約定，故該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書不符合上述規(guī)定的條件，該協(xié)議書并非商品房買賣合同。

    關(guān)于投資公司應(yīng)否賠償劉某房屋增值損失以及損失數(shù)額計(jì)算的問(wèn)題。法院認(rèn)為，投資公司將涉案房屋所在樓層作為一個(gè)整體向城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)售許可證并獲得批準(zhǔn)，過(guò)錯(cuò)不在劉某，投資公司亦無(wú)證據(jù)證明其在取得商品房預(yù)售許可證后通知?jiǎng)⒛硡f(xié)商簽訂商品房買賣合同，故雙方當(dāng)事人就涉案房屋未簽訂商品房買賣合同是不可歸責(zé)于劉某的，劉某據(jù)此請(qǐng)求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議于法有據(jù)，法院予以支持。《合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。在此案中，劉某因不能簽訂商品房買賣合同失去了獲得涉案房屋的機(jī)會(huì)，投資公司應(yīng)當(dāng)給予機(jī)會(huì)賠償。因劉某僅向投資公司支付預(yù)收款30萬(wàn)元，占涉案房屋總價(jià)款292.5萬(wàn)元的一小部分，其以支付小部分房款主張全額房屋增值損失既不符合我國(guó)合同法關(guān)于確定損失范圍的原則，亦有失公平，故投資公司應(yīng)當(dāng)按照實(shí)收房款占房屋價(jià)款總額的比例，賠償劉某房屋增值損失317539元。雙方當(dāng)事人對(duì)劉某交付預(yù)收款30萬(wàn)元的性質(zhì)無(wú)異議，投資公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議解除后應(yīng)當(dāng)返還。

    據(jù)此，市中院作出終審判決：解除原告劉某與被告某投資公司簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，某投資公司返還給付劉某30萬(wàn)元房款的同時(shí)賠償其房屋增值損失317539元。

    法官評(píng)析

    本案系關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議問(wèn)題的處理。商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約之前，就該交易房屋有關(guān)事宜簽訂初步確認(rèn)文書的性質(zhì)，相關(guān)司法解釋已將其定性為預(yù)約合同，對(duì)于具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)買賣房屋的具體位置、單價(jià)、付款方式、付款時(shí)間、交付條件、交付日期等商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容均未約定，故該商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議不應(yīng)被認(rèn)定為商品房買賣合同，對(duì)劉某因不能簽訂商品房買賣合同而失去獲得房屋的機(jī)會(huì)，青島某投資公司應(yīng)當(dāng)給予機(jī)會(huì)賠償。