地產(chǎn)商資金缺口3000億 地下錢莊輸血利率猛躥

????股市再融資了如春夢，銀行開發(fā)貸越收越緊，往年救命稻草般的信托融資也被戴上了種種枷鎖。對于“沒有錢萬萬不能”的開發(fā)商而言，這個夏天似乎只剩下降價回籠資金一條路可走。但市場總不乏柳暗花明的故事，種種壓力之下，開發(fā)商開始瞄準(zhǔn)龐大的社會游離資金，還有等待人民幣升值的境外資金。于是，各種模式的地產(chǎn)“基金”正在形成。

????地下錢莊變身地產(chǎn)PE

????“我們這幾個月的資金主要都是投放在房地產(chǎn)上

????“現(xiàn)在找我們的地產(chǎn)項目太多了，長期融資、短期過橋，各種需求都有?！崩顫硎?，讓他決定投入地產(chǎn)項目就是一個需要短期過橋的項目。這是一個位于中山的開發(fā)商，3個月前拿下了一個總地價近5000萬元的項目，但由于國家加大調(diào)控力度，開發(fā)商無法像以往般挪用其他銀行貸款支付地價。與此同時，如果不繳納土地款，開發(fā)商就拿不到“四證”，更不要說向銀行申請開發(fā)貸。時間拖得過久，面對的將是地方政府高額的土地罰金，甚至直接收回土地。

????于是開發(fā)商求助于李濤，4月初李濤向他們借出了2500萬元。“現(xiàn)在這筆錢我們已經(jīng)收回，外加500萬元利息?！?月底李濤告訴記者。開發(fā)商在繳清土地款后，第一時間向銀行融得開發(fā)貸，并且同時向李濤表示提前歸還這筆年利率高達(dá)100%的借款。

????“這種情況下，開發(fā)商哪來資金開發(fā)項目呢？”面對記者的疑問，李濤透露“還是我們的錢”。原來李濤看到開發(fā)商繳清土地款并且從銀行取得開發(fā)貸，認(rèn)為該項目的風(fēng)險已經(jīng)降到可承受范圍，于是將2500萬元的短期借款延展為2000萬元的長期借款，只收取前期500萬元利息。而新一期借款利率降為18%。

????正是這一次業(yè)務(wù)合作，讓李濤看到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的巨大前景；而向李濤借錢的開發(fā)商也看上了民間龐大的“錢袋子”。于是兩者一拍即合，開發(fā)商與李濤合伙成立一家投資公司，李濤負(fù)責(zé)尋找投資人，募集的資金主要投入此開發(fā)商在珠三角的四個項目，直接投資于項目股權(quán)，開發(fā)完畢后以分紅的形式退出。

????“現(xiàn)在投資的項目，至少要到一年半后再進(jìn)入市場銷售。”而在李濤看來，政府嚴(yán)控房地產(chǎn)市場的幾率微乎其微，所以風(fēng)險并沒有想象的大。“2008年的經(jīng)驗顯示，只要中國經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)全面的危機(jī)，一年半后的回報驚人。”李濤告訴《中國經(jīng)營報》記者，最近像他一樣準(zhǔn)備“賭一把”的民間資本大有人在?！艾F(xiàn)在地下金融的利率非常高，珠三角一帶的年利率差不多上漲了50%。去年年 　底，上千萬元的借貸年利率大部分在20%左右，現(xiàn)在起碼要30%?！崩顫硎荆渲泻艽蟛糠衷蚓褪潜坏禺a(chǎn)商的短期借款托起來的。

????地產(chǎn)商3000億元資金缺口

????僅僅是一場房地產(chǎn)調(diào)控，就可以把中國的地下金融利率大幅托高？究竟地產(chǎn)商需要多少資金。

????據(jù)國家統(tǒng)計局1～5月全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，5月全國70個大中城市商品房銷售額為3335億元，比上月減少1113億元，降幅為25%。

????資金回籠少了1000多億元，但開發(fā)商的投資還在不斷增長，5月房地產(chǎn)開發(fā)完成的投資達(dá)到3985億元，環(huán)比上漲了近20%，增加了648億元；與此同時，5月的土地購置費用也達(dá)到了1019億元，環(huán)比增加了709億元，同比增長了1.59倍。

????僅僅是這兩項，開發(fā)商就必須比上月多投入1357億元。去年房地產(chǎn)市場供求兩旺，開發(fā)商的資金準(zhǔn)備充分。這2000多億元的差額也許并不可怕，“可怕的是政府的調(diào)控措施還在繼續(xù)推行”。某上市房企的財務(wù)副經(jīng)理表示。最近的一項調(diào)控措施是國稅總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，如果這一清算嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)僅僅是去年的土地增值稅，就要再面對1000多億元的支出。

????該通知要求各地政府，6月底前上報當(dāng)?shù)厍逅阌媱?，并選擇3～5個定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)項目作為典型清算對象。事實上土地增值稅早在1993年已經(jīng)頒布，該稅種采取累進(jìn)稅率計算，原則是毛利越高，課稅越重。但一直以來各地的土地增值稅征收不力，通常是按銷售金額1%預(yù)征，又極少進(jìn)行清算。世聯(lián)地產(chǎn)有報告指出，按2009年全國商品住宅銷售額3.8萬億元計算，以現(xiàn)行的預(yù)征率，開發(fā)商最多一共預(yù)付了763億元土地增值稅，而如果國家嚴(yán)格累進(jìn)稅率計算，2009年開發(fā)商應(yīng)繳土地增值稅額最少也達(dá)到2641億元。

????中央此番對各地的清算，并未要求嚴(yán)格按照四級累進(jìn)利率進(jìn)行征收，只是規(guī)定核定征收率原則上不得低于5%，換言之，這意味著，開發(fā)商2009年至少要交1907.5億的土地增值稅，開發(fā)商還要補(bǔ) 1144.5億稅。這僅僅是去年的稅款，如果還要清算往年的稅額，這將是另一筆天文數(shù)字。

????伴隨著可能的支出增大，開發(fā)商的融資渠道卻一再被壓縮?！肮久媾R著較大資金壓力等風(fēng)險挑戰(zhàn)”，6月中旬，深深房A發(fā)布預(yù)告稱，這也成為調(diào)控以來首家坦承資金風(fēng)險的開發(fā)商。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，2009年至今，申萬行業(yè)分類下共有49家A股房地產(chǎn)公司公布增發(fā)預(yù)案，擬合計募資金額超過1100億元。但截止到六月，超過30家公司的股價跌破增發(fā)價，占比超過六成。以往行之有效的“圈地—圈錢—圈地”模式變成可望不可及的酸梅，以至于招商地產(chǎn)、世貿(mào)股份等行業(yè)巨頭不得不宣布撤銷增發(fā)議案。

????另一方面，開發(fā)商的主要資金來源——銀行融資也越收越緊。6月15日銀監(jiān)會罕見地發(fā)文警示，今年部分信貸資金形成的實質(zhì)性風(fēng)險增大。與之相對應(yīng)，有開發(fā)商表示開發(fā)貸越來越難申請，特別是土地抵押形式的貸款?！般y行告訴我們，下半年這類土地使用權(quán)抵押貸會全部終止?！币簧鲜泄镜呢攧?wù)負(fù)責(zé)人向記者表示，而在建工程抵押貸也只能拿到評估值的50%。

????房地產(chǎn)基金成融資新寵

????面對著巨大的資金缺口以及舊融資渠道的淤塞，市場開始期待開發(fā)商降價賣房以回籠資金。

????“降價是降價，融資是融資，兩者不能一概而論。”上述上市房企的財務(wù)負(fù)責(zé)人表示，是否降價要視各地市場情況不同而定。如果市場進(jìn)入冰凍期，開發(fā)商無論如何也要降價應(yīng)對?！暗唧w降多少，怎么降要看市場狀況。”他認(rèn)為，因為現(xiàn)在國內(nèi)大部分房企資金鏈都比較穩(wěn)健，還沒到急速降價回補(bǔ)資金鏈的階段。

????“但尋找融資渠道卻關(guān)系到企業(yè)未來戰(zhàn)略的實施?！彼硎荆F(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)還處于資產(chǎn)增值階段，誰握有資金就等于握有未來市場份額。摩根士丹利亞洲董事總經(jīng)理婁剛同樣認(rèn)為：“未來一年，對有較大融資能力的公司來講是一個機(jī)遇?！?/p>

????“小公司搞私募，大公司搞基金?！睒I(yè)內(nèi)人士這樣形容現(xiàn)在的國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

????“預(yù)計超過100家地產(chǎn)商已建立了自己的房地產(chǎn)基金。”上海第一太平戴維斯物業(yè)有限公司總經(jīng)理劉德楊佐證了這一觀點。他表示，現(xiàn)在國內(nèi)開發(fā)商積極尋找除銀行貸款外的其他融資途徑，其中包括復(fù)地、華潤、中海及金地。“房地產(chǎn)基金使地產(chǎn)商更容易避免由政策變動、信貸收緊帶來的融資困境。其成本更低，許多投資商要求的回報率低于13%至15%的信托融資成本，且更加靈活。”

????4月初金地集團(tuán)宣布與瑞銀(環(huán)球資產(chǎn)管理)合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集正式完成，此次募集為1億美元，五家投資者分別來自歐洲、中東和亞洲。這是中國大陸第一個由開發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金?！敖鸬夭还庖龇康禺a(chǎn)，在戰(zhàn)略上，也要做房地產(chǎn)金融?！苯鸬乜偛脧埲A綱表示。他預(yù)計到2015年，中國房地產(chǎn)金融市場管理總資產(chǎn)將在9100億元左右。

????金地集團(tuán)董事長凌克在2009年業(yè)績說明會上坦言，公司對于地產(chǎn)基金寄予厚望，期望三年內(nèi)人民幣基金管理的規(guī)模達(dá)到80億~100億元。這些房地產(chǎn)基金今后主要投資于住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時也會對商業(yè)地產(chǎn)、并購進(jìn)行投資。

????政策擋不住 資金趨利來

????“只要監(jiān)管層不收緊‘緊箍咒’，下半年這樣的基金會更多。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，據(jù)他了解現(xiàn)在正在籌備或募集的跨境地產(chǎn)基金就有七八個。而且境外投資者對此是興致勃勃，“今年人民幣升值預(yù)期太強(qiáng)烈了?！彼硎?，國際投行普遍預(yù)計年內(nèi)人民幣會升值3%~6%，國際熱錢的逐利熱情甚高，而房地產(chǎn)恰好是中國嚴(yán)格資本管制下的一個口子。“另一方面雖然中國房地產(chǎn)短期存在一定泡沫，但二三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程起步不久，還有相當(dāng)不錯的投資機(jī)會。”李大偉認(rèn)為。

????但正是因為人民幣升值預(yù)期太甚，李大偉反而不看好跨境地產(chǎn)基金，認(rèn)為這會受到監(jiān)管層的嚴(yán)格控制。

????除了跨境地產(chǎn)基金外，一些本土的地產(chǎn)基金也開始快速成長。

????同樣在3月初，北京成立了一家名為盛世神州的地產(chǎn)投資基金，這是一家源自本土同時投入本土項目的地產(chǎn)基金，基金由北京銀信投資有限公司董事長張民耕、陽光100置業(yè)集團(tuán)總裁易小迪、復(fù)地集團(tuán)董事長范偉、富匯投資管理公司董事長曾軍和全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會委托喜神資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行總裁曾勇一起發(fā)起。首期融資規(guī)模5億元，據(jù)盛世神州董事長助理楊廣志表示，公司規(guī)劃未來三年募資達(dá)到50億元以上。

????除了這些來勢洶洶的地產(chǎn)基金外，一些信托產(chǎn)品也早已帶有地產(chǎn)基金的形式。去年4月份，綠城地產(chǎn)就聯(lián)手工商銀行和中海信托股份有限公司，共同發(fā)起成立總規(guī)模達(dá)20億元人民幣的中?！ぞG城1號房地產(chǎn)投資基金信托計劃。綠城表示，該信托基金的投資并不局限于綠城所投資的項目，綠城在其中只是履行其專業(yè)管理職能，收取管理費用和業(yè)績獎勵。

????“這恰恰正是問題所在?！崩畲髠ケ硎?，國內(nèi)成立的地產(chǎn)基金帶有很深的地產(chǎn)商背景，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)開發(fā)基金都是由地產(chǎn)商成立的，而募集的資金主要用于該地產(chǎn)商開發(fā)的項目。例如無論是金地或者是中海發(fā)起的基金，都明確表示主要用于投向自己開發(fā)的項目。金地基金的模式是，由該地產(chǎn)商篩選出需要投資的項目，再由其合作伙伴決定是否投資。

????“國外的地產(chǎn)基金的管理人有很大的自主選擇權(quán)，他們只需要選擇好項目，控制好風(fēng)險即可。”李大偉認(rèn)為，投資國內(nèi)部分基金的投資者更像是該地產(chǎn)商的股東。

????可李濤不這樣認(rèn)為，他覺得中國房地產(chǎn)還有良好的發(fā)展前景，銀行貸款退潮，給了民間資金分享資產(chǎn)增值紅利的新途徑。(龍飛)