知名房企降價(jià)潛規(guī)則被曝 房產(chǎn)證背后贈(zèng)送面積

????知名房企曝降價(jià)潛規(guī)則：房產(chǎn)證背后贈(zèng)送面積

????房產(chǎn)證面積小于實(shí)際面積以達(dá)到“暗降”目的，已成為主流房企賣房手段

????房產(chǎn)證里正被開發(fā)商藏上一個(gè)帶有降價(jià)效果的大秘密，“名副其實(shí)”這個(gè)詞開始并不適用于它了：50平方米的房產(chǎn)證對(duì)應(yīng)的可能是115平方米的大戶型。

????6月22日，《華夏時(shí)報(bào)》記者在探訪深圳、北京等知名開發(fā)商樓盤后發(fā)現(xiàn)，近期在售或開盤項(xiàng)目中，贈(zèng)送面積已成為主流開發(fā)

????房產(chǎn)證的“彈性”面積

????雖然萬(wàn)科也表示“降價(jià)不是件丟人的事”，但2008年張揚(yáng)的降價(jià)教訓(xùn)，讓萬(wàn)科再不敢明目張膽降價(jià)。

????“萬(wàn)科2008年高舉降價(jià)大旗，遭到同行的‘討伐’，前車之鑒，萬(wàn)科這次略顯謹(jǐn)慎，不敢輕言降價(jià)?！焙险禺a(chǎn)品牌總監(jiān)王龔敏對(duì)記者說(shuō)。

????事實(shí)上，萬(wàn)科不敢高調(diào)降價(jià)，已經(jīng)在開拓另一種營(yíng)銷方式，即在總價(jià)銷售情況下，房產(chǎn)證上的面積遠(yuǎn)小于實(shí)際面積，提高單價(jià)，看起來(lái)比周邊房?jī)r(jià)賣得貴，多出來(lái)的面積是通過(guò)贈(zèng)送方式，實(shí)際折合價(jià)格卻低不少，這樣可以隱藏價(jià)格。

????據(jù)記者了解，深圳萬(wàn)科華府一期采用單價(jià)銷售方式，但二期開始全部采用總價(jià)銷售方式，有的戶型贈(zèng)送面積超過(guò)80%。華府三房88平方米，實(shí)際面積達(dá)143平方米，一般的樓盤贈(zèng)送只是陽(yáng)臺(tái)和凸窗，而萬(wàn)科一些項(xiàng)目直接贈(zèng)送整個(gè)房間。

????該樓盤銷售經(jīng)理告訴記者，他一個(gè)客戶買的75平方米房，總價(jià)為208萬(wàn)，成交價(jià)不到28000元/平方米。但實(shí)際面積為108平方米，算上2500元/平方米的精裝修，實(shí)際單價(jià)只有1.8萬(wàn)元/平方米，此價(jià)格比一路之隔的上河坊樓盤還便宜。

????同樣，記者了解到，萬(wàn)科在深圳的清林徑等其他三個(gè)樓盤也是采取相似的銷售方式，其在天津、重慶即將推出的樓盤，也都在公開資料中表示，有面積贈(zèng)送。

????而在北京，一位曾在萬(wàn)科假日風(fēng)景做售樓經(jīng)理的劉女士告訴記者，在售的萬(wàn)科假日風(fēng)景中部分115平方米房源的贈(zèng)送面積能達(dá)到65平方米，而近期開盤的萬(wàn)科樓盤都有贈(zèng)送面積，只是幅度不太一樣。

????對(duì)于這種做法，家家順金地梅龍鎮(zhèn)分行銷售經(jīng)理劉明亮告訴記者，這是開發(fā)商的一種營(yíng)銷策略，房產(chǎn)證面積低于實(shí)際面積，可以規(guī)避新政，替客戶減少一成首付資金，90平方米以上首次置業(yè)要三成首付，而萬(wàn)科里程89平方米實(shí)際擁有122平方米，剛好屬于兩成首付范圍內(nèi)，又可以滿足客戶對(duì)大戶型的需求。

????知名房企曝潛規(guī)則

????實(shí)際上，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)滯銷，開發(fā)商贈(zèng)送面積促銷就會(huì)大舉涌現(xiàn)，通過(guò)大量附送面積，實(shí)現(xiàn)變相降價(jià)，這幾乎成了一個(gè)行業(yè)潛規(guī)則。

????保利位于上海的保利葉上海項(xiàng)目售價(jià)從2月的18500元／平方米下調(diào)到6月的16500元／平方米，同時(shí)贈(zèng)送面積由8平方米增加到35平方米，實(shí)際測(cè)算下來(lái)的價(jià)格下跌30%左右，使得該項(xiàng)目所推出的216套房源幾乎當(dāng)天就被搶購(gòu)一空。

????中房信集團(tuán)的銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)成交均價(jià)僅比5月份下調(diào)了5.7%的樓盤，卻成為上海6月份唯一的“日光盤”，原因是此樓盤的附送面積達(dá)到每套房建筑面積的40%左右。

????“贈(zèng)送面積的營(yíng)銷辦法一直就有，但開發(fā)商銷售不暢的時(shí)候，往往以此作為優(yōu)惠手段。”易居研究院北京所副所長(zhǎng)牟增彬表示，在目前成交量銳減的市場(chǎng)“瓶頸”時(shí)期，預(yù)計(jì)新上市的樓盤中將有一大半會(huì)通過(guò)增加附送空間面積提高銷售，附贈(zèng)面積占整套房屋總建筑面積的比例可能達(dá)到20%-30%。

????在不久前舉行的投資者交流會(huì)上，萬(wàn)科表示，5月份，公司銷售金額同比下降20%，環(huán)比下降30%，略好于行業(yè)平均60%的下滑幅度，其主要原因是萬(wàn)科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中90平方米以下的房子占比較大，是全行業(yè)最高水平。

????這讓業(yè)內(nèi)分析人士更多地把目光集中到了萬(wàn)科85平方米以上戶型卻贈(zèng)送10平方米以上面積的營(yíng)銷法則上。

????華潤(rùn)置地一位銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，一些樓盤贈(zèng)送的面積很多是在規(guī)劃中不能算作入戶實(shí)用面積的部分，盡管開發(fā)商在后期銷售的時(shí)候會(huì)告訴購(gòu)房者應(yīng)該如何改造贈(zèng)送部分的面積，但開發(fā)商本身卻不能對(duì)此進(jìn)行操作。但通過(guò)這種方法開發(fā)商與購(gòu)房者都能獲利。

????“所有樓盤的總建筑面積在土地出讓時(shí)已規(guī)劃確定。而贈(zèng)送面積變相提高了建筑容積率，其實(shí)是打了擦邊球。”這位負(fù)責(zé)人表示。

????牟增彬也告訴記者，開發(fā)商非常清楚所謂的“送面積”其實(shí)是變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的違章搭建，如果由他們完成搭建，這違背了房屋的初始規(guī)劃設(shè)計(jì)。

????但對(duì)于這種做法，作為各地房地產(chǎn)市場(chǎng)主管單位的各地住建部門卻并未給出明確意見。北京市住建委一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，贈(zèng)送面積的做法在一定程度上是允許的，但如果贈(zèng)送部分確實(shí)屬于違規(guī)搭建，影響了居民生活，那么住建委接到情況反映后，也會(huì)處理。

????當(dāng)萬(wàn)科等房企再現(xiàn)“贈(zèng)送潮”時(shí)，降價(jià)大戰(zhàn)似乎一觸即發(fā)。

????受益者萬(wàn)科

????買房獲贈(zèng)大幅面積，或許因?yàn)槿f(wàn)科的示范作用而形成新的風(fēng)潮。進(jìn)入6月，萬(wàn)科降價(jià)的傳聞便滿天飛，這個(gè)行業(yè)大佬近期也頻頻澄清降價(jià)傳聞。但不可否認(rèn)的是，降價(jià)消息確實(shí)助推了萬(wàn)科的銷售，這其中就有贈(zèng)送面積這一營(yíng)銷手段的功勞。

????降價(jià)確實(shí)不丟人

????盡管對(duì)于降價(jià)消息，萬(wàn)科一直不置可否，只表示會(huì)合理定價(jià)，但萬(wàn)科在北京的多個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格顯示，萬(wàn)科已經(jīng)在講述不得不降的故事。

????監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科在北京在售的5個(gè)項(xiàng)目中，萬(wàn)科假日風(fēng)景4月份銷售均價(jià)2.6萬(wàn)元，6月份下降2000元，均價(jià)為2.4萬(wàn)元每平方米；萬(wàn)科藍(lán)山的銷售均價(jià)由4月份的4.25萬(wàn)元降至3.98萬(wàn)元。即將開盤的項(xiàng)目萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島亦調(diào)低了之前的預(yù)期售價(jià)。

????萬(wàn)科銷售總監(jiān)肖勁多次向本報(bào)記者表示，萬(wàn)科只是積極主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，而并未出現(xiàn)降價(jià)的情況。但目前的成交情況顯然讓這位銷售總監(jiān)比較滿意：“萬(wàn)科在北京在售的5個(gè)項(xiàng)目目前都比較好，達(dá)到了我們預(yù)期的銷售量。即將開盤的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目現(xiàn)在來(lái)詢盤的人也很多?！?/p>

????除了北京，6月23日，萬(wàn)科位于上海寶山區(qū)的琥珀臻園首次開盤，推出50套特價(jià)房，均價(jià)2萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米，該價(jià)格較萬(wàn)科預(yù)售申請(qǐng)所報(bào)的2.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，下調(diào)了5000元/平方米。

????雖然業(yè)內(nèi)分析指，即使在琥珀臻園“降價(jià)”之后，也比與之相鄰的萬(wàn)科琥珀郡園項(xiàng)目去年12月的銷售均價(jià)漲了近3000元/平方米，但“萬(wàn)科降價(jià)”的消息，仍對(duì)其銷售產(chǎn)生重要影響。該樓盤銷售人員向記者表示，開盤當(dāng)日，50%的新推房源已賣出。

????促銷催生“日光盤”

????在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中勝出，多贈(zèng)送成為銷售的一大法寶。

????6月4日，深圳萬(wàn)科清林徑37號(hào)樓獲批預(yù)售證，當(dāng)天下午便火速開盤，戶型區(qū)間為85-132平方米，與2009年10月開盤的小戶型相比，10000元/平方米的均價(jià)，降價(jià)約1000-2000元/平方米。當(dāng)天售罄，共170多套。

????而在6月5日晚上開盤的萬(wàn)科第五園，推出最后一棟102套89平方米戶型，均價(jià)20500元/平方米左右，與此前同類單位相比，降價(jià)約1500元/平方米，并且，開盤當(dāng)日還給出了8萬(wàn)元/套的優(yōu)惠。到凌晨時(shí)分，該棟樓賣出八成。

????記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些樓盤都不同程度地有贈(zèng)送面積。其中，清林徑85平方米的戶型實(shí)際是120平方米的大三居。另外，萬(wàn)科沁園的88平方米戶型，實(shí)際可享約120平方米使用空間，萬(wàn)科里城89平方米三房加贈(zèng)送，實(shí)際面積可達(dá)122平方米。

????當(dāng)萬(wàn)科開始從降價(jià)里嘗到快速銷售的甜頭時(shí)，“向萬(wàn)科學(xué)習(xí)”的口號(hào)不知會(huì)不會(huì)再次在同行內(nèi)流傳。(陳小瑛 董映頡 王海春)