優(yōu)秀律師面對面：李明均律師網(wǎng)談國際商事法
網(wǎng)友嘛木：我在意大利買了二塊手表，當(dāng)時在商店已經(jīng)是退稅的，只要我把海關(guān)蓋的戳寄回去就可以了。可是還是在我的卡里扣了稅，我已經(jīng)在墨尼黑的機(jī)廠把海關(guān)的退稅單寄回去了。這事我該怎么辦？ 李明均律師：國外退稅有手續(xù)的要求，各個國家的程序不同。在這個問題上可能存在誤解，一般先上稅再退稅，出境后憑相關(guān)憑證退稅。建議聯(lián)系相關(guān)部門，詢問退稅原因。 留言板：我有一套三方2衛(wèi)的新房租給一個外資公司辦公，房屋不是商住兩用的，對方以個人名義和我簽的，也沒著明租我房的用途，本來我的房裝修時將一個衛(wèi)生間和主臥改成一體了，對方說至少要租5年，要我?guī)退麄兓謴?fù)成洗手間，這樣重新裝修花了大概2萬，還要裝一部冷暖空調(diào)，合同一年一簽，第一次簽了一年，續(xù)簽只簽了半年，合同全是對方打出來，當(dāng)時沒細(xì)看，結(jié)果他們提前一月搬走，要我退回一月租金，合理嗎？我要他們賠償一些損失，他們不答應(yīng)，還要告我。生氣啊！現(xiàn)有幾個不明之處要請教高手。這是合同： 出租方（甲方）** 承租方（乙方）** 注：這里他們是以個人名義簽的 根據(jù)《房屋租賃條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，雙方訂立本合同，合同內(nèi)容如下： 第一條 甲方將**房屋出租給乙方做（ ）使用 注：括號中沒寫用途，為什么？ 第二條 乙方租用該物業(yè)的期限自2008年4月1日至2009年9月30日，共半年； 第六條 乙方不得擅自改變該物業(yè)的用途，乙方將該物業(yè)用以本合同約定之外的用途，甲方可解除本合同； 第十條 未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將該物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)租與他人，乙方擅自轉(zhuǎn)租的，甲方有權(quán)解除本合同； 第十一條 租賃期間，甲乙雙方應(yīng)全面履行本合同所定的各項(xiàng)義務(wù)，不得無故解除合同。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可解除本合同。 甲方確應(yīng)生活或業(yè)務(wù)需要必須提前收回該物業(yè)的，經(jīng)雙方同意情況下，應(yīng)提前1個月通知乙方，方可解除本合同，但應(yīng)返還租賃保證金，乙方確應(yīng)生活或業(yè)務(wù)需要必須提前收回該物業(yè)的，經(jīng)雙方同意情況下，應(yīng)提前1個月通知甲方，方可解除本合同，但甲方應(yīng)返還租賃保證金。 第十四條 與本合同之外，在談判中聲稱、理解、承諾以及協(xié)議之內(nèi)容，如有與本合同不符，以本合同為準(zhǔn)； 第十五條 本合同一式兩份，雙方簽章有效。甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等效力 第十六條 其它： 1.本合同手中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和深圳市有關(guān)規(guī)定管轄 2.本合同發(fā)生糾紛時，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可向深圳仲裁委員會提起仲裁，仲裁結(jié)果對雙方均有約束力 現(xiàn)在我有幾個問題是想請教： 1.合同于9月30日到期，由于他們執(zhí)照年審的問題，要在8月20日搬走，當(dāng)時他們口頭說9月租金照付（有2月的押金，8月租金由押金抵），可現(xiàn)在搬走了要我退一月的租金，我不想退，我有違約嗎？ 2.對方租我房時沒用公司名義和我簽，現(xiàn)在他們老板是個鬼佬要告我，合理嗎? 3.我的房是純住宅用途，他們用來辦公，告到法庭時，雙方的利弊有多少？ 4.整個合同是由對方打好了我簽字的，當(dāng)時沒細(xì)看，現(xiàn)在一看，當(dāng)時他們?yōu)槭裁礇]寫上租房用途，是什么動機(jī)？ 5.根據(jù)第六和第十條，算不算和我簽合同的乙方轉(zhuǎn)租？ 7.對方拿第十一條，作為依據(jù)，說視為解除合同，要我退回一月押金，解除合同，我該怎么做？ 謝謝！ 李明均律師： １、你所稱的承租人“口頭”承諾是合法有效的，對承租人有約束力；如果你有證據(jù)證明或者承租人現(xiàn)在仍然承認(rèn)，承租人依此承諾無權(quán)要求退還一個月的房租； 如不考慮承租人的上述承諾，我認(rèn)為你仍然不需要退還這一個月的房租。理由是：承租人的行為是提前解除房屋租賃合同，按照合同第十一條的約定，此種解除必須“雙方同意”，并且應(yīng)當(dāng)提前一個月通知出租人。根據(jù)你的敘述，如果你并未同意解除合同的話，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)9月份的租金。 但是，如果你已經(jīng)同意在8月底解除合同或者以實(shí)際行為表明同意解除合同（如接收了承租人向你交還的房屋）的話，則你應(yīng)當(dāng)退還房租；但同時你有權(quán)向承租人主張由于提前解除合同造成的經(jīng)濟(jì)損失。 ２、如果承租人提起仲裁，要看其仲裁請求是什么。對于其合法享有的權(quán)利，當(dāng)然可以通過合同約定的仲裁途徑主張權(quán)利。 ３、合同未約定房屋用途，則承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用；承租人改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，同時可能受到行政處罰。 根據(jù)合同約定，你作為出租人就承租人改變房屋用途問題可以主張解除房屋租賃合同。 ４、關(guān)于為什么合同未寫明租房用途，無法判斷。 ５、我認(rèn)為承租人使用房屋的這種情況不屬于轉(zhuǎn)租。 網(wǎng)友元亨利貞：你好！我有幾個問題不明白，想咨詢一下。 外資企業(yè)在中國境內(nèi)是否必須要遵守中國的勞動法及國家相關(guān)部門制定的有關(guān)勞動規(guī)定？ 一、是否必須執(zhí)行國家規(guī)定的工資制度？ 二、對于國家規(guī)定的法定休息日，如果外資企業(yè)不執(zhí)行？ 三、為什么外資企業(yè)招工不招公司所在地的本地工人？ 李明均律師：根據(jù)《勞動法》第二條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)、個體經(jīng)濟(jì)組織（以下統(tǒng)稱用人單位）和與之形成勞動關(guān)系的勞動者，適用本法。外資企業(yè)在中國境內(nèi)，則屬于勞動法調(diào)整范圍，必須遵守我國的《勞動法》。國家相關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定也要先核定其適用范圍，如適用范圍包括了中國境內(nèi)的各類企業(yè)，那么中國境內(nèi)的外資公司也要遵守。對于您其他的三個問題分別答復(fù)如下： 一、《工資支付暫行規(guī)定》（勞部發(fā)［1994］489號）第二條規(guī)定了適用范圍，即：適用于在中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)、個體經(jīng)濟(jì)組織（以下統(tǒng)稱用人單位）和與之形成勞動關(guān)系的勞動者。如果您所說的國家規(guī)定的工資制度是指該《工資支暫行規(guī)定》，那么在中國境內(nèi)的外資企業(yè)應(yīng)該遵守。 二、《勞動法》第四章對工作時間和休息休假作了明確規(guī)定，其中，第四十四條規(guī)定了加班費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)。外資企業(yè)不執(zhí)行，則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，按照規(guī)定支付拖欠職工的加班費(fèi)。另外，各省市還有更為具體的規(guī)定，如根據(jù)《山東省勞動合同條例》第21條“用人單位克扣或者無故拖欠勞動者工資以及拒不支付勞動者延長工作時間工資報酬的，由勞動保障行政部門責(zé)令全額支付勞動者工資報酬和支付相當(dāng)于工資報酬百分之二十五的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金”。 三、關(guān)于外資企業(yè)招工是否招聘公司所在地的本地工人的問題，一方面要考慮外資企業(yè)的經(jīng)營管理的自主權(quán)，另一方面也要考慮其不招聘本地工人是否構(gòu)成歧視，核定情況后才能做出判斷。 最后，如您認(rèn)為用人單位侵害了您的合法權(quán)益，您可以向用人單位的工會反映，對單位提出要求、到勞動監(jiān)察部門進(jìn)行投訴，或到當(dāng)?shù)貏趧訝幾h仲裁委員會或法院提起勞動仲裁維護(hù)自己的合法權(quán)益。 |
