歷時8個多月的施工，從今年3月份開工建設(shè)的山東路改造工程在上月底全線貫通。

    山東路是橫貫城市的南北主干道，山東路的升級改造，印證了城市的發(fā)展過程。現(xiàn)在的山東路已經(jīng)成了一個集行政辦公、餐飲商貿(mào)、商住及文化娛樂為一體的“鉆石地段”，目前沿線有各類寫字樓三十多座，已成為除香港路、東海路之外，高檔寫字樓、高檔住宅最密集的區(qū)域之一。

    從山東路最南端的華仁國際大廈開始，往北依次排列在建的寫字樓、住宅項目有：TOP·頤和國際、國華經(jīng)典、江山帝景、創(chuàng)異時代、金孚大廈、新園公寓、廣發(fā)金融大廈、環(huán)宇康庭、良辰美景、魯邦廣場等。山東路已成為辦公、置業(yè)、投資的“績優(yōu)股”。

    山東路商務(wù)大道的定位是輻射山東半島經(jīng)濟圈的區(qū)域性中央商務(wù)區(qū)，山東路改造給該路段的崛起提供一個全面“爆發(fā)”的契機。山東路改造對周邊房地產(chǎn)項目有多大的促進作用？這么多的項目聚集在山東路周邊，未來的市場需求狀況是否樂觀？明年山東路板塊的發(fā)展趨勢以及價格走勢如何？還有多大的升值潛力？山東路樓市板塊將向何處去？會不會成為青島的第二條香港中路？這些問題成為眾多業(yè)內(nèi)人士和購房者共同關(guān)注的熱點話題。

    和山東路一起成長

    談起山東路的發(fā)展，富捷房地產(chǎn)銷售部經(jīng)理王靜非常感慨，她說，富捷房地產(chǎn)的項目和山東路一起成長起來的。當初東部還沒有開發(fā)，山東路是狀況比較好條件比較好的路段，經(jīng)過十幾年，很坎坷，對于這個項目當初公司做了很大的市場調(diào)研，下了很多的投資，目前銷售已達80％，對于一個在山東路上的爛尾樓項目而言，做到這種銷售業(yè)績，非常不容易了。

    雖然現(xiàn)在來看，廣發(fā)金融大廈現(xiàn)在沒有什么銷售壓力了，但王靜認為山東路的改造對廣發(fā)項目的推廣還是有很大的推動作用，在山東路單向通車的時候，很多客戶已經(jīng)預(yù)見到了山東路今后的發(fā)展，預(yù)計今后會有很大的潛力，這對銷售工作是一個很大的促進，在11月底雙向通車之后，一些集團客戶又紛紛進行前期的接洽，特別一些世界500強企業(yè)看好這個位置，這在以前是比較少見的。

    目前廣發(fā)金融大廈只有頂層26、27、28三層，面對的客戶實際上已經(jīng)不再是原先的成長型企業(yè)了，有了挑選客戶的余地；而且在售價和租金方面，也有很大的調(diào)整，水漲船高。廣發(fā)金融大廈的起價是5000元／平方米，現(xiàn)在26、27、28層均價已經(jīng)接近8000元，這個價格做了三次的調(diào)整，都是緊緊圍繞山東路改造一步一步來的。

     聯(lián)手打造山東路板塊

    魯邦地產(chǎn)的兩個項目，都在山東路：去年在山東路拍的那塊地，目前一直沒有動，目前位于山東路北端的魯邦廣場正在建設(shè)中。魯邦房地產(chǎn)經(jīng)營部經(jīng)理杜軼坦言：現(xiàn)在山東路改造完成了，魯邦的項目也即將啟動，“真是趕上一個好時候，下一步準備在山東路要做一個在全國都有影響的項目”。

    杜軼認為：CBD一開始往往都是很分散的，慢慢的大家會由于某種城市約束，慢慢地聚集，最終形成的這樣一種東西。青島是自然而然形成了香港中路CBD這樣一個區(qū)域，當時青島還沒有一個明確的規(guī)定這個地方是CBD。后來在市北區(qū)政府的旁邊規(guī)劃了一個CBD，大家當時也沒有把它看得太重，隨著香港中路越來越緊湊，已經(jīng)沒發(fā)展空間了，山東路貫通之后的感覺，把規(guī)劃的CBD就像一個肩膀，挑起了山東路的扁擔，把整個山東路挑起來了。

    因為CBD要具有交通、輻射性，因為香港東路是一面輻射，另外一面是海無法輻射，所以山東路的交通、范圍等等都具備CBD的條件，山東路是整個青島貫穿南北的主干道，起到這么一個橋梁的作用，所以感覺山東路的發(fā)展?jié)摿�巨大。魯邦廣場的定位是純寫字樓，雖然在山東路的北端、位置偏一些，但山東路從北到南，也就是幾分鐘的車程而已，特別是山東路的定位是迎奧大道，所以，我們看好山東路板塊的發(fā)展前景，同時對自己的項目要求也很高，既然在這條路上，既然對青島要撐這個門面，項目雖然小，但是一定要作出精品來。山東路的中部，北部，南部，這幾個位置都有開發(fā)商致力做精品寫字樓，將來山東路板塊周邊成為真正的CBD，山東路成為商務(wù)大道是非常可能的。

    道路改造拉動樓市升值   

    山東路在幾年以前，市政府一直考慮要把山東路打造成不僅是青島的主干道，而且是一條金融大道。這次在市政府付出很高的投入，進行比較徹底的改造，也是為了迎奧運，也是為了提升山東路整體框架里面的功能。

    榮置地總經(jīng)理徐杰認為，TOP·頤和國際從地理位置來講，在青島市的核心地段，這是一個無與倫比的地段優(yōu)勢。從山東路來看，它是山東路南端的，屬于排頭兵的位置，山東路其它的項目銷售，可能經(jīng)常拿TOP·頤和國際做比較，TOP·頤和國際在開發(fā)上、品質(zhì)上做到足夠的充分，對于提高整個山東路的整體形象，都會起到積極的推動作用。新園房地產(chǎn)的蔡女士表示：山東路改造以后，來新園公寓看房的明顯多了，客戶在房屋增值潛力方面感覺很有信心。有的就是沖這個增值來的，客戶非常關(guān)注。

    金富房地產(chǎn)銷售經(jīng)理何悅談起山東路的發(fā)展，也是充滿信心。山東路改造完成以后，咨詢的客戶比以前明顯增多，還有不少世界500強企業(yè)前來金孚大廈咨詢。

    市場需求特色精品

    環(huán)宇地產(chǎn)銷售部經(jīng)理于洪源：其實山東路只是一個表象的問題，解決的是一個交通脈絡(luò)的問題。香港中路寫字樓已經(jīng)沒有了，所以山東路的寫字樓項目肯定沒有問題。山東路定位這塊CBD是半島經(jīng)濟圈的CBD，而青島固有的CBD是香港中路，因此，不論是寫字樓還是公寓，山東路樓市板塊價格提升受影響最大的是整個CBD的招商情況。

    明年山東路周邊在建項目不少，總供應(yīng)量估計在100萬平方米左右，這就面臨一個競爭的問題，山東路公寓，客源從哪里找？如何同浮山新區(qū)競爭？總價相同的情況下購房者有選擇性，到底山東路明年總價控制在多少？單價控制在多少？于洪源認為應(yīng)該結(jié)合考慮，房子能不能賣出去70％在于產(chǎn)品，30％在營銷。如果產(chǎn)品先天規(guī)劃設(shè)計不足，以后的銷售將付出代價，他預(yù)計下一步山東路板塊，小面積公寓將受歡迎。

    創(chuàng)異時代銷售經(jīng)理翟陽認為，山東路對整個迎賓大道景觀的改造，以及周邊所有項目主體的改造，對整個山東路促進非常大。山東路如此多的利好消息，開發(fā)商應(yīng)該凝固一種行業(yè)的力量把整個山東路發(fā)展的更好。青島的純寫字樓市場，明年的投放量和供應(yīng)量相當大，因此有競爭力的產(chǎn)品應(yīng)該是有特色的精品，這樣的才是符合現(xiàn)在市場需求的產(chǎn)品。像創(chuàng)異時代，所處的地理位置不如頤和，山東路項目紛紛在動，怎么在動的過程中找到市場的空白點，酒店式公寓在青島喊出來的很多，我們的定位也是酒店式公寓，但是我們找的市場空白點，做是小戶型的產(chǎn)品，面積控制在50平方米左右。

    未被發(fā)掘的寫字樓“金礦”

    在北京、上海等一些地方，投資者都是習(xí)慣投資寫字樓，而青島正好相反，投資住宅樓的比較多。而投資寫字樓這個“金礦”沒有被發(fā)掘，可能一些投資客會有“青島的寫字樓是爛尾樓”的思維定式。 徐杰認為，青島的經(jīng)濟總量擺在這兒，青島在山東又是龍頭城市地位，隨著下一步奧運經(jīng)濟，這些對寫字樓的需求拉動非常大。實際上去物業(yè)中心查一查，像海信大廈、華仁大廈、數(shù)碼港，只有幾套房子沒有出租出去。從頤和國際目前的銷售來看，寫字樓其中自用以外，投資用的幾乎占了一半，這里面有相當一部分是外地的投資客。

    徐杰算了這樣一筆賬，青島的海景住宅現(xiàn)在的價格基本都在一萬三／平方米左右，而一天一平方米的租金大概才是一元多左右，價格比較低，單純看出租回報并不高。而這兩年新投放的高端寫字樓，像海信大廈、數(shù)碼港等，一天一平方米租金都在2.5元以上，算一下它們的回報率是比較高的，投資寫字樓看來確實是個“金礦”。山東路上的有很多中小企業(yè)有寫字樓的差異化市場需求，山東路上的寫字樓是值得關(guān)注的市場產(chǎn)品種類。

    魯邦房地產(chǎn)經(jīng)營部經(jīng)理杜軼預(yù)計，寫字樓投資會像幾年前住宅那樣，慢慢的升溫變熱，然后快速提升。山東路上寫字樓的升值空間，無論從發(fā)展觀點來看，或者從需求來看，都應(yīng)該是非常好的勢頭，也確實有這樣市場的需求在等待。

    雖然沙龍當天的氣溫很低，但是討論的氣氛卻很熱烈。與會者的精彩發(fā)言，極大活躍了現(xiàn)場氣氛，大家本著溝通交流、相互學(xué)習(xí)的原則各抒己見。相信他們精辟的觀點，對開發(fā)企業(yè)以后在山東路區(qū)域的發(fā)展、消費者今后在山東路的購房抉擇、投資者的投資方向等都將有很大的幫助。參與本次沙龍的開發(fā)商紛紛表示，希望青島晚報等媒體指引消費者理性消費，并多為開發(fā)商和購房者搭建這樣的溝通的平臺，共同推動青島樓市的健康發(fā)展。圖／文曹璽銘