記者李崢日前省十屆人大常委會第17次會議批準了《青島市物業(yè)管理條例》， 這個條例將于明年1月1日起施行。

    與原來的物業(yè)管理條例相比，此次批準的新的物管條例有何特色？將如何解決一直存在于我們生活中的一些物業(yè)問題？記者采訪了相關人士。

    制訂背景

    市物業(yè)辦副主任王西濤介紹了新條例出臺的背景。

    此次新條例出臺主要有三個背景：一是2003年國家的物業(yè)管理條例已經公布實施。因此1999年實施的青島市物業(yè)管理條例就相對有與國家法規(guī)不符合的情況，需要修訂；二是因為從1999年到現(xiàn)在已經6年了，具體情況也發(fā)生了許多變化，部分條文已經不適應新情況了。三是在此期間，國家還制定了如《行政許可法》等一系列法規(guī)。這些法規(guī)對地方法規(guī)提出了新要求，也需要及時調整。

    由于國家的物管條例制定的是原則，因此在當?shù)貏t要解決一些實際操作中遇到的問題，結合城市風俗以及房地產發(fā)展的不同階段，有地方特色，有創(chuàng)造性。

    內容解讀

    此次通過的青島市物管條例，有著非常鮮明的特色，針對一些常見問題，也制定了一些創(chuàng)造性內容。

   【常見問題】業(yè)主大會成立，沒人管

    新條例：街道辦事處與居委會介入。據(jù)介紹，作為政府派出所，兩者都有城市管理職能，他們可以與政府主管部門形成合力，也能從老百姓普遍關注的問題入手，更好地解決這些問題。

    【常見問題】業(yè)主身份混亂不清

    新條例：建立業(yè)主名冊。以前出現(xiàn)過不是業(yè)主的冒充業(yè)主，導致一些表決等不能充分反映業(yè)主意愿。而首次引入的業(yè)主名冊制度，則使參與物業(yè)管理的業(yè)主身份更明晰，合法性也得到充分保證。使依法進行的程序更公開、公正、透明。

    【常見問題】業(yè)主大會沒有管理

    新條例：以往，業(yè)主大會的成立、管理沒有太詳細的規(guī)定。此次新物管條例用13條內容，詳細規(guī)定了業(yè)主大會召開、換屆、備案等一系列過程與程序。還明確了相關數(shù)字，如業(yè)主大會成立的入住數(shù)字等。

    【常見問題】業(yè)主人多，大會難開

     新條例：一些比較大的小區(qū)，由于業(yè)主人數(shù)眾多，難以實現(xiàn)一些事務的管理。因此新條例提出了首次業(yè)主小組與業(yè)主代表的概念。使業(yè)主既能充分表達自己的意愿，又不過多占用時間與精力。這是從實用角度出發(fā)，提高了業(yè)主參與社區(qū)事物的效率。另外，為了保證業(yè)主代表能完全、如實地反映所代表業(yè)主利益，新條例對業(yè)主代表的產生做了嚴格規(guī)定。

    【常見問題】沒物業(yè)公司，行不行？

    新條例：如果對物業(yè)不滿，可不可以自管物業(yè)。在新條例總則里規(guī)定：業(yè)主可以自行管理物業(yè)。據(jù)介紹，這是一條前瞻性條文，是為將來《物權法》等通過后做好相應準備。

    【常見問題】前期管理，開發(fā)商說了算

    新條例：前期物業(yè)管理對業(yè)主入住影響很大。如何規(guī)范前期物業(yè)管理，新條例做了詳細規(guī)定。比如說，面積大于3萬平方米，必須實施招標等。另外，前期物業(yè)管理不得超過兩年，也是首次出現(xiàn)。據(jù)了解，對于物業(yè)用房的面積也有數(shù)字規(guī)定。這些量化數(shù)字的出現(xiàn)，從法律角度保證了前期物業(yè)的質量。

    【常見問題】建筑質量，沒人負責

    新條例：在過去的小區(qū)管理服務上，建筑質量產生的糾紛一直是困擾業(yè)主與物業(yè)公司的一個難題。此次新條例中除了強化共用部位、公用設施專項維修資金的管理外，還規(guī)定建設單位應該按工程結算款總額百分之五的比例預留建設工程保證金，專戶儲存，用于物業(yè)保修期內的保修。這就從資金上保證了業(yè)主面對建筑質量問題時的維修問題，減少了推諉、扯皮現(xiàn)象。

    未來

    配套文件是重點

    王西濤表示，市物業(yè)辦明年的工作重點之一是制定新條例的配套文件，如收費辦法、收費指導標準等，以保證新條例能夠更加具有操作性，并保證新條例的貫徹執(zhí)行。