日前一些觀點(diǎn)認(rèn)為，公布商品房成本清單可以“讓房?jī)r(jià)成本信息透明化，解決信息不對(duì)稱的問題，并由此形成的房?jī)r(jià)會(huì)更趨理性”。某地方政府8月份開始公布商品房成本信息。這些說法和做法初聽起來似乎有道理，但最終能收到多大成效，可行性如何，卻不敢樂觀。
房地產(chǎn)的利潤(rùn)率多高才算合理
房地產(chǎn)的利潤(rùn)率如何計(jì)算、多高才是合理的？到目前并無定論。房地產(chǎn)成本包括地價(jià)、建筑安裝費(fèi)、政府稅費(fèi)等組成部分，而這些成本數(shù)據(jù)本身就是難以度量的。有調(diào)查顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤(rùn)率約50%，報(bào)道據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”。但如果以中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)計(jì)算，我國(guó)房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率一般在10%左右；而若論單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，以某地方物價(jià)局測(cè)算出的數(shù)據(jù)，就從30%到90%各不相等。學(xué)過統(tǒng)計(jì)學(xué)的人都知道，樣本之間差異越大，簡(jiǎn)單平均值就越無意義。既然房地產(chǎn)單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)率彼此差異如此之大，一個(gè)“平均利潤(rùn)率”還能說明什么問題呢？
數(shù)據(jù)之間的差異，可能主要源于是否考慮房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期波動(dòng)、地方差異等因素。即使以30%至90%的利潤(rùn)率而論，難道就能認(rèn)定它們是不合理的利潤(rùn)率嗎？現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為在沒有壟斷和技術(shù)壁壘的情況下，高利潤(rùn)就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)不確定因素。在我國(guó)不僅地價(jià)、動(dòng)遷費(fèi)用是非常不確定的因素，而且，在房地產(chǎn)成本中的政府稅費(fèi)，即便能夠明確公布，也解決不了什么問題。
公眾需要公布什么樣的信息
華遠(yuǎn)房地產(chǎn)任志強(qiáng)與學(xué)者易憲容有過一次交鋒。任志強(qiáng)抨擊易憲容的文章缺乏數(shù)據(jù)只有數(shù)字，即得出北京房?jī)r(jià)要降30%、上海房?jī)r(jià)要降50%。而任志強(qiáng)的文章采用了大量數(shù)據(jù)，卻反被易憲容等人駁斥為只是房地產(chǎn)商鼓吹市場(chǎng)無泡沫、房?jī)r(jià)還要繼續(xù)漲的片面之詞。從中我們可以得到一個(gè)結(jié)論，并不是任何信息有助于人們得出正確的結(jié)論。
充分的自由競(jìng)爭(zhēng)最能夠發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的效率，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家心目中的理想狀態(tài)，也是政府應(yīng)該促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)。自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)有三個(gè)前提：買賣雙方信息對(duì)稱，供給和需求完全彈性，沒有阻礙價(jià)格波動(dòng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住房市場(chǎng)，買賣雙方的信息很難做到對(duì)稱。房地產(chǎn)是異質(zhì)性很強(qiáng)的產(chǎn)品，非專業(yè)人士對(duì)它的特征以及整個(gè)市場(chǎng)信息很難有一個(gè)完全的把握。然而，即便是政府，對(duì)房地產(chǎn)的整個(gè)市場(chǎng)信息也難以完全掌握，尤其是對(duì)囤積土地的行為不可能完全了解和控制，這造成的直接后果就是預(yù)警預(yù)報(bào)體系難以令人信服。
除了操作困難，信息公開也并不是什么數(shù)據(jù)都要公開，盲目公開信息反而可能對(duì)市場(chǎng)造成紊亂的結(jié)果。比如，近年來，各城市的房地產(chǎn)交易中心全在網(wǎng)上公開房地產(chǎn)銷售信息，一方面方便了百姓，但也帶來了負(fù)面影響，開發(fā)商也通過網(wǎng)絡(luò)了解了其他樓盤和其他城市的房?jī)r(jià)上漲信息，而房市并沒有類似股市的漲停板機(jī)制，原來一個(gè)月的漲幅，現(xiàn)在幾天內(nèi)就可實(shí)現(xiàn)。房?jī)r(jià)的過快上漲，信息盲目公開化難辭其咎。信息公開的體系和內(nèi)容，要根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行原理來確定。
信息透明化，首先是政府本身信息的透明化。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)是政府完全壟斷，政府應(yīng)該公布規(guī)劃信息、土地供應(yīng)量信息、房?jī)r(jià)漲跌、閑置土地量、空置率、投資購(gòu)房率等。目前我國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)主要有中房指數(shù)、國(guó)房景氣指數(shù)等，但可信度都不高，房?jī)r(jià)在明顯翻了幾番的時(shí)候，老百姓根本就不理睬每年漲幅都不超過20%的平均價(jià)格指數(shù)。政府需要在價(jià)格指數(shù)的質(zhì)量上花大力氣�？梢�，脫離了市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律，脫離了政府部門之間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)信息公布就是一句空話，勉強(qiáng)公布的信息也只能是片面的，反有誤導(dǎo)之嫌。
房子到底該賣什么價(jià)
涉及到國(guó)計(jì)民生的住房?jī)r(jià)格確實(shí)需要穩(wěn)定，讓老百姓能夠承受。問題是，穩(wěn)定價(jià)格或者抑制價(jià)格上漲幅度，到底能采用什么樣的手段？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)還很幼稚的中國(guó)公眾對(duì)在這類問題上動(dòng)輒呼喚政府管制的言論應(yīng)該保持警惕。對(duì)公布房地產(chǎn)成本的實(shí)際效果、尤其是可能導(dǎo)致的不利后果，人們應(yīng)有充分認(rèn)識(shí)；尤其值得警惕的，是這類措施或主張中蘊(yùn)含的價(jià)格管制傾向。在十分特殊的情況下，價(jià)格管制是政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和干預(yù)的迫不得已的“最后一招”。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，公布房地產(chǎn)成本并不能直接影響房?jī)r(jià)，不論生產(chǎn)成本是否公開，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最終決定價(jià)格的是供求關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中，即便要求地產(chǎn)商公布的房?jī)r(jià)成本，既不是社會(huì)平均成本，也不是某個(gè)樓盤的預(yù)算成本或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)成本，而是樓盤還未銷售之前的決算成本加上準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)；公布之后對(duì)該樓盤、對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)并沒有影響。該賣什么價(jià)，只有市場(chǎng)說了算。
如果在供求關(guān)系不平衡的條件下，政府采取強(qiáng)制措施要求價(jià)格接近成本，只會(huì)使供求關(guān)系進(jìn)一步扭曲，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形成、對(duì)社會(huì)進(jìn)步都是有百害而無一利。政府對(duì)價(jià)格的管制在某些情況下是必要的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，管制的對(duì)象一是壟斷行業(yè)產(chǎn)品，二是某些涉及民生的重要產(chǎn)品，如水、電等。但實(shí)施這一方法的前提是，第一，產(chǎn)品需求穩(wěn)定，生產(chǎn)工藝穩(wěn)定，生產(chǎn)成本不會(huì)有大幅度波動(dòng)，生產(chǎn)成本核算是可行的；第二，企業(yè)具有官辦色彩，企業(yè)沒有盈虧之虞，政府在企業(yè)虧損時(shí)可提供補(bǔ)貼。反觀房地產(chǎn)業(yè)，與這些特征毫無相似之處。我國(guó)的住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過了十多年的商品化、市場(chǎng)化、貨幣化的道路，取得了巨大的成就，目前中國(guó)60%以上的住房是近5年的商品住房開發(fā)提供的。
商品經(jīng)濟(jì)有生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)市場(chǎng)機(jī)制解決不了的問題還有二次分配等環(huán)節(jié)。我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)住房商品化制度改革后，供不應(yīng)求的關(guān)系短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，這是造成目前高房?jī)r(jià)的主要原因。其解決之道，就在于充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)供給的同時(shí)，在二次分配中解決公平問題。（據(jù)《經(jīng)濟(jì)》雜志）
