——江蘇浙江兩省試行公布“清單”追蹤
新華網(wǎng)北京１１月９日電（記者陳芳、方益波、鄧華寧）
自福州市物價局７月初向社會公布房價成本清單后，江蘇、浙江等地相繼傳出開始推行公布房價成本清單的消息。“清單”公開命運如何？記者在浙江和江蘇兩地進行了追蹤調(diào)查。
房價清單中的
土地價格將作為政務(wù)信息公開
根據(jù)國土資源部的統(tǒng)一要求，杭州市對三級國土部門的政務(wù)信息是否全部公開進行檢查，從１１月１日起向社會公開。
據(jù)介紹，這次檢查的內(nèi)容包括了開發(fā)商樓盤的土地價格，這意味著房價成本清單中的一項主要內(nèi)容，已作為政務(wù)信息新內(nèi)容向社會公開。
杭州市國土局有關(guān)部門負責人說，這些信息在國土局的網(wǎng)站上基本都已公開，任何人通過互聯(lián)網(wǎng)都可以從該局網(wǎng)站上檢索、查詢這些信息。
杭州市１９９７年就實行了土地儲備制度，于１９９９年最早實行經(jīng)營性土地一律公開招拍掛，市區(qū)所有土地由市土管部門統(tǒng)一壟斷調(diào)控，禁止一切協(xié)議出讓行為。規(guī)劃要求、容積率等所有土地出讓信息都事先予以公布。招拍掛價格一出來，就可以計算出樓面地價是多少。
杭州市國土局宣傳處負責人王建平告訴記者，杭州實行土地招拍掛后，所有的土地價格信息、拆遷和補償標準都相對公開。他解釋說：“其實，目前的房地產(chǎn)市場，很多成本分散在房產(chǎn)、工商、建委等職能部門，有的已經(jīng)公開。現(xiàn)在可以再細化的是將這些信息綜合起來，統(tǒng)一公布�！�
公布“清單”從技術(shù)層面解決并不難
今年５月８日，江蘇省物價局向全省發(fā)出通知，要求各地物價部門建立商品住宅社會成本監(jiān)審制度，承諾物價部門將定期測算并公布商品住宅的社會平均成本，提高房價透明度。通知將房價成本分成“土地取得費用、前期工程費用、建安成本、附屬公共配套設(shè)施費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費、期間費用、代繳的行政事業(yè)性收費”７個項目。要求各地物價部門定期測算，并在認真審核的基礎(chǔ)上，分地區(qū)、分項目向社會公布商品住宅社會平均成本。
江蘇省物價局服務(wù)價格處處長華文介紹，上述７項成本是商品房價格構(gòu)成中的主要成本。對于具體成本測算方法，物價局也做了充分的考慮。其中，土地取得費用以土地實際出讓價格為依據(jù)，前期工程費用以分地區(qū)平均水平為依據(jù)，建安成本、附屬公共配套設(shè)施費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費以社會一般建造、配置標準為掌握原則，期間費用以上年度開發(fā)企業(yè)平均費用計算，代繳的行政事業(yè)性收費以有權(quán)部門制定的標準為依據(jù)。
物價部門認為“房地產(chǎn)的相關(guān)信息牽涉多個部門，且多已公開，房價成本的測算從技術(shù)層面解決并不難，可以找其他部門協(xié)助�！庇浾呔痛瞬稍L了南京市國土局、房管局和地稅局等部門。
南京市國土局市場辦主任陳先華告訴記者，“南京市自從２００２年實行土地招拍掛后，所有的土地價格信息都是公開的，拆遷和補償標準都相對公開。目前，在江蘇省國土局網(wǎng)站和江蘇省招投標網(wǎng)站上，都公布了近幾年土地招投標價格的詳細信息，結(jié)合每個地塊的容積率、綠化率等數(shù)據(jù)，具備一定常識的人都能計算出單位面積的土地成本。”
南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場處紀檢書記舒建紅說，“南京市在售商品房項目從去年開始幾乎都上網(wǎng)銷售，成交價格實時在網(wǎng)上公布�！蹦暇┦械囟惥忠幻ぷ魅藛T表示，市里所有房地產(chǎn)公司的稅前利潤率都有案可查，各區(qū)級稅務(wù)局對轄區(qū)房產(chǎn)項目的進展緊密跟蹤。通過各項目營業(yè)額和利潤空間，再扣除利稅，可以基本推算出項目的成本。
遭遇阻力：江蘇“清單”成“一紙空文”
采訪中，不少人士認為，公布房價成本，不僅能促進政務(wù)公開、減少暴利、促進行業(yè)良性發(fā)展，還能幫老百姓減負，是一件三方共贏的好事。但意想不到的是，江蘇省要求公布“清單”的通知，在絕大多數(shù)地市沒有得到當?shù)卣穆鋵崱?
據(jù)了解，到目前江蘇只有揚州等一兩個地市的物價部門出臺了相應(yīng)的規(guī)定。明確商品房銷售時，銷售企業(yè)必須在醒目位置標明價格部門制定的基準價格和浮動幅度�！啊鍐巍茏�，主要是地方領(lǐng)導有些抵觸，觀念難以轉(zhuǎn)變�！�
江蘇省物價局服務(wù)價格處處長華文十分無奈。
他舉例說，“以前物價部門處理中小學亂收費的案子時，方方面面的領(lǐng)導就會出來說情。這次物價局公布房價清單的規(guī)定也有相同遭遇。由于房價成本需要多個部門聯(lián)動，缺少了地方政府的有力支持，物價局的規(guī)定肯定執(zhí)行不下去�！�
華文分析，房地產(chǎn)的熱與不熱，關(guān)系到地方的諸多利益：從ＧＤＰ指標、財政收入、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)到吸納就業(yè)等方方面面。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商是一個很有實力的群體，他們有的比物價局更能左右地方政府。這些都是物價局的規(guī)定執(zhí)行不下去的原因。
“地方政府和稅務(wù)部門是決定房價清單能否做出來的關(guān)鍵兩環(huán)�！蹦暇⿲徲媽W院財政稅收研究所所長蔣大鳴教授認為，要促進各部門信息共享，只能依靠政府的強力推進。他說，稅務(wù)部門幾乎了解房地產(chǎn)項目的各項成本，然而地方政府往往與開發(fā)商之間有千絲萬縷的聯(lián)系。各地為引進稅源爭相出臺各種優(yōu)惠政策，會想方設(shè)法保護投資者的積極性，對房地產(chǎn)商的高額利潤會睜只眼閉只眼，這也使得原本能夠算清的一筆賬變得算不清楚了。
“成本清單”如何更科學、更細化？
盡管遇到了阻力，但江蘇省物價局的同志表示，還是要朝信息公開的方向努力。２００６年，將在一些地市進行房價成本公開的試點，取得經(jīng)驗后，再在全省推廣。
江浙兩省地產(chǎn)界一些人士認為，房價成本似乎只是由傳統(tǒng)的土地價格、建安成本、營銷成本、政府稅費四大板塊構(gòu)成，但實際上還有很多因素隱含其中，比如融資成本等，但是很少會有人愿意將這些商業(yè)秘密坦陳出來。在對土地等“政務(wù)信息”進行公布、滿足老百姓知情權(quán)的同時，還應(yīng)努力建設(shè)一個具有權(quán)威性、科學性、專業(yè)性的測算體系，盡可能多地公布“市場信息”，讓成本清單足夠“清”，更好地發(fā)揮市場引導作用。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，成本清單能否細化、科學，關(guān)鍵在于政府各有關(guān)部門在認識和行動上的統(tǒng)一。政府每個部門在各自職責范圍內(nèi)公布相關(guān)內(nèi)容，有些信息是交叉的，也有的內(nèi)容比較敏感。僅從國土資源部門來說，就有兩個問題引人關(guān)注。
——協(xié)議出讓的土地價格會不會公布？
除了相對透明的“招拍掛”土地，在目前房地產(chǎn)市場上，有不少還在銷售樓盤的土地來自于早年間沒有實行招拍掛制度時的協(xié)議出讓。這種對比鮮明的“土地成本”會不會公布，成為人們關(guān)注的焦點。
——土地開發(fā)的進度會不會公布？
按照規(guī)定，土地閑置一年不開發(fā)將收取閑置費，閑置兩年將被收回。國土部門工作人員認為，土地開發(fā)的進度直接影響到土地利用計劃，影響到政府對商品房供應(yīng)的調(diào)控能否落到實處，也影響到企業(yè)的資金成本，對房價具有不可小覷的影響，如果“房價成本清單”將“土地開發(fā)進度”列入其中，就將使“圈地”開發(fā)商無處遁形。
一些專家提出，在我國市場經(jīng)濟發(fā)展初期，很多產(chǎn)業(yè)存在著操作不規(guī)范、暴利等灰黑現(xiàn)象，常常是產(chǎn)業(yè)越繁榮，風險就越大，問題也越多。因此對關(guān)系國計民生的重要行業(yè)采取“公布成本清單”的做法具有積極意義，建議擴大到更多的行業(yè)范圍，尤其是對和百姓切身利益有關(guān)、社會反響較大的行業(yè)，比如教育、電信等。
