甄愛軍

　　“你見到過你的鄰居嗎？”如果用這句話來詢問上海一些新建小區(qū)的業(yè)主，他們中可能會有很多人搖搖頭。并非這些人的鄰居神龍見首不見尾，神秘異常，只是這些人的真正鄰居還沒有到來。

　　當房產(chǎn)成為一種具 有投資價值功能的商品之后，有些人購房并不是出于居住的目的，而是用來進行炒作投資，低價買進，高價賣出。于是，當房子還沒有被真正所需要的人使用時，這種物業(yè)長期空關，這就形成了所謂的“空住”現(xiàn)象。

　　目前，不管是政府部門，還是房產(chǎn)市場研究機構，對售后空關這種現(xiàn)象都沒有具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但是，這種現(xiàn)象已經(jīng)客觀存在。

　　申城空住房比例接近10%

　　上海的房產(chǎn)市場存在空住現(xiàn)象，這是肯定的，但售后商品房的空住率真正為多少？誰也說不清楚。但今年一季度的上海市電力部門一份賬單，即在市中心有將近4.3萬戶空住房的電費無法回收，凸現(xiàn)出上海市中心地區(qū)的房屋空住率接近10%。

　　這家電力公司覆蓋黃浦、靜安、長寧、徐匯、普陀等區(qū)，包括了西藏路以西、外環(huán)線以東的大量房產(chǎn)開發(fā)的“熱點”區(qū)域。根據(jù)今年一季度該公司電費回收記錄，在44萬應出賬戶數(shù)中，有4.3萬戶因為“空住房”原因無法交費。據(jù)介紹，空住房問題是最近兩年逐漸形成的，在去年年初，上海市中心城區(qū)的空關房只有2萬戶，兩相對比，今年的數(shù)字增長100%，這些空住房中60%為外地業(yè)主所有，房屋空關時間在半年以上。這說明，上海市中心的空住比例占到10%，這是一個“很可怕”的數(shù)字。

　　據(jù)上海房地局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月底，上�？罩梅棵娣e為332萬平方米，其中，住宅空置面積為107萬平方米，同比有所下降，下降幅度分別為36.5%和52.7%。這使得很多人不明白，既然空置率已經(jīng)下降，但為什么電力公司的數(shù)據(jù)顯示有近10%的空住房呢？

　　顯而易見的是，這部分房子是售后而沒有形成真正居住的房源。但根據(jù)上海房地局的統(tǒng)計口徑，所謂的空置房僅僅是指尚未出售的房源，并沒有把售后的空住房包括進來。由于這兩個部門說的不是同一個概念。

　　由于種種原因，目前上海的確存在一些尚未真正居住的房子。究其原因，主要是上海近年來房價一直走高，使得很多投資客進入房產(chǎn)市場逐利。近日，也有讀者打進《理財周刊》的電話，向記者反映一些小區(qū)房屋空住的情況。

　　由此，記者選擇了四類區(qū)域，即熱點地區(qū)、市中心區(qū)、新興板塊和外環(huán)線以外區(qū)域，歷時將近一個月，親臨現(xiàn)場，采用晚上數(shù)燈、訪問中介、訪問當?shù)鼐用竦刃问�，對這四類區(qū)域的小區(qū)入住狀況進行一次實地調(diào)查，想要通過一些現(xiàn)象，來反映空住問題。

　　在此需要特殊說明的是，雖然文中會給出一些數(shù)據(jù)，但這些數(shù)據(jù)并不能算是嚴格意義上的數(shù)學統(tǒng)計數(shù)據(jù)，充其量只能是算作一些初步估計，還有，比如在實地數(shù)燈時，可能出現(xiàn)有些人外出消遣而暫時不在家的情況，因此會對統(tǒng)計結果產(chǎn)生一定的偏差。我們在此不是想要嘩眾取寵，僅僅只是想要反映一些客觀存在的事實。

　　上南花城 空住房占三成半

　　調(diào)查時間：7月19日

　　調(diào)查方式：數(shù)窗簾、數(shù)燈等

　　上南花城地處上南路、耀華路交叉口處，大約于2002年年中入住。

　　上南地區(qū)是一個典型的概念熱點地區(qū)。在上南地區(qū)，幾乎所有人都知道耀華路以北、浦東南路以西的地塊已被劃為世博會址用地，知道將來要在這里建設許多場館和其他設施，也知道世博會會址周邊的地價將會翻著跟頭往上漲。所以投資客在這里購房尋求投資機會，也就不會令人奇怪了。

　　上南一村和世博會會址僅僅隔一條馬路，在浦東南路東側，是上南一村的村址，在這條馬路的西側，暫時還是雪野新村，也就是已被劃進世博會會址的建設用地。張師傅是上南一村的居民，現(xiàn)在已沒有正式工作，靠經(jīng)營“摩的”維持生計（即用摩托車載客），他認為上南地區(qū)今后的發(fā)展會遵循這樣一條軌跡：等到世博會會址建成之后，上南地區(qū)的環(huán)境會發(fā)生變化；環(huán)境變化之后，土地會升值；土地升值之后，會有大財團看中這塊地方；大財團進駐之后，就是將周邊的新村用地全部收購，然后用于開發(fā)高檔樓盤。

　　在一個普通人的眼里，尚且知道上南的未來將會發(fā)展成一個什么模樣，更何況在一些投資者眼里？

　　上南地區(qū)的房價自從世博會申辦成功、且部分地塊被劃作世博會會址建設用地之后，這里的房價便一路飆升。而上南花城地處世博會板塊之內(nèi)，從嚴格的意義上來說，上南花城的建設用地在世博會會址建設用地范圍之內(nèi)。上南花城總建筑面積約20萬平方米，分兩期開發(fā)，而且二期的建設用地都已經(jīng)圈定，但直至今日，二期的建設用地上，任憑野草叢生，不見動工跡象。從中可以揣測出，該地塊要么已被政府征收，要么受到規(guī)劃的影響，目前形勢還不明朗，開發(fā)商在繼續(xù)等待觀望。

　　作為風口浪尖上的上南花城，房價想不漲都不行。該樓盤以4500元/㎡的價格入市，在去年5月份，上竄至6500元/㎡的水平，到目前為止，毛坯房已經(jīng)超過8500元/㎡，部分經(jīng)過裝修的房源甚至超出了萬元/㎡。

　　上南花城已成為眾多投資者眼中的“香餑餑”，房源成為緊俏貨，被投資者競相追逐購買炒作。歷城路上的一家中介公司向記者坦承，他們手頭上有幾套上南花城的房源，已經(jīng)數(shù)度易手。據(jù)當?shù)氐闹薪楣烙嫞�上南花城�?nèi)大概有將近4成的房產(chǎn)被投資者所擁有，而這些房子只有少部分被出租，大多數(shù)處于空關狀態(tài)。目前，出自上南花城的房源被當?shù)刂薪楸M量放在比較顯眼的地方，以供購房者參考。甚至有中介為此別辟蹊徑，開辟了“上南花城之欄”，將上南花城的租、售房源集中在一起。

　　7月19日下午，記者來到上南花城，在進入小區(qū)進行實地調(diào)查時，遭到了保安的拒絕。這天下午的陽光熱辣辣的，很毒，若是直接照射在皮膚上，令人感到有些刺痛，極不舒服。在這樣的下午，上南花城中很多已經(jīng)安裝了窗簾的房間內(nèi)，都已經(jīng)將窗戶遮得嚴嚴實實，生怕漏進去一絲陽光。此時正值太陽能夠射入房間的時間，記者觀察了一些房間，在炎炎夏日里，竟然都沒有安裝窗簾，令人感到好生奇怪。還是小區(qū)內(nèi)一位業(yè)主為記者解開了這個謎，他說：“這些沒有安裝窗簾的房子，一直沒有人來住，晚上從來就沒有開過燈�！�

　　這是一個調(diào)查途徑！記者選取了靠近西北面門牌號為“耀華路85弄3幢”的8棟住宅為調(diào)查對象。這8棟住宅樓中，部分建筑為14層，也有的達16層，還有一些只有11層。

　　為了能夠使得所調(diào)查的對象更加接近“空住”狀態(tài)，記者又添加了一些條件，將調(diào)查對象確定為必須具備以下三個條件：沒有安裝窗簾，沒有安裝空調(diào)，陽臺上也沒有晾曬衣物。

　　記者共調(diào)查了614套房間，據(jù)初步統(tǒng)計，共有217套房屋符合以上三個條件，占到35.3%，和當?shù)刂薪樗�說的4成投資比例接近。

　　上南花城的北面是一片農(nóng)宅，還有幾塊菜園，生長著一些諸如豆莢、黃瓜、茄子之類的蔬菜。農(nóng)宅低矮破舊，角落里垃圾成堆，不時有難聞的異味飄散出來，顯然有很長時間沒有清理過了。這里是野貓的樂園，經(jīng)�？梢愿械窖矍耙换�，一只或花或灰的貓從跟前的淺草叢中閃出來，跑出幾步，爾后回頭定定地看著來人。而上南花城的小區(qū)里面，草坪修剪得相當平整，樹木上也可以看得到園丁的刻意修飾。僅僅一墻之隔，里外有著明顯的區(qū)別。

　　這天下午6時許，有一些住在農(nóng)宅里面的居民出來散步，李成就是其中一位。在上南花城建成之前，他就一直住在這里。他的住所離上南花城內(nèi)編號為耀花路85弄3幢和87弄3幢兩棟住宅樓最近，雖然他不了解這兩棟樓房的具體入住情況，但他卻通過在晚上數(shù)燈光發(fā)現(xiàn)，有將近60%左右的房子一直是空著的。

　　“有這么多嗎？”記者反問他。

　　李成很自信，說：“我敢和你打賭！我只要一抬頭就可以看得到這兩幢樓，都看了快兩年了，不是吹牛，哪些房間常年不開燈，我比小區(qū)的物業(yè)公司還清楚�！�

　　他指著耀華路87弄3幢10號單元說：“不信你晚上數(shù)數(shù)看，這個單元左邊14套房子，晚上可能有10戶不開燈。”

　　入夜之后，上南花城內(nèi)的住宅樓里不斷有人開了燈。

　　晚上8點22分，記者也開始對上南花城的部分住宅樓的開燈情況進行了簡單的登記。據(jù)記者目測，在前面已經(jīng)統(tǒng)計過的614套房子中，只有213戶人家開燈，未開燈戶數(shù)為401戶，占總調(diào)查戶數(shù)的65.3%。當晚，李成提到過的兩棟住宅樓開燈戶數(shù)只有60戶，剛好占到三分之一，特別是李成指給記者看的那個單元左邊，這天晚上有11戶人家沒有開燈。

　　愛建園：亮燈數(shù)不足三分之一

　　調(diào)查方式：數(shù)燈 走訪房產(chǎn)中介

　　調(diào)查時間：7月17日

　　市中心的房價在一些投資客的眼里，是比較又投資價值的。在一家雜志社工作的郭女士去年在靜安寺在去年以7200元/㎡的價格購入一套住房，一年過去了，這里的房價已經(jīng)達到了12000元/㎡，漲勢之猛，令人咋舌。

　　其實，市中心的房價之所以如此“狂奔”向前，主要是由于市政府將控制市中心的商品房開發(fā)，同時增加外環(huán)線附近區(qū)域的土地供應量，加大該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)力度。這從目前上海商品房供應的數(shù)量上可以找到注解。截止到7月26日，據(jù)“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的商品房供應量為19633套，而外環(huán)線以外的區(qū)域則達到了29592套，兩相對比，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的供應量只有外環(huán)線以外的三分之二。如果再把中環(huán)、外環(huán)線之間區(qū)域的供應量也加進來，市中心的供應量所占比例還會下降。我們還可以在看一組數(shù)據(jù)，目前，盧灣、靜安、黃浦三個市中心區(qū)總尚有42個樓盤還有房子可手，當然，這其中還有部分樓盤剩下的是尾房，均為個位數(shù)。而寶山區(qū)一個區(qū)的供應量就有35個。市中心區(qū)的房源供應量越來越緊張，導致房價不斷走高，所以投資客看中這里也不足為怪。

　　愛建園位于田林東路100弄，目前已基本入住。該小區(qū)是徐匯高級生活中心內(nèi)的大型高品位生活社區(qū)，毗鄰上海體育場，與繁華的徐家匯商業(yè)圈近在咫尺，生活便利。小區(qū)總體規(guī)劃較好，綠化布置不錯，小區(qū)內(nèi)設置的二十余處小景風韻獨具；逾4200平方米會所、徐匯區(qū)青少年活動中心、上體館體育文化中心等設施也是豐富業(yè)余生活的好去處。同時該小區(qū)也是上海市“活水社區(qū)”試點小區(qū)。

　　在周邊的中介公司門店內(nèi)，目前可以找到很多出自愛建園的房源。臣信房屋（田林店）的玻璃櫥窗上，共張貼了40個房源信息，而愛建園的房源就占到了7個；另外一個日鑫房產(chǎn)（田林店）的玻璃櫥窗上，也張貼了25個房源信息，同樣出自愛建園的房源有7個。由此可見，愛建園的房源成了近段時間各中介公司向購房者推薦的重點。

　　愛建園靠近徐家匯，是眾多投資者追逐的對象。在人們的印象中，華燈齊上的夜上海，很多成熟小區(qū)的住宅樓中，柔和的燈光會從玻璃窗戶中透了出來，撒向夜空。

　　愛建園的小區(qū)內(nèi)，也有燈光會從房間中透出來，但并不是所有的房間都有燈光。7月18日的晚上，記者來到愛建園。

　　在小區(qū)北側，記者共統(tǒng)計了5幢樓的開燈情況，統(tǒng)計房間數(shù)量為612套，其中只有將近200余套房間中有燈光�？拷�小區(qū)西北角一幢住宅樓，約72套房間，只有5套房間的房間窗戶中能夠看得到燈光。

　　“宜家家居”大賣場建筑頂層的廣告燈發(fā)出的強力光線，使得附近的區(qū)域亮如白晝。小區(qū)內(nèi)靠近漕溪路的一幢18層住宅樓也完全籠罩在廣告燈光的照射之下。很多沒有開燈的房間內(nèi)，可以清楚地看到窗簾布，想必這已有人家入住。

　　在田林東路上的小區(qū)會所旁，在一幢小高層內(nèi)，竟然沒有燈光從哪個窗戶中透出來。從小區(qū)的入口處可以看到另外一幢小高層，也有將近半數(shù)的房間內(nèi)沒有燈光。

　　與此形成明顯對比的是，在愛建園北面有一個小區(qū)，三幢住宅樓中，將近有八成左右的房間內(nèi)，都可以看得到燈光。

　　記者撥通上海愛建物業(yè)管理有限公司愛建園物業(yè)管理處的電話后，一位工作人員說：“目前幾乎所有的業(yè)主都已經(jīng)辦理的入住手續(xù)，應該接近百分之百了吧，”她嘴上雖然說入住率接近百分之百，但語氣并不那么堅決。

　　“為什么晚上有很多房間沒開燈呢？”記者反問道。

　　這位工作人員給了記者答復，但有些勉強，她說：“辦理了入住手續(xù)并不一定就會住進來，我們這里只是掌握是否辦理了入住手續(xù)，其他的就沒有辦法統(tǒng)計了�！弊詈�，這位工作人員以手頭工作較忙，拒絕了記者的下一個問題：有沒有因為找不到人而無法收取物業(yè)費的情況產(chǎn)生。

　　聯(lián)洋社區(qū) 投資性購房比重高

　　調(diào)查方式：走訪房產(chǎn)中介

　　調(diào)查時間：6月24日

　　目前，上海形成了一些以國際居住區(qū)為主題的居住社區(qū)。如早期形成的古北國際居住區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)成為第一個這種性質(zhì)的社區(qū)。據(jù)住商不動產(chǎn)企劃研究室調(diào)查分析，現(xiàn)外籍人士已經(jīng)在滬形成七大居住圈。

　　目前在上海的外籍人士主要來自日韓、歐美，以及港臺。不同國籍、不同地區(qū)的人士對居住環(huán)境有不同的要求，對地段的選擇也各有側重。如歐美人士偏愛有老上海風情的洋房，日韓人士比較喜歡現(xiàn)代氛圍濃郁的公寓、別墅，港臺人士在滬置業(yè)的人數(shù)最多，且多以新建別墅、公寓為主。

　　聯(lián)洋社區(qū)是目前在浦東新區(qū)內(nèi)形成又一個國際居住社區(qū)，聯(lián)洋社區(qū)的開發(fā)總量達到250萬平米，地處浦東世紀大道、世紀公園與世紀廣場的黃金發(fā)展軸線上，依托浦東新區(qū)行政文化中心、小陸家嘴CBD商圈的巨大發(fā)展前景，與世紀公園的綠色植物景觀，形成新興的國際化現(xiàn)代中央生活聚居區(qū)。

　　在近兩年的集中開發(fā)浪潮中，聯(lián)洋社區(qū)逐漸顯現(xiàn)出了一個中央生活聚居區(qū)的雛形。目前已有十多個樓盤陸續(xù)建成，如天安花園、水清木華等。

　　當?shù)貥鞘械陌l(fā)展，也吸引了中介前來這里搶占地盤。聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)的迎春路已經(jīng)變成了一條名符其實的“中介一條街”：在金松路迎春路路口，最先看到的是中原地產(chǎn)，住商不動產(chǎn)、臣信房屋、泛城租售網(wǎng)、21世紀不動產(chǎn)、博邦地產(chǎn)、同方地產(chǎn)、僑泰房產(chǎn)等滬上知名房產(chǎn)中介機構在這里都可以找到“身影”，占據(jù)著沿街店面。粗略估計，房產(chǎn)中介已經(jīng)超過20家，大有占領整條街道的趨勢。

　　中介的聚集，說明當?shù)氐耐顿Y性購房較為集中。住商不動產(chǎn)聯(lián)洋加盟店店長皮雪峰估計，聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)的一些樓盤投資興購房比例較大，極個別樓盤可能接近50%左右。

　　目前聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)已經(jīng)入住的小區(qū)只有兩三個，據(jù)當?shù)氐木用窠榻B，晚上走在聯(lián)洋社區(qū)附近，只能看到稀稀拉拉的燈光，如天安花園里，根據(jù)目測也許只有五六成的業(yè)主搬進了住宅。

　　據(jù)了解，聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)的物業(yè)大多數(shù)為外地人購買，有些投資者甚至一次性購置了幾十套房子，然后等待合適的機會，再向外拋出賺取差價。皮雪峰坦承，他們經(jīng)常會碰到手頭掌握著二三十套房源的“大客戶”。

　　目前，聯(lián)洋社區(qū)的次新房價以超過每平方米萬元水平，如天安花園的房源，報價在11500元/㎡。

　　新時代花園 :業(yè)主多自住

　　江南星城:二手房源充足

　　調(diào)查方式：數(shù)燈、走訪房產(chǎn)中介

　　調(diào)查時間：6月25日～7月3日

　　在外環(huán)線周邊，近幾年已經(jīng)成為房產(chǎn)的主要發(fā)展市場。

　　外環(huán)線周邊由于生活配套設施、市政建設等方面，要明顯滯后于市中心區(qū)域，但由于這里的地價明顯要低于市中心繁華地區(qū)，這里的市政基礎設施方面也得到了很大的改善，故在最近兩年內(nèi)房產(chǎn)市場也得到了迅速的發(fā)展。

　　記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，一些建成時間較早的小區(qū)內(nèi)，空關率相對較低，而一些剛交房入住的小區(qū)內(nèi)，空關率則要高得多。

　　新時代花園就位于龍茗路上。龍茗路地處閔行大古美社區(qū)，為南北向道路，并有新涇港水景。龍茗路東與徐匯區(qū)鄰近，南起顧戴路以南淀浦河平陽新村，北至漕寶路以北靜安新城內(nèi)。目前北端尚沒有完全辟通。龍茗路目前周邊還有大量待建空地以及舊式民居、倉庫等待改造，且沿途多較老的新村，其余基本都以新建商品住宅為主，當然，與之相配套的各項社會配套和遠景規(guī)劃足以使龍茗路逐漸發(fā)展成為一個新的高尚住宅區(qū)。

　　作為后徐匯生活的延伸，這里絕對是如今市西南最炙手可熱的住宅群落。新時代花園位于龍茗路、顧戴路路口。

　　龍茗路已逐漸成為一個成熟的生活區(qū)。在一年前投入使用的商業(yè)項目東苑半島大都會，現(xiàn)在已經(jīng)成為周邊生活居民休閑的好去處。夜幕降臨之后，東苑半島大都會的中心廣場上，便聚集了很多出來乘涼的居民。有人跳舞健身，有人坐下閑聊，也有人帶著還在蹣跚學步的孩子出來散步。

　　入夜之后，新時代花園中有80%左右的房間內(nèi)都會亮起燈光。據(jù)附近的中介公司介紹，新時代花園的房源很難找。

　　據(jù)了解，新時代花園于2000年8月份，以最低價2590元/㎡的價格入市，到目前，房價已經(jīng)超過6000元/㎡。

　　而周邊的新建樓盤，其投資性購房比例較高，如該小區(qū)對面的江南星城，目前業(yè)主雖然尚未拿到房產(chǎn)證，但在附近的中介公司的門店里面，已經(jīng)可以找到很多出自江南星城的二手房了。比新時代花園稍微晚一些的東苑半島花園，也能找到不少出自該小區(qū)的房源。

　　“空住現(xiàn)象”帶有一定的普遍性

　　記者在歷時一個多月的走訪中發(fā)現(xiàn)，前文提到的四類區(qū)域中，即熱點地區(qū)、市中心區(qū)、新興板塊和外環(huán)線以外區(qū)域，每個區(qū)域中的入住小區(qū)內(nèi)，都存在不同程度的空關現(xiàn)象。在這些區(qū)域內(nèi)，都能找到一些“黑燈瞎火”的社區(qū)，這也就從側面反映出房屋空關的真實存在。

　　在上南地區(qū)，記者除了著重了解上南花城的空置情況之外，也走訪了周邊的情況。在離上南花城約兩站路的洪山花苑和中星云庭也存在一定程度的住房空關現(xiàn)象。據(jù)附近的中介公司的工作人員介紹，目前，這兩個樓盤都有房源拋出，有些房源一直就沒有人住進去。

　　市中心區(qū)域的空關程度同樣不低。記者走訪了位于徐家匯附近的幾個新近入住的小區(qū)，如亞都國際名園等，其入住率也不是很高，出自該小區(qū)的二手房源在附近的中介可以找到很多，中介公司還會把這些房源作為推薦重點。有中介公司的工作人員估計，亞都國際名園內(nèi)投資性購房可能接近50%。

　　聯(lián)洋社區(qū)還處在建設過程中，只有天安花園等少數(shù)幾個小區(qū)已經(jīng)入住，所以目前還無從得知整個區(qū)域的空住狀況。但記者在和當?shù)氐闹薪楣�司交流過程中了解到，聯(lián)洋社區(qū)的投資性購房比例也是比較高的。和聯(lián)洋社區(qū)有些相像的還有梅隴地區(qū)，在蓮花南路、上中西路附近，最近幾年開發(fā)的新盤較多，來自該區(qū)域的二手房源也比較多。如最近才入住的西班牙名園，以及同時期入住的望族苑，目前有大量的二手房源涌進了房產(chǎn)中介公司。而記者晚上來此地走訪時，見到的情形和上南花城沒有多大的區(qū)別。

　　對于外環(huán)線附近的一些區(qū)域，根據(jù)建設時間的長短，小區(qū)內(nèi)的空關現(xiàn)象各有不同，一些開發(fā)時間較晚的小區(qū)內(nèi)，空關率要高一些。

　　有中介公司向記者反映，有些外地投資者手中掌握的房源較多，而且目前主要以短期投資為主，如果出租的話，會碰到很多意想不到的麻煩，所以這些房源基本上都處于空關狀態(tài)，鑰匙就交給了中介公司，房東只是在外地遙控一下房價而已。

　　記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，目前一些新建的小區(qū)，其入住率一般較低，也就是說，住房空住率較高。記者從一些新建小區(qū)的物業(yè)公司了解到，很多業(yè)主都已經(jīng)辦理了入住手續(xù)，但不見有人住進來。

　　特約編輯：宋廣偉