“禍”不單行，正應(yīng)了2004年的房地產(chǎn)業(yè)——按照國家有關(guān)部門的規(guī)定，8月31日是協(xié)議出讓土地的最后期限，各地必須在此日期前將歷史遺留問題處理完畢，若仍以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，將會被從嚴(yán)查處。

　　土地，是房地產(chǎn)開發(fā)的第一環(huán)節(jié)。被開發(fā)商稱之為“黑色星期一”（8月 31日）的土地協(xié)議出讓到了“斬立決”的時候，手中握有大量出讓協(xié)議土地的開發(fā)商該怎么辦？他們將何去何從？全面停止土地協(xié)議出讓后，土地全部招投標(biāo)將給房地產(chǎn)市場帶來什么影響？

　　現(xiàn)狀

　　“地蟲”游出水面地價大幅跳水

　　近一段時間，賣地、買地成為樓市最熱門的字眼。有地卻不具備開發(fā)實力的開發(fā)商為了賣地只恨分身無術(shù)，無奈之下，這些開發(fā)商一面加強(qiáng)人力跑有開發(fā)實力的企業(yè)，一面開始在市內(nèi)幾大主流傳媒的報紙上大打廣告“覓主”。為了爭奪眼球，這些廣告大多數(shù)放在了報紙的第一版顯要位置。

　　據(jù)一不愿透露姓名的開發(fā)商稱，2003年7月剛要求土地招投標(biāo)時，重慶開發(fā)商手中的協(xié)議出讓土地約有50平方公里之多（上海1993年以來，囤積于上海開發(fā)商手中的居住類用地超過60平方公里。廣州1997年以來屬于“歷史遺留問題”的土地超過40平方公里）。市國土房管局一官員稱，這些土地開發(fā)商短時間之內(nèi)根本無法有效開發(fā)，面對國土資源部、監(jiān)察部對“協(xié)議出讓土地”8月31日的“斬立決”，手中有地卻無開發(fā)能力的開發(fā)商們頓感土地成了“炭丸�！睘楸苊馔恋乇皇栈�，這些開發(fā)商紛紛為土地尋找出路。華立地產(chǎn)（集團(tuán)）副總裁、重慶華立地產(chǎn)（集團(tuán)）總經(jīng)理倪國明告訴記者，前些日子找他談土地的人特別多，平均每天要接待3—4撥人，地價比以前有所回落。

　　為了核實目前土地地價的回落狀況，記者按照報紙上“土地招商”廣告上的電話與一“地蟲”展開了討價還價。一塊位于大慶村約100畝的土地，對方開價260萬一畝。記者以150萬一畝回價，經(jīng)過幾個回合，“地蟲”報出210萬元“絕不再少”的價格。記者以公司遠(yuǎn)在杭州，不能擅做主張為由表示了對210萬元的無奈�！暗叵x”眼見生意要泡湯，便提出見一面再詳談，至于價格，可再斟酌。

　　記者就此塊地的價格采訪一業(yè)界人士時，該業(yè)界人士稱210萬一畝確實是目前的交易價格。要在兩個月前，該塊地最少也得240萬元一畝。

　　而與目前地價下滑形成鮮明對比的是我市土地存量的趨緊。市國土房管局一官員稱，從今年到2010年，我市獲得國家批準(zhǔn)的規(guī)劃用地僅有0.53萬公頃。比起1997年到今年共用地3.47萬公頃，前、后兩個階段的時間均為6年半，但后階段的0.53萬公頃與前階段的3.47萬公頃相比差距甚大。

　　對此現(xiàn)狀，在8月31日的“斬立決”之前，在有地卻開發(fā)實力不濟(jì)的開發(fā)商紛紛“吐地”時，對于有資金實力、有開發(fā)能力的開發(fā)商來講，則無疑是一次趁機(jī)儲備土地的好時機(jī)。

　　言論

　　圈地告別混沌時代

　　當(dāng)不可再生的土地資源不再協(xié)議出讓時，以圈地為生的“地蟲”徹底淡出土地圈子時，耳邊是否還會有開發(fā)商為拿不到一級用地的牢騷？當(dāng)所有開發(fā)商站在土地招、投標(biāo)的同一起跑線上時，外來品牌開發(fā)商會否成為我市的開發(fā)主力軍？

　　事實上，這些已不重要。協(xié)議出讓土地的終結(jié)，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展和商品房的增值、保值帶來了更大的保證——土地更值錢了，開發(fā)商在產(chǎn)品上將更加精益求精。

　　在早兩年，有品質(zhì)相同、地塊相近的樓盤，但價位卻各不相同，這是因為有“關(guān)系”的開發(fā)商拿土地的價格便宜，而沒有“關(guān)系”，拿不到便宜價格的開發(fā)商在產(chǎn)品競爭力上大幅削弱。由此，市場經(jīng)濟(jì)所不允許的不公平在樓市頻頻上演。比起純粹的“地蟲”，有“關(guān)系”拿便宜土地且開發(fā)的開發(fā)商還算是好的�！暗叵x”們?nèi)ο碌睾�，坐等土地升值的做法讓更多有實力的開發(fā)商寒了心。如萬科就對此特別憤恨，憤恨的結(jié)果是只從政府手中拿一手地，決不從“地蟲”手中拿二手地，就為堅持“萬科真理”，萬科在進(jìn)軍外地城市時步伐明顯慢了許多。由此也證明，“地蟲”在土地市場中的“含金量�！�

　　8月31日后，土地供給的透明，使開發(fā)商們對土地市場的供應(yīng)情況心中有底，不再向以前，要買地的開發(fā)商根本不知道土地的供應(yīng)量有多大，以至于在與“地蟲”的猜測中，討價還價中既勞心費神，又莫名失去機(jī)會或掉進(jìn)價格陷阱。因此，此次終結(jié)協(xié)議土地出讓，將使市場完全透明。坐在土地招投標(biāo)現(xiàn)場，舉起土地競標(biāo)牌，開發(fā)商心中有了更多的比較和選擇。

　　鏈接

　　有沒有最佳土地合作方式

　　光華地產(chǎn)副總劉飛對記者稱，“斬立決”下，土地市場主要出現(xiàn)三種情況。一是閑置，無力開發(fā)的土地成為“過期糧票”被政府收回；二是手中有地?zé)o力開發(fā)的開發(fā)商將對土地低價而沽；三是此類開發(fā)商與有實力的開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作。

　　三種可選擇的方式，到底哪一條方式更適合于買、賣雙方？

　　“肯定是第三種模式較受土地買、賣雙方的認(rèn)可�！鳖I(lǐng)域機(jī)構(gòu)CEO樊華認(rèn)為，手中有地?zé)o力開發(fā)的開發(fā)商并不想低價而沽，從利益最大化角度而言，只要合法躲過8月31日的“斬立決”，土地在市場中的價值將發(fā)揚更大的作用。其二，大開發(fā)商為了減低購買成本，往往也愿意與此類開發(fā)商進(jìn)行合作，這是因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以合理規(guī)避土地買賣所規(guī)定的4%的交易稅，另外，還可規(guī)避將近5%的營業(yè)稅等費用。股權(quán)收購成為房地產(chǎn)企業(yè)在“斬立決”前壯大、發(fā)展的一條捷徑。

　　在一些實力不濟(jì)的開發(fā)商主動尋找出路時，也有一些開發(fā)商抱著僥幸的心理，希望與“土地新政”博弈�！斑@種對政策理解不透，不見棺材不掉淚的開發(fā)商將把自己的后路給堵死”。