這種方式對開發(fā)商因房價的預期上漲而不惜血本拿地的行為是一種理性糾正�！�
“我們當初規(guī)劃的4.26平方公里，目前只批下了很小一部分。無奈，只好先開始服裝機械城和服裝城兩個項目�！鄙虾鳑芄I(yè)園區(qū)行政部經理王軍對記者說。
王軍當初認為“一切不成問題”的土地使用，在2004年初新一波宏觀調
控開始之后，遇到了問題。上海市政府開始對各類用地進行嚴格控制，“我們撤銷了97個300多畝工業(yè)園區(qū)規(guī)劃，只保留了79個。撤銷的幅度超過50％�！鄙虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局殷國元副局長告訴記者。
開發(fā)商握有大量土地 政府調控乏力
調控土地跟近兩年上海房價的飛漲分不開，事實上因為地價的飛漲，對房價起了推波助瀾的作用�！耙刂品績r，首要的是控制地價。”一位房地產界業(yè)內人士對記者說，“但大量土地在開發(fā)商手上，調控市場也有些吃力。”
上海市房地局局長蔡育天曾在今年兩會透露，上海目前大約有6000公頃土地在開發(fā)商手里。殷國元副局長強調：“房產商手中，超過兩年未開發(fā)的土地有1000公頃�！卑凑沼嘘P規(guī)定，超過2年未開發(fā)的土地應該被收回。
“6000公頃，這是上海市兩年的新增土地交易量�！币晃粯I(yè)內人士說，“這也意味著開發(fā)商可以充分利用手中的土地左右市場。而事實上，開發(fā)商兩年不開發(fā)土地被收回的政策也一直沒有很好的落實，開發(fā)商很容易想到辦法應付這一政策。”
“由于農轉非用地停批，政府部門相應會對目前掌握在開發(fā)商手中的6000公頃待開發(fā)土地動腦筋，因為這一體量相當于未來3-4年的上海房地產供應總量，無疑對未來上海土地市場、房產市場走勢都會產生重要影響�！币晃环慨a分析師指出。
另一個讓有關部門心憂的是，長期以來，市區(qū)土地管理存在著混亂狀態(tài)，區(qū)縣亂批土地的現象屢禁不絕。據了解，上海市與區(qū)縣兩級政府之間的分配，1988-1996年間，市與區(qū)兩級政府的分成比例為15：85，市與縣兩級政府分成比例為40：60。土地批租收入基本作為市區(qū)縣兩級政府的預算外收入。
“解決這些問題，政府手中有一定的土地儲備尤為重要�！鄙虾Ｍ捶康禺a開發(fā)有限公司董事長、復旦大學房地產研究中心特約研究員季寶紅說。
兩大辦法出臺 新政逼開發(fā)商吐地
“出臺儲備辦法的目的就是要增強政府對土地市場的調控力度。儲備土地的主體應是政府，開發(fā)商無權儲備土地。”殷國元對記者說。
殷國元所說的儲備辦法，正是當前上海市房地局重點討論的話題。8月1日，《上海市土地儲備辦法》正式實施，一同出臺的還有《上海市建設項目審批中用地規(guī)�？刂乒芾碓囆修k法》。
據了解，上海的土地儲備是指市、區(qū)(縣)政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。
在新出臺的《上海市土地儲備辦法》中，明確規(guī)定有6類土地納入儲備范圍：灘涂圍墾成陸并經驗收合格的土地、計劃轉為經營性建設用地的原國有農用地、計劃調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地、計劃依法征用后實行出讓的原農村集體所有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施長期規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。
業(yè)內人士認為，這兩個政策的出臺，意味著政府將通過土地儲備機構存儲并按計劃交付供地的方式，對土地一級市場進行調控，平衡近期和遠期的用地需求；用地規(guī)�？刂茖⒈蛔鳛榻ㄔO項目審批中的主要考量因素。
出臺《上海市土地儲備辦法》也體現了政府的這一意圖：增強政府對土地市場的調控力度，并將現行國有土地使用權的“毛地出讓”逐步變?yōu)椤笆斓爻鲎尅�，完善土地供應方式�?
“該政策的出臺，符合調控房地產、從源頭上控制的需要。政府手中的土地匱乏，依法將開發(fā)商手中的土地收回，這樣，政府就有了足夠的籌碼調控市場�！奔緦毤t說。
“這種方式對開發(fā)商因房價的預期上漲而不惜血本拿地的行為是一種理性糾正。”上海市房地產經濟學會副會長印坤華教授認為。
解決無地窘境 加強一級市場調控
“大約從2000年開始，我們區(qū)就已經沒有可供開發(fā)的土地。目前我們公司在靜安區(qū)的土地投資已經非常少，大都轉向外區(qū)的開發(fā)投資。”靜安地產集團投資部的一位負責人對記者說，“新的土地儲備辦法對我們的影響很小，因為靜安的土地已經很少了。”這位負責人的說法，得到靜安區(qū)土地招標拍賣辦公室徐科科長的肯定：“靜安區(qū)沒有太多土地，我們辦公室只在2001年拍出過一塊950平方米的小地塊，而其他的土地都是協(xié)議出讓的。”
據記者了解，靜安區(qū)協(xié)議出讓土地數量也很有限。2004年5月份，靜安區(qū)只簽訂土地使用權出讓合同5份，出讓面積只有1427平方米，核發(fā)、換發(fā)用地批準書3份。
手中土地太少，并不僅僅是靜安區(qū)的“特有現象”。據了解的信息，上海市中心各區(qū)可以儲備的土地都少得可憐。
那么，上海市郊區(qū)土地儲備情況如何？記者試圖聯(lián)系松江區(qū)和金山區(qū)采訪，兩個區(qū)的土地管理部門都對此諱莫如深，不肯透露任何消息�！敖鹕絽^(qū)土地控制很嚴�！痹搮^(qū)土地儲備中心一工作人員對記者說，自國家出臺暫停土地出讓政策以來，金山各工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)的土地都停止了出讓，“對于以往批下來的土地，則是繼續(xù)運行�！�
“新的儲備辦法試圖解決以往區(qū)縣鎮(zhèn)亂批土地、各自為政的局面，土地儲備審批歸口市土地發(fā)展中心(即地產集團)，便于政府調控管理。當然，區(qū)縣也有儲備中心，各有分工�！鄙虾Ｖ行�(集團)有限公司黨委副書記劉道桐分析。
利弊各有 開發(fā)商如何面對
“新的儲備辦法，對我們沒有任何影響。作為小公司，我們不太適應于大規(guī)模儲備土地，我認為隨行就市是理性的選擇�！蓖捶慨a季寶紅說。
“一般而言，調控政策對房地產都有滯后效應，過一段時間才能顯現。在開發(fā)商眼里，以前供地是源頭，而目前儲地比源頭還要源頭，他們關心的是每年政府拿出多少土地拍賣，拍賣價格多少是否合理是關鍵。”劉道桐認為。從另一角度看，由政府土地發(fā)展中心儲備后再投放市場，對開發(fā)商也有好處。政府把土地收回后，首先需要變生地為熟地，其結果是市政配套做好了。這樣，在招投標過程中，開發(fā)商可以看到市政配套好壞，解決了開發(fā)商對市政配套的擔憂。
盡管如此，但還是有房產商表示了擔憂。記者在上海市房地局采訪時，也多次見到開發(fā)商前來打聽土地儲備辦法的相應情況。“一般而言，土地儲備會對房產商產生以下幾方面的影響：一方面，由于政府把生地變成熟地，開發(fā)用地成本比以前有所增加；另一方面，在拍賣過程中，由于需要市場最高價才能拿到土地，這相應增加了開發(fā)成本。”這位人士說。
他的這種擔憂，在殷國元看來實屬沒有必要。“宏觀上講，新的土地儲備辦法就是為了調控市場，也就是為了保證開發(fā)商的利益問題，包括調控土地價格。地價上漲太快，政府低價拋出一些土地進行抑制；地價下跌，政府控制土地嚴格一些。這樣避免了土地市場的大起大落。這些，對開發(fā)商而言，是有利的�！薄∫笳f。
華遠房產總裁任志強認為：“控制土地規(guī)模的最大影響不是對現行市場投資的限制，而是影響市場預期。手中有土地儲備的開發(fā)商將獲利，缺地缺資金的小開發(fā)商前途叵測�！�
這一說法，得到季寶紅的認可：這一政策的出臺，必然產生小企業(yè)紛紛倒臺的局面。市場競爭機制發(fā)揮作用的效應在遞減。政府應充分考慮到這一情況，如何保護中小企業(yè)尤為重要。“土發(fā)中心應采取成本加利率的方式把土地推向市場，千萬要注意其功能異化�！�
特約編輯：振強
