在8·31大限之前，北京市近期將出臺(tái)一個(gè)政策，會(huì)給“有歷史遺留問(wèn)題”的項(xiàng)目一個(gè)說(shuō)法。但在這個(gè)政策出臺(tái)之前，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，對(duì)樓市未來(lái)都懷著一種茫然的忐忑不安心態(tài)，因?yàn)�，盡管有不少專業(yè)人士、“大腕”對(duì)樓市未來(lái)做出種種預(yù)測(cè)、建議，但由于政策的不明朗，各方面?zhèn)鞒鰜?lái)的聲音比較紛雜，擺在大家面 前的仍有許多觀點(diǎn)迥然不同、撲朔迷離的“困惑”點(diǎn).

　　“困惑”點(diǎn)：大限是否會(huì)延期？

　　觀點(diǎn)：延期

　　理由：1．政府誠(chéng)信使然。在“有歷史遺留問(wèn)題的項(xiàng)目”中，有不少是政府招商項(xiàng)目和綠化隔離帶項(xiàng)目，由于分期開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)“遺留問(wèn)題”，如果政府采取一刀切的作法，將使政府部門(mén)對(duì)這些項(xiàng)目不好交待；另外，有些項(xiàng)目在8月31日之前，辦不完協(xié)議出讓手續(xù)，并不是開(kāi)發(fā)商不積極，而是政府有關(guān)部門(mén)“時(shí)間緊任務(wù)重”，那么這個(gè)后果也不應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

　　2．政府資金不足。有文章分析，如果不延期的話，對(duì)北京“有歷史遺留問(wèn)題的項(xiàng)目”的處理方式有兩種，一是被政府收購(gòu)，一是直接入市交易，如果政府收購(gòu)，需要1200億元，政府不會(huì)有那么多的資金。

　　3．有利于政策執(zhí)行�！�71號(hào)令”從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是一個(gè)有利于樓市發(fā)展的政策，但如果不“具體情況具體分析”，不利于政策的執(zhí)行。

　　觀點(diǎn)：不延期

　　理由：1．國(guó)土資源部態(tài)度強(qiáng)硬，71號(hào)令嚴(yán)格要求各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問(wèn)題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門(mén)有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。有開(kāi)發(fā)商介紹，目前，這個(gè)政策“風(fēng)聲”很緊，有關(guān)系、有“條子”的項(xiàng)目都沒(méi)辦法；

　　2．樓市規(guī)范過(guò)程中的必要“動(dòng)作”，盡管這個(gè)政策會(huì)使有些項(xiàng)目“出局”，但會(huì)有利于樓市的整體發(fā)展，為了樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必然要嚴(yán)格執(zhí)行，做出“必要”犧牲。

　　“困惑”點(diǎn)：近期樓市供應(yīng)量是否增減？

　　觀點(diǎn)：供應(yīng)量變化不大

　　理由：雖然目前放量少了，但是土地存量更大，所以不會(huì)影響太大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全年北京一共出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)3261公頃，目前，“歷史遺留問(wèn)題項(xiàng)目”登記在案的有16362公頃，是去年全年的5倍。因此，盡管受8·31大限影響，供應(yīng)量也不會(huì)有大的變化。另外，目前，開(kāi)發(fā)商手里還有不少已經(jīng)拿到的開(kāi)發(fā)用地，完全不會(huì)使市場(chǎng)放量減少，特別是近兩三年內(nèi)。

　　觀點(diǎn)：供應(yīng)量增加

　　理由：一是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商目前手里有儲(chǔ)備地待開(kāi)發(fā)；二是因?yàn)?1號(hào)令迫使不少項(xiàng)目往前趕，導(dǎo)致下半年提前放量，供應(yīng)量增加。

　　觀點(diǎn)：供應(yīng)量減少

　　理由：因?yàn)榉康禺a(chǎn)有一定的開(kāi)發(fā)周期，受宏觀政策影響，拿地、融資、審批等各個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)展速度全部放緩，這將給近期樓市供應(yīng)造成空檔，影響整體供應(yīng)量。

　　“困惑”點(diǎn)：近期整體房?jī)r(jià)是否變動(dòng)？

　　觀點(diǎn)：整體房?jī)r(jià)變化不大

　　理由：整體房?jī)r(jià)變化主要取決于成本與供需。從成本上看，目前，上市的供應(yīng)主要是原有土地，成本沒(méi)變，即使采用招投標(biāo)后，地價(jià)也未必會(huì)漲，因?yàn)橐郧安扇�協(xié)議出讓的土地大多是“生地”，而且經(jīng)常轉(zhuǎn)N次手才形成供應(yīng)，所以成本并不低。8月31日之后的土地拍賣(mài)初期，由于市場(chǎng)上還比較幼稚，可能會(huì)高出底價(jià)比較多，可是隨著招投標(biāo)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，招投標(biāo)也會(huì)洗去鉛華，更加回歸真實(shí)的價(jià)格，這一點(diǎn)在業(yè)內(nèi)已基本形成共識(shí)。那么整體房?jī)r(jià)是否變化主要看供需是否變化，認(rèn)為變化不大的，主要是基于供應(yīng)變化不大的前提下，從目前的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，需求變化也不會(huì)出現(xiàn)大的變化。

　　觀點(diǎn)：整體房?jī)r(jià)上升

　　理由：今年上半年，北京的整體房?jī)r(jià)比去年上漲了3％左右，目前還有上漲趨勢(shì)。即使成本不變，供應(yīng)不變，但受2008奧運(yùn)會(huì)及其他利好影響，北京仍是人們看好的城市，大批外籍、外地購(gòu)房人仍會(huì)陸續(xù)進(jìn)入北京市場(chǎng)，帶來(lái)需求，帶動(dòng)房?jī)r(jià)。觀點(diǎn)：整體房?jī)r(jià)下降

　　理由：在成本不變的前提下，今年上半年沒(méi)出來(lái)的樓盤(pán)會(huì)集中在下半年上市，造成供應(yīng)量增加，另外，從需求方面看，升息、貸款從嚴(yán)等宏觀調(diào)控政策，會(huì)對(duì)消費(fèi)者的信心有一定影響，從而導(dǎo)致近期需求減少，房?jī)r(jià)下降。 （作者：李海霞 ）