房地產(chǎn)企業(yè)洗牌過程加劇

　　新規(guī)的出臺，會使相當一部分房地產(chǎn)商無法獲得或不能及時獲得開發(fā)貸款，主要依靠貸款和期房預售回籠來維持項目運作的房 地產(chǎn)商將面臨嚴峻考驗。另外，國土資源部和監(jiān)察部發(fā)布通知，宣布2004 年8月31日為協(xié)議轉讓土地最后截止期限，屆時擁有地塊而無力開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)只能拋出地塊，對有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商來講則是一次良機，整個房地產(chǎn)行業(yè)資源面臨重大調整�？梢灶A見，這些新規(guī)的組合出臺，給原本房地產(chǎn)開發(fā)中“以小博大”、“空手套白狼”模式劃上了句號，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)洗牌過程，一些實力較弱的房地產(chǎn)商會因此退出房地產(chǎn)行業(yè)或放棄計劃中的一些項目。

　　房地產(chǎn)企業(yè)間合作力度加大

　　去年上海土地招投標過程中，就有12％的中標土地屬于聯(lián)合投標，這是因為對于一些房地產(chǎn)商而言，單獨投標資金壓力過大。如今國務院要求房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例提高15％，單靠內(nèi)部積累資本金速度太慢而易錯失良機。因此，房地產(chǎn)企業(yè)間的合作力度必將加大，兼并重組的現(xiàn)象將更多地出現(xiàn)，這也預示了今后房地產(chǎn)市場品牌整合的趨勢。

　　信托投資業(yè)發(fā)展進程加速

　　去年以來，信托投資公司利用其資金優(yōu)勢，通過房地產(chǎn)融資業(yè)務強勢介入房地產(chǎn)業(yè)，不僅解決了部分房地產(chǎn)項目開發(fā)資金不足的問題，又巧妙借助過橋融資的業(yè)務方式，最大限度地防范了自身的風險。2003 年第四季度房地產(chǎn)信托融資的品種數(shù)量和金額分別占到42.5％和40.4％，而且信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的比例有不斷增加的趨勢。雖然房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，2003 年累計僅七十余億元，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。

　　境外基金介入房產(chǎn)的步伐加快

　　目前，境外資金進入上海房地產(chǎn)市場主要有兩種方式：一種是參與項目的開發(fā)過程，如摩根士丹利(M organstanley )參與投資的錦麟天地雅苑和復地雅園、荷蘭國際集團(ING)參與投資的上海松江新城住宅項目、新加坡凱德置地(C apitaland )參與投資的匯豪天下和萊詩��；另一種則是購買現(xiàn)成的項目，如R odamco Asia 收購上海盛捷服務式公寓，目前的情況是前一種方式占絕大多數(shù)。雖然目前以境外基金形式出現(xiàn)的投資僅3億美元左右，但最近美國柯羅尼基金與上實股份合資成立揚子基金、美國洛克菲勒集團與新黃浦集團成立中外合作企業(yè)共同開發(fā)外灘源項目。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加至二十億美元左右，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗，并越來越多地參與到中國房地產(chǎn)行業(yè)。不過，引進境外投資基金也存在產(chǎn)業(yè)投資基金類的法律制度不完善的障礙，這需要在發(fā)展中加以解決。

　　外資銀行順勢而入房產(chǎn)市場

　　據(jù)統(tǒng)計，2003 年已經(jīng)有104億美元的境外資金進入上海市場，其中有20％投向了上海的房地產(chǎn)市場。現(xiàn)在有很多的境外資金都想進入這個市場，其中包括德意志銀行、美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、渣打銀行等。由于目前房貸方面的壓力，許多房地產(chǎn)商已將目光投向海外資金，希望能夠由此解決自身在資金上的壓力，同樣，一些外資銀行也會利用國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)投資收緊銀根的機會，積極參與中國的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　房地產(chǎn)商如何應對這些變化，筆者的建議是：

　　拓寬資金來源和融資渠道，擴大資本金規(guī)模

　　此次央行規(guī)定金融機構準備金率上浮0.5百分點，從總量上看，收縮可貸資金約1100 億元，由于目前房地產(chǎn)開發(fā)投資約占全社會固定資產(chǎn)投資的20％(一季度為20.7％)，而且貸款資金不是平均分配給各行業(yè)的，因此提高準備金率不會對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款產(chǎn)生多大影響。但提高房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例會給房地產(chǎn)商設了一道更高的門檻，房地產(chǎn)商今后必須注重拓寬資金來源和融資渠道，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑。同時，房地產(chǎn)商必須兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累，以外部積累為主擴大資本金規(guī)模。

　　慎重審視自身實力，制定務實的發(fā)展戰(zhàn)略

　　新規(guī)的出臺，給缺錢的開發(fā)商提了醒：“房地產(chǎn)是有錢企業(yè)的游戲”。逆勢而上的開發(fā)商將可能因資金鏈斷裂而付出慘重代價。因此，房地產(chǎn)商在開發(fā)新項目時必須重新審視自身實力，“量體裁衣，看菜吃飯”，平衡規(guī)模、速度、效益、風險的關系，制定務實的發(fā)展戰(zhàn)略，切忌盲目求快求大而遭滅頂之災。

　　做大做強，提升綜合競爭力

　　房地產(chǎn)商要順應市場，逐步走上規(guī)�；�、品牌化、專業(yè)化、人性化的道路。房地產(chǎn)商做大做強帶來的是規(guī)�；�，進而帶來集合融資成本下降、獲得土地能力提升、品牌效應倍增、市場份額提高、運營成本下降等優(yōu)勢。而在高門檻的資金要求和高風險的市場競爭中，房地產(chǎn)商必須憑借“品牌＋實力＋項目”來進行有效擴張，不斷提升自身的綜合競爭力。  (作者：童曉春 賴翔青 )

　　特約編輯：振強