青島各大房產(chǎn)商加速布局養(yǎng)老地產(chǎn) 入住率偏低令人堪憂

??? 各大房地產(chǎn)商加速布局

????11月底,斥資3000萬(wàn)元的青島福彩養(yǎng)老院南九水路老年公寓重建項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案公示,這是島城老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)又一個(gè)重大項(xiàng)目。隨著人口老齡化趨勢(shì)的加劇,近兩年針對(duì)老年人養(yǎng)老開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目驟熱。

????在青島,因養(yǎng)老地產(chǎn)最早受到人們關(guān)注的是石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心。

????投資1.2億元的石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心當(dāng)時(shí)號(hào)稱“島城首家會(huì)員制養(yǎng)老服務(wù)中心”,依山面海地理環(huán)境優(yōu)越,260個(gè)房間,面積從40平方米到180平方米不等,足以體現(xiàn)出硬件設(shè)施之高端。

????去年11月,由新華錦集團(tuán)和日本長(zhǎng)樂(lè)控股株式會(huì)社共同投資3億元打造的新華錦·長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。作為新華錦集團(tuán)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的第一步,長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心主打“高端牌”,入住客戶可享受養(yǎng)老住宅、理財(cái)、醫(yī)療、旅游等待遇,并能享受到中心配備的日本服務(wù)員的專業(yè)服務(wù)。

????與普通住宅開發(fā)不同,目前青島涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商,大多是具有足夠?qū)嵙Φ拿餍瞧髽I(yè),除了項(xiàng)目自身戶型、環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)之外,人性化的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)是他們最大的賣點(diǎn)。

????“最大區(qū)別在于產(chǎn)品品質(zhì)。普通住宅解決的是大眾居住需求,而養(yǎng)老地產(chǎn)則需要專項(xiàng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì),從內(nèi)部戶型到小區(qū)硬件再到后期運(yùn)營(yíng),與老年人生活需求緊密對(duì)接。”首創(chuàng)置業(yè)青島公司副總經(jīng)理李旭華說(shuō),今年,首創(chuàng)置業(yè)在青島的陽(yáng)光香蜜湖項(xiàng)目正準(zhǔn)備拿出一棟樓作為養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)開發(fā),目前正處于產(chǎn)品專項(xiàng)設(shè)計(jì)階段。

????作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬(wàn)科也已計(jì)劃在青島萬(wàn)科城項(xiàng)目試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外,市南區(qū)泉州路5號(hào)地塊,將建設(shè)一棟地上16層的青島工人療養(yǎng)院綜合樓,主要用于療養(yǎng),延安三路還規(guī)劃了陽(yáng)光怡居老年公寓項(xiàng)目,黃島區(qū)小珠山也有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已規(guī)劃。

????運(yùn)營(yíng)狀況令人堪憂

????按照第六次人口普查數(shù)據(jù),我國(guó)現(xiàn)有的老齡人口為1.59億,老齡化速度加快、獨(dú)生子女養(yǎng)老壓力增大、空巢老人增多等,都使得養(yǎng)老成為當(dāng)今社會(huì)的難題,同時(shí)也帶來(lái)了商機(jī)?？諝鉂駶?rùn)、溫度適中、四季分明的青島,今年又再次入選十大適合養(yǎng)老的城市,自然更具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先天優(yōu)勢(shì)。

????然而,在房地產(chǎn)商競(jìng)相大踏步涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的“大熱”表象之下,目前島城的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況卻并不樂(lè)觀。

????在長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心,記者了解到,設(shè)計(jì)住戶161人的中心大樓只有30位客戶,入住率不到20%。

????長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心營(yíng)銷經(jīng)理李經(jīng)理介紹,入住收費(fèi)有兩種方式,一種是根據(jù)房間面積大小繳納190萬(wàn)元—300萬(wàn)元不等押金的會(huì)員制模式,一種是按月繳納1萬(wàn)元—1.3萬(wàn)元不等的月付租金形式。不論哪一種方式,對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)都算是“天價(jià)”了,也無(wú)奈很多人只能望而卻步。

????考慮到自己年齡大了,孩子又在外地,市民李阿姨打算搬到條件好一些的養(yǎng)老公寓居住?！白罱?我看了幾個(gè)地方,一般的養(yǎng)老院環(huán)境還行但醫(yī)療條件達(dá)不到,長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心我和朋友也看了,好是好,就是太貴了?！崩畎⒁虩o(wú)奈地告訴記者,看了一圈也沒選到合適的房子。

????12月6日,記者來(lái)到石老人社區(qū),發(fā)現(xiàn)按照規(guī)劃原本去年秋季就應(yīng)投入使用的桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心至今仍未營(yíng)業(yè),工作人員表示目前還不接受申請(qǐng)。而后,記者又電話采訪了萬(wàn)科等兩家曾對(duì)外宣傳開發(fā)計(jì)劃的企業(yè),結(jié)果相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示目前并沒有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

????養(yǎng)老地產(chǎn)不只是房地產(chǎn)

????經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展,如今只有北京、上海少數(shù)一線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作得比較成熟,二三線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多只停留在打概念牌的階段。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地審批難、投資回報(bào)周期較長(zhǎng)等客觀原因所帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)成本增加,使得房地產(chǎn)開發(fā)商們?cè)诔惺軌毫Φ耐瑫r(shí),不得不關(guān)注利潤(rùn)。因此,目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著門檻過(guò)高、大眾消費(fèi)難以接受的問(wèn)題。

????與普通商業(yè)地產(chǎn)相比,開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)一方面要承擔(dān)配套設(shè)施建設(shè)諸如增加無(wú)障礙設(shè)施、配建醫(yī)院等所帶來(lái)的高成本投入,另一方面還要面對(duì)投資回報(bào)周期較長(zhǎng)、政策扶持力度小等運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),這都使得“養(yǎng)老地產(chǎn)”舉步維艱。

????“我開始做養(yǎng)老地產(chǎn)后,接觸了上百家企業(yè),其中真正能做好的不到10%,另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問(wèn)題是,我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu),還是按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來(lái)運(yùn)營(yíng),這怎么可能成功呢?”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)主任陳宏表示。

????“何為養(yǎng)老地產(chǎn),業(yè)界至今沒有給出準(zhǔn)確定義。但我們應(yīng)該意識(shí)到,養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán),環(huán)境資源、物業(yè)價(jià)值、醫(yī)療價(jià)值、綜合服務(wù)一樣不能少,重點(diǎn)在于解決社會(huì)養(yǎng)老而不是賣房子?！鼻鄭u市房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部常務(wù)副秘書長(zhǎng)龍江認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)前景很廣闊,只是目前業(yè)內(nèi)亟需開發(fā)及運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)。（記者 李媛）