任志強(qiáng)稱供需矛盾等四因素致明年房?jī)r(jià)必暴漲

　　10月29日下午，第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)在北京召開。巴曙松、滕泰(財(cái)苑)、任志強(qiáng)、劉曉光、張民耕、王啟富、張春華等金融精英、地產(chǎn)領(lǐng)袖齊聚一堂，共話變局下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新模式。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)明年3月房?jī)r(jià)暴漲一說(shuō)進(jìn)行全面論證。

　　據(jù)媒體報(bào)道，任志強(qiáng)指出，限購(gòu)令從三方面促進(jìn)房?jī)r(jià)暴漲，首先，限制了新增土地供應(yīng)，導(dǎo)致了2011年以來(lái)出現(xiàn)歷史上第三次土地負(fù)增長(zhǎng)，舊土地供應(yīng)庫(kù)存明年3月終止，新增

土地供應(yīng)為負(fù)增長(zhǎng)，自從98年房改后，每次土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)之后房?jī)r(jià)都會(huì)暴漲；其次，限購(gòu)令限制了市場(chǎng)上二手房供應(yīng)，從而加大房?jī)r(jià)暴漲幅度。因?yàn)?007年、2009年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，市場(chǎng)都有較充分的二手房供應(yīng)，釋放房?jī)r(jià)上漲壓力。這次不同由于限購(gòu)令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場(chǎng)需求的路子也被堵上。

　　限購(gòu)令限制買第二套房、第三套房，直接導(dǎo)致二手房持有者不會(huì)拿出多余的二手房出售。導(dǎo)致市場(chǎng)上開發(fā)商新房及二手房存量同時(shí)出現(xiàn)不足，最后，最關(guān)鍵的問(wèn)題是，限購(gòu)令并未限制住購(gòu)房需求，2012年新房銷售額與以往相差無(wú)幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫(kù)存建的新房終止時(shí)，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。

　　房?jī)r(jià)暴漲理由之一：土地負(fù)增長(zhǎng)之后房?jī)r(jià)必然暴漲

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)從1998年我國(guó)實(shí)施房改以來(lái)，土地負(fù)增長(zhǎng)發(fā)生過(guò)三次。

　　按統(tǒng)計(jì)數(shù)字算，1998年2003年年均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是3.5%，1998年23號(hào)文件實(shí)行房改，同期人均收入增長(zhǎng)是9.5%，即收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。1999年，上海市為鼓勵(lì)大家買商品房，施行買房減免個(gè)人所得稅的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情況都證明在2003年之前看不到天價(jià)地，因?yàn)闆](méi)有招拍掛，也看不到房?jī)r(jià)暴漲的情況。2003年下達(dá)的“8.31文件”之前，按月計(jì)算，土地平均增長(zhǎng)率是40%。那之前沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)高漲的情況。

　　2003年“8.31政策”來(lái)源是18億畝紅線，土地轉(zhuǎn)讓實(shí)行招拍掛之后，土地供應(yīng)量迅速下降，約連續(xù)14個(gè)月低于5%的低增長(zhǎng)。于是在2007年就出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲。

　　在2006年以前房?jī)r(jià)上漲和收入增長(zhǎng)基本持平，所以不存在房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。但2007年以后大量的天價(jià)地和天價(jià)房出現(xiàn)，甚至有“面粉貴于面包”的現(xiàn)象，這是第一次土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)之后帶來(lái)的反應(yīng)。

　　第二次土地負(fù)增長(zhǎng)來(lái)自于2007年11月份的“兩房”?！皟煞俊敝?，2008年出現(xiàn)了一些特殊政策，比如連續(xù)加息、收緊準(zhǔn)備金率。防止通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，在2008年6月份以后出現(xiàn)了土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)，一直延續(xù)到2009年的12月份。這段時(shí)間的土地負(fù)增長(zhǎng)的結(jié)果是，2009年開始出現(xiàn)房?jī)r(jià)上升，但增長(zhǎng)最快的是2010年，房?jī)r(jià)上漲了26%。

　　第三次土地負(fù)增長(zhǎng)2011年下半年啟動(dòng)，由于限購(gòu)令等一系列政策，2011年之后土地供應(yīng)開始出現(xiàn)下滑。今年的土地負(fù)增長(zhǎng)比去年還嚴(yán)重，因?yàn)橥恋厝ツ晟习肽赀€是增長(zhǎng)的，下半年以后才是負(fù)增長(zhǎng)的，今年全年都是負(fù)增長(zhǎng)的。

　　今年第一、二季度負(fù)增長(zhǎng)幅度都很大，三季度雖然有所回升，但二季度約是負(fù)增長(zhǎng)26%，無(wú)法彌補(bǔ)。明年拿什么土地去保證供給呢？

　　2011年的土地開始下降，到2012年整體下降，這等于是第三次土地負(fù)增長(zhǎng)的過(guò)程?！凹热磺皟纱味汲霈F(xiàn)的土地負(fù)增長(zhǎng)之后的房?jī)r(jià)暴漲，那是不是這次也會(huì)出現(xiàn)？因?yàn)楣┣箨P(guān)系是平衡的，除非需求下降了。但現(xiàn)在看來(lái)需求沒(méi)有下降的可能性。”任志強(qiáng)言下之意，當(dāng)然暴漲。

　　房?jī)r(jià)暴漲理由之二：限購(gòu)令未限住需求。 供需矛盾導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲

　　按購(gòu)房需求計(jì)算，2015年及之后這段時(shí)間都是高峰。2015年是全國(guó)23歲適婚年齡的最高峰，高到2400萬(wàn)對(duì)，即使他/她當(dāng)年不結(jié)婚，第二年、第三年或者28歲才結(jié)婚，2015年后這段時(shí)間都是高峰，換句話說(shuō)，家庭分戶和結(jié)婚生孩子這個(gè)階段是住房需求最集中和最大的一段時(shí)間?，F(xiàn)在還沒(méi)到，2015年才是住房需求高峰，后續(xù)的需求仍然是有的。

　　如果從2012年發(fā)生需求的消耗量來(lái)看，盡管有40多個(gè)城市的限購(gòu)政策，但銷售沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下滑，相比年初的負(fù)增長(zhǎng)20%，到目前已回升至4%的負(fù)增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，三季度以后的銷售增長(zhǎng)基本把原來(lái)掉下來(lái)的20%的窟窿補(bǔ)平了。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，四季度通常是增長(zhǎng)，09、10、11年四季度的增長(zhǎng)率都超過(guò)15%?？傮w來(lái)看，2012年需求并沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)政策而下滑，但供給卻無(wú)增長(zhǎng)。即需求增長(zhǎng)的時(shí)候，把原有的供給已消耗掉。

　　任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)明年3月份這個(gè)節(jié)點(diǎn)。“因?yàn)?010年住房需求是歷史最高點(diǎn)，所以2011年有土地供應(yīng)，2012年還是有供應(yīng)，2011年的供應(yīng)量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應(yīng)在明年3月份就終止了。而新的土地供應(yīng)是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會(huì)加劇。”

　　房?jī)r(jià)暴漲理由之三：北京、上海商品房庫(kù)存量已經(jīng)少于六個(gè)月，若降至三個(gè)月將引發(fā)恐慌

　　任志強(qiáng)指出“但是不要以為沒(méi)有庫(kù)存了才叫供求關(guān)系惡化，通常一個(gè)城市里維持三個(gè)月以下的銷售量時(shí)就是惡化；維持六個(gè)月是基本平衡；少于六個(gè)月就開始危險(xiǎn)了?！?/p>

　　北京、上海這些城市已經(jīng)開始少于六個(gè)月庫(kù)存量了。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，在一個(gè)城市，東南西北各方位都有需求，六個(gè)月的時(shí)候基本可以滿足，選東邊的房子就有東邊的房子，想選西邊的房子就有西邊的房子，選南邊、選北邊都行。所以，只要這個(gè)城市供應(yīng)量只有三個(gè)月左右的時(shí)候就已經(jīng)出現(xiàn)恐慌了。因?yàn)楫?dāng)只能滿足一部分需求的時(shí)候，可能想買東邊房子的人買不到東邊房子，只能買西邊房子。他會(huì)從東往西邊跑，這時(shí)候就會(huì)發(fā)生恐慌，西邊的人看怎么東邊的人都跑我這兒買房子了？這個(gè)傳遞從來(lái)都是這樣。。如果你只有三個(gè)月的時(shí)候就可能出現(xiàn)這種現(xiàn)象，想選東邊的時(shí)候沒(méi)東邊的房子，當(dāng)東邊有一套房子今天選完了明天沒(méi)了，被別人買走了，這時(shí)候就出現(xiàn)恐慌了。所以，只要供求量小于六個(gè)月的時(shí)候，基本上供求關(guān)系不平衡。因?yàn)樵诹鶄€(gè)月之內(nèi)是生產(chǎn)不出來(lái)房子的。

　　而且，現(xiàn)在的房子通常預(yù)售，不能當(dāng)時(shí)、當(dāng)年交房。這個(gè)預(yù)售就等于把可預(yù)售的房子基本消化掉了，所以也會(huì)形成恐慌。

　　房?jī)r(jià)暴漲理由之四：限購(gòu)令堵住二手房補(bǔ)充市場(chǎng)供應(yīng)的路

　　在房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候二手房可補(bǔ)充市場(chǎng)需求，希望擁有第二套或第三套新房的人，當(dāng)市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡的時(shí)候，會(huì)拿出多余的二手房出售。任志強(qiáng)指出，如果沒(méi)有這部分二手房補(bǔ)充，房?jī)r(jià)會(huì)增長(zhǎng)20%，有二手房補(bǔ)充的話房?jī)r(jià)可能就增長(zhǎng)10%。

　　但這種狀況只存在于理想，現(xiàn)實(shí)中我們看到，限購(gòu)城市不準(zhǔn)買第二套或者第三套房。打個(gè)比方，當(dāng)國(guó)家糧食豐收的時(shí)候要儲(chǔ)備一部分糧食。但市場(chǎng)限購(gòu)第二套住房的政策會(huì)把儲(chǔ)存的量沖掉了。

　　前期的供應(yīng)是土地和新開工面積是指開發(fā)商手里有沒(méi)有存量，后期二手房交易量是指二手房有沒(méi)有存量。這就是為什么在研究市場(chǎng)的時(shí)候，先要講一手房，同時(shí)要講二手房。二手房的交易量告訴我們，第二套擁有住宅和第三套擁有住宅交換了，當(dāng)這個(gè)交易量很大的時(shí)候就把余量交換掉了，我沒(méi)有存量了，你也沒(méi)有存量了。因此，當(dāng)兩者存量都沒(méi)有了，明年3月份以后出現(xiàn)的可能性就是房?jī)r(jià)會(huì)被限購(gòu)政策而導(dǎo)致不得不上升。因?yàn)橄拶?gòu)政策導(dǎo)致的是開工下降、土地購(gòu)置下降以及投資下降，目前，這三個(gè)數(shù)字都已得到證明，半年過(guò)去了，統(tǒng)計(jì)數(shù)字并沒(méi)有發(fā)生改變。明年3月份很可能就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲這個(gè)情況。

　　當(dāng)然，任志強(qiáng)也坦誠(chéng)地說(shuō)，“我們只能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是根據(jù)土地、開工、投資來(lái)運(yùn)行的，但我們不能運(yùn)行的是最后結(jié)果，最后結(jié)果就是當(dāng)政府采取最后措施的時(shí)候可能房?jī)r(jià)沒(méi)漲，不像我說(shuō)的應(yīng)該漲的它漲，沒(méi)漲不等于我預(yù)測(cè)錯(cuò)了，因?yàn)榍捌谶@三個(gè)條件是正確的。換句話說(shuō)，應(yīng)該漲是你用行政措施或其他辦法導(dǎo)致它沒(méi)漲，但不表示它不應(yīng)該漲。供求關(guān)系最后決定市場(chǎng)價(jià)格，這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律是任何人也無(wú)法去扭轉(zhuǎn)的。”