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南京多數(shù)樓盤土地年限縮水 九成買家稱不知情

來源:揚(yáng)子晚報(bào)-- 2012-10-31 11:00:59 字號:TT

  買房之前,大多數(shù)市民最在意的是價格、戶型、建筑質(zhì)量以及周邊環(huán)境等等,對于房子所處地塊的土地使用年限恐怕并不怎么上心。昨日,一項(xiàng)“南京熱點(diǎn)樓盤土地年限大調(diào)查”的結(jié)果令人大跌眼鏡,在全市100余家在售樓盤中,“縮水”10年以上(住宅用地為70年)的超過30家,甚至有的樓盤達(dá)20年。

  你關(guān)心過土地年限嗎?

  調(diào)查顯示

  1、85%的買房人關(guān)注土地使用年限的問題

  2、70%的人認(rèn)為這與自己的切身利益有關(guān)

  3、只有10%的買房人說開發(fā)商主動介紹了自家樓盤的土地年限

  你接受多少年的“縮水”?

  調(diào)查顯示

  1、95%的買房人選擇五年以內(nèi)

  2、選擇10年以上的一個都沒有

  小貼士

  什么是土地使用年限

  按照國家規(guī)定,土地出讓的最高年限為70年。一般居住用地為70年,酒店式公寓為65年,商業(yè)、辦公、旅游用地等是40年,其他綜合類為50年。

  土地使用年限與房屋所有權(quán)

  土地的使用權(quán)年限和房屋的所有權(quán)年限是兩個概念。前者是政府將土地出讓給開發(fā)商的年限,從開發(fā)商取得土地的時間算起。房屋所有權(quán)是對房屋全面支配的權(quán)利,包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán),這個權(quán)限終身有效。

  現(xiàn)狀調(diào)查

  10多家樓盤土地使用年限始于上世紀(jì)

  本次大調(diào)查所涉及的100余家樓盤遍布南京城的各大板塊,從江寧到江北,從河西到城東,其中多數(shù)仍在市面上有售,熱點(diǎn)樓盤在50家左右。記者了解到,目前絕大多數(shù)在售樓盤的土地使用年限都“縮水”5-8年,這也屬于比較正常的情況?!伴_發(fā)商從拿地起就開始計(jì)算土地年限了,而從拿地到開工建設(shè),到上市銷售,再到交付給買房人,一切順利的話也得三四年?!睒I(yè)內(nèi)人士表示,一家體量中等的樓盤通常需要銷售三五年的時間,因此土地使用年限“縮水”5-8年再正常不過了。

  除了正常樓盤以外,也有一些項(xiàng)目的摸底情況令人大跌眼鏡。在這100余家樓盤中,有32家樓盤的土地使用年限“縮水”10年以上,其中一家甚至“縮水”了整整20年;有10多家的土地證是上個世紀(jì)取得的,其中個別項(xiàng)目依然在售。

  極端個案

  城中樓盤中山駿景“縮水”長達(dá)20年

  揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到,“縮水”最嚴(yán)重的兩家樓盤均來自主城的城中板塊,分別是南京國際廣場和中山駿景。前者的土地證期限是1993年10月19日至2063年10月18日,年限為70年,迄今短少了19年;中山駿景的土地證期限為1992年9月19日至2057年9月18日,年限為65年,迄今縮水20年。此外,江北的閱景龍華公寓縮水18年,城北的月苑六村、城南的閱城國際花園以及城東的德基紫金南苑等樓盤,土地證全部為上個世紀(jì)領(lǐng)取,這就意味著買房人將房子買到手后,距離土地證到期的時間更近了。

  土地使用年限雖然縮水,可房價卻并沒有因此回落。以南京國際廣場為例,從2005年時的每平方米20000元漲至如今的每平方米35000元左右,德基紫金南苑現(xiàn)時房價為每平方米18500元,也維持了持續(xù)上漲的趨勢。有售樓人員表示,他們并不會主動告知買房人有關(guān)土地年限的問題,不過只要有人去問,他們?nèi)詴鐚?shí)回答,“問的人也不多,而且這也不是一家樓盤的問題,到時候會有解決方法的”,他說。

  原因分析

  規(guī)劃變更、資金緊張都會導(dǎo)致“縮水”

  原本3年左右的時間就可以上市銷售,為何有的開發(fā)商一拖就是十幾年?難道真的是想“捂地”嗎?

  有業(yè)內(nèi)人士告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者,“縮水”的原因多種多樣,不過屬于開發(fā)商“主動捂地”的并不多見?!罢l都想早點(diǎn)上市、早點(diǎn)變現(xiàn),一幢爛尾樓矗在那兒,誰樂于看見呢?”該人士說,過去南京出讓的大多是毛地,需要開發(fā)商自行拆遷,因而拉長了建設(shè)周期,不過后來交付給企業(yè)的都是凈地了。其次,有的地塊用途性質(zhì)發(fā)生變更了,比如地塊內(nèi)新增了城市綠地啊,新增了市政工程用地啊,政府需要跟企業(yè)談判,商定補(bǔ)償方案,因而拖延了上市時間,最終導(dǎo)致土地使用年限“縮水”。

  還有一種情況就是開發(fā)商自身的原因了,比如有的地塊拿下的成本太高,開發(fā)商一時無法單獨(dú)開發(fā),于是四處尋找合作方,好不容易找到了,合作方答應(yīng)后又由于種種原因跑路了,這樣一來一去,四五年時間就沒了?!巴ǔ?,這樣的情況都會事先跟相關(guān)部門打好招呼,不至于隔三差五地來檢查,只要企業(yè)不撂挑子,相關(guān)部門也是睜一只眼閉一只眼?!?/p>

  處置困局

  使用年限到期后如何處理仍懸而未決

  在采訪中,記者發(fā)現(xiàn)眾多買房人對土地使用年限縮水的問題雖然關(guān)心,但是仍顯得“一頭霧水”。李先生剛剛在河西一家樓盤買了房,聽說這家樓盤的土地年限已經(jīng)少了七八年,他有點(diǎn)擔(dān)心。“少了這么多怎么辦?開發(fā)商會退錢給我嗎?將來到期了又該去找誰呢?”

  據(jù)一項(xiàng)民意調(diào)查,有85%的買房人關(guān)注土地使用年限的問題,有70%的人認(rèn)為這與自己的切身利益有關(guān),而只有10%的買房人說,開發(fā)商主動介紹了自家樓盤的土地年限。調(diào)查還顯示,在可以接受多少年的“縮水”選項(xiàng)中,有95%的買房人選擇五年以內(nèi),選擇10年以上的一個都沒有。

  對于土地到期后的處理方法,至今也沒有明確說法。根據(jù)中華人民共和國《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理?!敝劣诶m(xù)期是有償還是無償,《物權(quán)法》中并未明確規(guī)定。

  而《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂。

  還有一種說法是,土地使用期滿后國家有權(quán)收回土地,而房屋產(chǎn)權(quán)是沒期限的,因此國家土地所有權(quán)與個人房屋所有權(quán)之間存在矛盾。解決的方法是,國家將土地使用權(quán)收回,個人的房屋也被收回,國家給予一定補(bǔ)償。

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