房價是否觸底業(yè)內(nèi)大PK

????青島樓市五六月成交量開始回升，樓價也經(jīng)過一年多的調(diào)整，逐步有企穩(wěn)回升的勢頭，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月70個大中城市新房價格，其中青島環(huán)比持平，同比下降4.1%。在這種情況下，開發(fā)商紛紛減少折扣。樓市是否已經(jīng)觸底，引發(fā)各方爭辯。

????正方

????樓價已觸底，價穩(wěn)量增是趨勢

????今鵬翔投資有限公司CEO修方舟表示，即使調(diào)控政策再怎么嚴(yán)厲，他也從來不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會一瀉千里。從宏觀角度看，現(xiàn)在已經(jīng)處于政策空白期，對于房地產(chǎn)的調(diào)控不會再加碼；從價格上看，暫時也不會出現(xiàn)報復(fù)性反彈，因為對于開發(fā)商來說，經(jīng)歷了一年多的調(diào)控之后，即使當(dāng)前成交量開始上升，他們也不會做出如調(diào)高價格等不理性的行為，當(dāng)然也不排除有些項目因銷售很好而調(diào)價這種個案?？偟恼f來，市場開始進(jìn)入一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)，將來的發(fā)展可能會出現(xiàn)價穩(wěn)量增的局面。

????太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周也抱有同樣的看法。自去年以來，他代理了城陽區(qū)和市北區(qū)兩個新建商品房項目。上半年，這兩個項目都給了他比較好的銷售條件，但是7月份，這兩個項目的優(yōu)惠都縮減了，不僅所代理的房子由之前銷路很好的中小戶型改為大戶型，而且銷售代理有效期間也大大縮短。

????“有著強烈購房需求的購房者無論何時都應(yīng)該出手”，修方舟認(rèn)為，對于那些一直抱有觀望心態(tài)且不急于購房的人來說，等等看未嘗不可，但是觀望可能會導(dǎo)致價格有一定的降幅，但好房子越來越少。

????雖然認(rèn)為樓市已經(jīng)觸底，但對于未來價格發(fā)展，幾乎所有受訪者都認(rèn)為鑒于目前樓市現(xiàn)狀，雖然不排除有些項目蠢蠢欲動，但市場整體出現(xiàn)反彈的可能性幾乎沒有。

????存貨消化與新盤推銷并重

????“經(jīng)過一年多的調(diào)控，資金壓力大的開發(fā)商都已經(jīng)出招了，而通過一段時間的以價換量，這些開發(fā)商的資金鏈條得到了相對緩解。”青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃總監(jiān)趙恒成認(rèn)為，一方面，從市場來看，一些老項目的優(yōu)惠力度已經(jīng)達(dá)到購房者預(yù)期，所以才會出現(xiàn)成交量上升的結(jié)果；另一方面，受拿地價格等開發(fā)成本影響，如開發(fā)商資金壓力可控，也不可能再出現(xiàn)更大的割肉行為。因此，他預(yù)測下一步青島的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)老盤價格優(yōu)惠已經(jīng)到底、新盤定價會更謹(jǐn)慎的情況，短期內(nèi)輕易不會出現(xiàn)價格回升現(xiàn)象。

????據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，進(jìn)入7月份，青島樓市開盤加推頻率加大，每周都有七八個項目開盤或者加推，除了這些重點項目外，7月份將有超過30家樓盤開盤或加推，比5、6月份整整高出一倍。而另據(jù)統(tǒng)計，6月末，全市住宅存量1185.6萬平方米，達(dá)到2009年以來的最高點，去化壓力偏大。

????對此，高策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理張偉判斷，開發(fā)商未來推售會根據(jù)項目庫存、銷售等方面的情況，選擇不同的策略，比如現(xiàn)有產(chǎn)品銷售情況尚佳的，可能會更多考慮消化庫存；現(xiàn)有存貨不符合市場需求難以去化的，可能會更多考慮新推適銷對路產(chǎn)品。修方舟則認(rèn)為，總體看來整個市場會采取消化庫存和推新盤并重的模式。

????反方

????近七成購房者認(rèn)為時機(jī)未到

????7月5日夜間，央行再次突擊降息，一個月內(nèi)連續(xù)兩降，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯。僅上半年央行執(zhí)行兩次降準(zhǔn)兩次降息，在持續(xù)松動的貨幣政策下，購房者置業(yè)也似乎已現(xiàn)利好。但是根據(jù)青島新聞網(wǎng)日前進(jìn)行的置業(yè)調(diào)查顯示，近七成的受訪者仍認(rèn)為目前樓市房價還沒有到底。

????央行調(diào)整貨幣政策雖然頻繁，業(yè)內(nèi)不少專家均表示，迫于經(jīng)濟(jì)壓力，未來央行還將繼續(xù)放松政策，增加資金流動促進(jìn)市場活躍，而購房者似乎也嗅到這一風(fēng)向。青島新聞網(wǎng)的調(diào)查顯示，央行年內(nèi)第二次降息后，超過6成的受訪者認(rèn)為現(xiàn)在仍然不是買房的好時機(jī)，但也有32.45%的人認(rèn)為現(xiàn)在可以出手購房，這比年初的購房置業(yè)調(diào)查結(jié)果有所上升。

????供大于求壓力依然

????“5、6月份成交量有所回升，但這基本上是用價格換來的，目前市場壓力依然巨大。”青島業(yè)內(nèi)人士龍江認(rèn)為，現(xiàn)在的市場不能說已經(jīng)觸底，只能說在底部，為了保證成交量，開發(fā)商的優(yōu)惠力度會越來越大，因為目前不僅市場存量很大，而且新增量也非常多。

????“未來市場下降幅度趨緩，但不排除部分企業(yè)年底為了業(yè)績、報表等各方面因素，加大銷售力度從而采取比現(xiàn)在更加優(yōu)惠的價格?！碧焯┑禺a(chǎn)營銷總監(jiān)馮宇淵也認(rèn)為，目前市場存量很大，現(xiàn)在成交的大多數(shù)都是剛需盤，但是在大量的庫存中，有許多是屬于改善性樓盤和高端物業(yè)；不僅如此，他認(rèn)為目前開發(fā)商的資金狀況并沒有得到太大的緩解，也需要不斷通過加大優(yōu)惠提高成交量來拋售產(chǎn)品。特別是到了九十月份，許多企業(yè)為了最后的年底沖量，會再次加大優(yōu)惠力度，但是同時他也強調(diào)下降幅度會放緩。（記者 鞠培霞）