房?jī)r(jià)是否觸底業(yè)內(nèi)大PK 7成購(gòu)房者認(rèn)為時(shí)機(jī)未到

????青島樓市五六月成交量開(kāi)始回升，樓價(jià)也經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，逐步有企穩(wěn)回升的勢(shì)頭，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格，其中青島環(huán)比持平，同比下降4.1%。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商紛紛減少折扣。樓市是否已經(jīng)觸底，引發(fā)各方爭(zhēng)辯。

????正方

????樓價(jià)已觸底，價(jià)穩(wěn)量增是趨勢(shì)

????今鵬翔投資有限公司CEO修方舟表示，即使調(diào)控政策再怎么嚴(yán)厲，他也從來(lái)不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)一瀉千里。從宏觀角度看，現(xiàn)在已經(jīng)處于政策空白期，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控不會(huì)再加碼；從價(jià)格上看，暫時(shí)也不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷了一年多的調(diào)控之后，即使當(dāng)前成交量開(kāi)始上升，他們也不會(huì)做出如調(diào)高價(jià)格等不理性的行為，當(dāng)然也不排除有些項(xiàng)目因銷售很好而調(diào)價(jià)這種個(gè)案?？偟恼f(shuō)來(lái)，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)，將來(lái)的發(fā)展可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量增的局面。

????太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周也抱有同樣的看法。自去年以來(lái)，他代理了城陽(yáng)區(qū)和市北區(qū)兩個(gè)新建商品房項(xiàng)目。上半年，這兩個(gè)項(xiàng)目都給了他比較好的銷售條件，但是7月份，這兩個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠都縮減了，不僅所代理的房子由之前銷路很好的中小戶型改為大戶型，而且銷售代理有效期間也大大縮短。

????“有著強(qiáng)烈購(gòu)房需求的購(gòu)房者無(wú)論何時(shí)都應(yīng)該出手”，修方舟認(rèn)為，對(duì)于那些一直抱有觀望心態(tài)且不急于購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，等等看未嘗不可，但是觀望可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格有一定的降幅，但好房子越來(lái)越少。

????雖然認(rèn)為樓市已經(jīng)觸底，但對(duì)于未來(lái)價(jià)格發(fā)展，幾乎所有受訪者都認(rèn)為鑒于目前樓市現(xiàn)狀，雖然不排除有些項(xiàng)目蠢蠢欲動(dòng)，但市場(chǎng)整體出現(xiàn)反彈的可能性幾乎沒(méi)有。

????存貨消化與新盤推銷并重

????“經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)控，資金壓力大的開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)出招了，而通過(guò)一段時(shí)間的以價(jià)換量，這些開(kāi)發(fā)商的資金鏈條得到了相對(duì)緩解。”青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃總監(jiān)趙恒成認(rèn)為，一方面，從市場(chǎng)來(lái)看，一些老項(xiàng)目的優(yōu)惠力度已經(jīng)達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期，所以才會(huì)出現(xiàn)成交量上升的結(jié)果；另一方面，受拿地價(jià)格等開(kāi)發(fā)成本影響，如開(kāi)發(fā)商資金壓力可控，也不可能再出現(xiàn)更大的割肉行為。因此，他預(yù)測(cè)下一步青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)老盤價(jià)格優(yōu)惠已經(jīng)到底、新盤定價(jià)會(huì)更謹(jǐn)慎的情況，短期內(nèi)輕易不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格回升現(xiàn)象。

????據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入7月份，青島樓市開(kāi)盤加推頻率加大，每周都有七八個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤或者加推，除了這些重點(diǎn)項(xiàng)目外，7月份將有超過(guò)30家樓盤開(kāi)盤或加推，比5、6月份整整高出一倍。而另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，6月末，全市住宅存量1185.6萬(wàn)平方米，達(dá)到2009年以來(lái)的最高點(diǎn)，去化壓力偏大。

????對(duì)此，高策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理張偉判斷，開(kāi)發(fā)商未來(lái)推售會(huì)根據(jù)項(xiàng)目庫(kù)存、銷售等方面的情況，選擇不同的策略，比如現(xiàn)有產(chǎn)品銷售情況尚佳的，可能會(huì)更多考慮消化庫(kù)存；現(xiàn)有存貨不符合市場(chǎng)需求難以去化的，可能會(huì)更多考慮新推適銷對(duì)路產(chǎn)品。修方舟則認(rèn)為，總體看來(lái)整個(gè)市場(chǎng)會(huì)采取消化庫(kù)存和推新盤并重的模式。

????反方

????近七成購(gòu)房者認(rèn)為時(shí)機(jī)未到

????7月5日夜間，央行再次突擊降息，一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩降，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯。僅上半年央行執(zhí)行兩次降準(zhǔn)兩次降息，在持續(xù)松動(dòng)的貨幣政策下，購(gòu)房者置業(yè)也似乎已現(xiàn)利好。但是根據(jù)青島新聞網(wǎng)日前進(jìn)行的置業(yè)調(diào)查顯示，近七成的受訪者仍認(rèn)為目前樓市房?jī)r(jià)還沒(méi)有到底。

????央行調(diào)整貨幣政策雖然頻繁，業(yè)內(nèi)不少專家均表示，迫于經(jīng)濟(jì)壓力，未來(lái)央行還將繼續(xù)放松政策，增加資金流動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)活躍，而購(gòu)房者似乎也嗅到這一風(fēng)向。青島新聞網(wǎng)的調(diào)查顯示，央行年內(nèi)第二次降息后，超過(guò)6成的受訪者認(rèn)為現(xiàn)在仍然不是買房的好時(shí)機(jī)，但也有32.45%的人認(rèn)為現(xiàn)在可以出手購(gòu)房，這比年初的購(gòu)房置業(yè)調(diào)查結(jié)果有所上升。

????供大于求壓力依然

????“5、6月份成交量有所回升，但這基本上是用價(jià)格換來(lái)的，目前市場(chǎng)壓力依然巨大。”青島業(yè)內(nèi)人士龍江認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)不能說(shuō)已經(jīng)觸底，只能說(shuō)在底部，為了保證成交量，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠力度會(huì)越來(lái)越大，因?yàn)槟壳安粌H市場(chǎng)存量很大，而且新增量也非常多。

????“未來(lái)市場(chǎng)下降幅度趨緩，但不排除部分企業(yè)年底為了業(yè)績(jī)、報(bào)表等各方面因素，加大銷售力度從而采取比現(xiàn)在更加優(yōu)惠的價(jià)格?！碧焯┑禺a(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)馮宇淵也認(rèn)為，目前市場(chǎng)存量很大，現(xiàn)在成交的大多數(shù)都是剛需盤，但是在大量的庫(kù)存中，有許多是屬于改善性樓盤和高端物業(yè)；不僅如此，他認(rèn)為目前開(kāi)發(fā)商的資金狀況并沒(méi)有得到太大的緩解，也需要不斷通過(guò)加大優(yōu)惠提高成交量來(lái)拋售產(chǎn)品。特別是到了九十月份，許多企業(yè)為了最后的年底沖量，會(huì)再次加大優(yōu)惠力度，但是同時(shí)他也強(qiáng)調(diào)下降幅度會(huì)放緩。（記者 鞠培霞）