樓市步入復雜敏感關口 調(diào)控再臨多重考驗(圖)

　　中央多次表態(tài)“房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松”，地方政府頻頻微調(diào)政策“松綁”樓市。今年上半年，在加劇博弈中，中國房地產(chǎn)市場完成筑底反彈，已經(jīng)跌入谷底的住房交易從“寒冬”中迅速回暖。下半年，在保增長、控房價的艱巨任務下，中國房地產(chǎn)市場再次踏入敏感關口，樓市調(diào)控也將呈現(xiàn)前所未有的復雜局面。

　　今年1、2月，經(jīng)歷一年多“史上最嚴厲”調(diào)控的中國房地產(chǎn)市場住宅交易量跌入谷底。3月份開始，在信貸放松、地方微調(diào)

樓市調(diào)控政策的刺激下，部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較為明顯的復蘇跡象。以北京為例，今年1月住宅成交僅為7000余套，5月份住宅成交迅速突破2萬套，6月份超過了2.5萬套。5月份，北京、廣州、上海等重點城市住房交易量創(chuàng)下今年最高水平。

　　在成交量連續(xù)回升的情況下，房價開始回穩(wěn)。非官方數(shù)據(jù)顯示，6月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束了自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市新建商品住宅價格數(shù)據(jù)也顯示出跌幅收窄、價格回穩(wěn)趨勢。

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強接受中新社記者采訪時說，今年上半年，中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)、力度和方向不變，地方政府出臺的微調(diào)政策多次被叫停。同時，中央強調(diào)穩(wěn)增長，近期接連采取“降準”、降息等措施，樓市調(diào)控的著力點已經(jīng)發(fā)生變化，從此前的抑制投資投機性需求，轉(zhuǎn)為通過執(zhí)行差別化信貸政策等，保障購房剛性需求，支持首次置業(yè)。

　　“本輪樓市調(diào)控正面臨外部環(huán)境與宏觀政策面的變化，伴隨著多地政策微調(diào)，市場博弈加劇，市場預期波動，使調(diào)控局面趨于復雜?！标悋鴱娬f。

　　陳國強說，在市場層面，上半年，開發(fā)企業(yè)采取以價換量的銷售策略，部分地區(qū)樓市回暖。市場的表現(xiàn)是成交量的回升，部分樓盤價格上調(diào)，目前市場回暖的態(tài)勢日趨明顯，市場探底的特征也日益明顯，已經(jīng)出現(xiàn)市場底部。

　　“今年年初，當時政府強調(diào)政策不放松、不加碼，政策的底部特征明顯，政策上認可和允許某些地方微調(diào)的作法，已經(jīng)是政策的見底。但是政策見底不意味著市場見底?！标悋鴱娬f，今年二季度以來的市場表現(xiàn)可以看出，市場探底已經(jīng)基本完成，部分地區(qū)住房成交量增加，部分樓盤價格逆勢上升。

　　陳國強分析說，目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨更復雜的調(diào)控局面，市場形態(tài)沒有本質(zhì)變化。首先，房地產(chǎn)調(diào)控依然從緊、從嚴，房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不變，中央仍然堅持毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)的政策，抑制投資投機性購房需求。

　　其次，從市場的供求關系上來看，開發(fā)企業(yè)高庫存格局不變，開發(fā)企業(yè)仍將面臨去庫存的現(xiàn)實問題，后續(xù)新增的房源比較可觀，制約了開發(fā)商的漲價和房地產(chǎn)企業(yè)的市場選擇。

　　第三，由于開發(fā)企業(yè)面臨著現(xiàn)實的資金壓力，雖然樓市的旺銷在一定程度上能夠緩解資金負債，但是高負債的資金壓力仍然存在，開發(fā)商市場策略仍然是“以價換量”，而不是漲價。

　　陳國強提醒，今年下半年，政策上仍將保持高壓態(tài)勢，從嚴調(diào)控樓市。今年年底前，尤其是二、三季度，是企業(yè)的集中還貸期，開發(fā)商還有資金壓力，市場要有清醒的判斷，價格還要以價換量，將穩(wěn)中有降，使成交量保持穩(wěn)定。目前市場不存在價格暴漲基礎，購房者應避免恐慌性入市。

　　業(yè)內(nèi)專家提醒，穩(wěn)增長的政策微調(diào)，特別是信貸政策出現(xiàn)變化，客觀上會助推房地產(chǎn)市場的回暖。為了防止房價出現(xiàn)反彈，預計下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢，抑制不合理需求的大方向不會變化。中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴格實施各項政策。如果房價出現(xiàn)反復，仍可能進一步出臺限制性政策。