半島網(wǎng)聞
> 正文調(diào)控手段狙擊樓市房價低頭 5月起明顯回暖
????五月份以來，成交量回升、降息、國內(nèi)眾多城市樓市政策微調(diào)等利好頻現(xiàn)， “回暖”成為出現(xiàn)頻度最高的關(guān)鍵詞。從去年1月底開始，本輪調(diào)控多手段狙擊樓市，全國范圍內(nèi)“房價”已經(jīng)低頭，樓市再度處在轉(zhuǎn)折點上。
????5月份以來成交數(shù)據(jù)上升
????根據(jù)同策咨詢青島公司的統(tǒng)計，5月份青島商品住宅成交為 6601套，成交套數(shù)同比上漲25.97%，環(huán)比上升58.6%。6601套的月成交量，是自去年5月份以來，青島商品住宅月成交量的高點。5月份，借勢傳統(tǒng)樓市旺季，青島一些在售項目紛紛降價促銷，使剛性需求釋放，進而成交量明顯上升。分析過去三個月的月成交數(shù)據(jù)，青島商品住宅成交量一直是節(jié)節(jié)上升的態(tài)勢。
????另據(jù)新華社消息，根據(jù)國家統(tǒng)計局9日公布的數(shù)據(jù)，1-5月份全國商品房銷售面積28852萬平方米，商品房銷售額16932億元。而1-4月份，商品房銷售面積21562萬平方米，商品房銷售額12421億元。據(jù)此可計算出，5月份全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元。
????據(jù)分析，今年4月份全國商品房銷售面積6323萬平方米，銷售額3749億元，這基本延續(xù)了3月份的回暖態(tài)勢。而5月份的成交表現(xiàn)好于4月份，表明一方面樓市好轉(zhuǎn)趨勢繼續(xù)延續(xù)，另外也迎來了更強勁的勢頭。
????國內(nèi)多城市樓市政策微調(diào)
????從去年年初開始，最嚴厲的調(diào)控措施實施以來，國內(nèi)樓市成交陷入低谷，土地市場持續(xù)低迷，地方財政稅收緊縮，但樓市調(diào)控主基調(diào)不變，各方陷入一場縱深博弈。從去年底開始，就不斷有地方政府出臺相應(yīng)政策，試圖對房地產(chǎn)市場進行微調(diào)。
????有媒體統(tǒng)計，自2011年下半年以來，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、沈陽等30多個城市出臺了微調(diào)政策。微調(diào)的內(nèi)容涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等方面。其中，只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停，其余城市的微調(diào)政策仍在執(zhí)行。
????但6月5日，住建部再次稱，“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正?！?/p>
????由此可以看出，現(xiàn)階段微調(diào)有不可逾越的底線。
????降息將改變心理預(yù)期
????6月7日，央行宣布，自2012年6月8日起，將金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點。此外，央行同時將金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準利率的0.8倍，這也意味著首套房貸8折優(yōu)惠有可能“重現(xiàn)江湖”。
????此次利率調(diào)整后，對貸款買房的人來說，按照貸款100萬元、20年等額本息還款法，降息后如果按照基準利率，月供將減少150元；按照首套房85折利率優(yōu)惠政策，降息后月均還款額減少122元。從降息的實際效果看，購房者的月供負擔(dān)只是略有減輕。
????對此，青島今鵬翔投資公司CEO修方舟認為，降息對購房者心理上的影響要大一些。
????6月8日，住建部消息，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.20個百分點，由4.90%下調(diào)至4.70%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率下調(diào) 0.25個百分點，由4.45%下調(diào)至4.20%。
????另據(jù)分析，此次降息，雖然不是針對房地產(chǎn)的貨幣政策調(diào)整，但客觀來說，房地產(chǎn)應(yīng)是受益行業(yè)之一。對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，降息意味著融資成本的降低，對于購房者來說，降息意味著購房成本的減少。
????人氣已上升，價格要下調(diào)
????“微調(diào)”、“降息”等利好的出現(xiàn)，意味著樓市調(diào)控政策面已經(jīng)觸底反彈，這會逐步帶來購房者心理預(yù)期的微妙變化。通常，從銷售現(xiàn)場人氣上升到成交數(shù)據(jù)上升，有兩個月左右的滯后期。
????據(jù)修方舟反映，目前一些售樓處的人氣、到訪量都在上升，以今鵬翔代理的一個李滄大盤項目為例，近期示范區(qū)開放前三天，每天到訪客戶達500多組。
????青島銳理數(shù)據(jù)的監(jiān)控也顯示，5月份全市開盤項目15個，其中八個項目開盤首批認購率超過50%，而上述15個項目的整體認購率達57%。
????從開盤認購情況看，5月份的市場形勢要明顯好于三四月份。對此，銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明分析，5月份80%以上的項目均有不同形式的優(yōu)惠；推出的產(chǎn)品戶型主要集中在80-90平米，約占85%，多面向剛需；多數(shù)項目推盤相對謹慎，推盤量較小，僅有4個項目推盤數(shù)量超過300套。
????李滄萬科廣場相關(guān)銷售人員也介紹說，該項目4月底推出中央公館精裝住宅，首期93套精裝產(chǎn)品，面向首改客戶，已經(jīng)售罄。目前，該項目每天到訪客戶在20組以上，新房源將在6月份推出。
????上述銷售人員稱，進入5月份，市場回暖的跡象比較明顯。
????從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的成交數(shù)據(jù)看，李滄中海國際社區(qū)、中南世紀城等項目在適度調(diào)整價格后，銷售情況比較樂觀。而去年底降價盤春和景明，目前的降價幅度也在收窄。
????修方舟認為，從李滄幾個在售大盤今年以來的銷售來看，這些項目已經(jīng)找了銷售的節(jié)奏。市場有了人氣，開發(fā)商也要有個姿態(tài)，推出合理的價格。
????記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，成交回暖并非是整體性的。以合肥路沿線市北、四方等區(qū)域幾個樓盤為例，現(xiàn)在約在每平方米12000-14000元價格段，是面向首改和首置客戶的樓盤，因房價沒有明顯下行，近兩三個月來銷售速度不快。
????后市，消化庫存是關(guān)鍵
????對于后市，青島地產(chǎn)分析人士張繼東認為，短期內(nèi)整個市場不會有大的變化，目前只是稍有回暖，還是各樓盤“跑量”的階段，成交量會不會持續(xù)上升，“回暖”能不能持續(xù)，還有待觀察。
????張繼東說，不排除一些開發(fā)商在出貨之后，資金壓力不大，就會把價格漲上去，尤其是一些手中存貨不多的小開發(fā)商。因為一些樓盤大幅打折，總有“割肉”之痛，而后期周邊樓盤若沒有價格跟進，這些樓盤也會隨行就市，回調(diào)價格。
????價格是否筑底現(xiàn)在還不好說，成交量上升行情若持續(xù)兩三個月，才說明是價格筑底，張繼東表示。
????另據(jù)銀海世邦市場研究中心分析，繼 2011年 11月底島城住宅存量突破10萬套以來，庫存量持續(xù)有增無減，目前一直在歷史最高點徘徊，部分區(qū)市呈現(xiàn)嚴重供過于求現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)說，在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，島城房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸進入去庫存時期。
????一個李滄項目的銷售人員也向記者透露，現(xiàn)在市場剛剛有些起色，主要還是加緊銷售，不可能考慮漲價的問題。
????樓市回暖是與非
????在沒有改善型需求、投資需求入場的樓市，唯有靠剛需獨自支撐，回暖的“成色”如何，能否持續(xù)，仍有不同的觀點。
????觀點一：樓市已經(jīng)回暖
????修方舟認為，現(xiàn)在市場確實已經(jīng)回暖，除了政策層面的原因，也是買賣雙方僵持到一定程度的必然結(jié)果。
????他說，剛需客戶經(jīng)過長時間等待，看到大幅降價可能性不大，而自身有結(jié)婚、換房等剛性需求，在開發(fā)商小幅降價后，一般會出手，當(dāng)前市場購房心理已經(jīng)有變化。
????他說，和2010年的回暖不同，這次應(yīng)當(dāng)是相對健康的?，F(xiàn)在樓市還處在爬升階段，房源多，選擇余地大，應(yīng)當(dāng)是買房的好時候。
????觀點二：只是階段性回暖
????同時，在采訪中，亦有青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，5月份以來的成交量上升，只是剛需壓抑一段時間后，受政策影響短期內(nèi)需求釋放。
????若以此觀點來觀察2012青島樓市，會發(fā)現(xiàn)年內(nèi)曾出現(xiàn)過一波剛需釋放的情況。今年2月份，趕在青島房屋維修基金政策實施前，曾有過月度成交量上升的態(tài)勢。而時隔兩個月，今年5月份，借傳統(tǒng)銷售旺季，再有一波成交量上升的行情。
????本周，記者從城陽一項目銷售經(jīng)理了解到，進入6月上旬，該項目成交量明顯比5月份要差。
????如果階段性回暖的觀點成立，那么接下來的七八月份會比較平淡，而新一輪高潮會在九十月份出現(xiàn)。（記者 張則濤）
