廣州出五億拿地自然人身份引猜測 市場或回暖

　　日前，廣州首例通過“限地價、競配建”模式拍賣的土地成功出讓，受讓人是一位在競拍中擊敗了12位房地產企業(yè)的自然人。這起拍賣，因其自然人購地和土地出讓高溢價而成為各界關注的熱點。

　　“正規(guī)軍”不敵“個體戶”

　　4月28日下午，在廣州市進行的一場土地拍賣中，天河區(qū)黃埔大道堅紅化工廠住宅用地經過數(shù)十輪競價后，最終以總價5.26億元和配建130套公租房拍出。在拍賣現(xiàn)場頻頻舉牌、投得這一地塊的受讓人名叫“李燕如”，一個自然人。她相當?shù)驼{，簡短表示“來自深圳、有房地產開發(fā)經驗，相關信息以后會通過雅翔房地產開發(fā)有限公司網站公布”，而后便匆匆離開拍賣現(xiàn)場。

　　記者30日試圖聯(lián)系李燕如本人，撥通電話后，接電話的是她的助手。這位“蔡小姐”介紹：“李燕如外出休假”，手機交由她保管，目前“無法聯(lián)絡到李燕如”。這位蔡小姐證實，自己隸屬于李燕如向廣州市國土房管局報備的“雅翔房地產開發(fā)有限公司”，公司尚處在“預登記”階段，因此在網上和工商機關無法檢索。對于此次購地的細節(jié)和李燕如是否有合作伙伴，她表示“并不清楚”。

　　暨南大學管理學院教授胡剛接受記者采訪時表示，這起拍賣之所以引人關注，主要因為受讓人自然人的身份，但我國法律并未對進行土地開發(fā)經營者身份進行限制，境內外公司、企業(yè)、其他組織和個人均可申請。但中原地產廣東項目部經理黃韜表示：“與資金雄厚、經驗豐富的開發(fā)商相比，自然人很少能拿地成功，這不是政策限制，而是投資門檻的作用?！?/p>

　　因此，業(yè)內人士分析，這起“正規(guī)軍”不敵“個體戶”的競拍背后可能并不簡單，因為很難確定李燕如是一個人還是“背后有別人”?！坝锌赡芩砹艘恍┑驼{的開發(fā)公司，或是幾個人共同集資。”黃韜說。

　　廣州市國土房管局表示，拍賣前對李燕如的資格進行過審核，結果符合相關條件。而她也在申請競買該地塊時按照競買須知要求提交了成立項目公司“廣州市雅翔房地產開發(fā)有限公司”的相關證明。但這個項目公司只是“預申請”，須待競標成功后注冊。

　　記者了解到，李燕如也并非“廣州第一個拿地成功的自然人”。據廣州市國土房管局證實，早在2005年，廣州琶洲地區(qū)的PZB1301地塊就被兩個自然人以4.6億元的總價、6223元/平方米的樓面地價購入，但2006年又因無力如期支付該塊土地出讓金被收回。

　　“限地價、競配建”模式能否限住“地王”

　　此次拍賣是廣州自2011年其創(chuàng)新“限地價、競配建”模式后的首起成功案例。

　　廣州市房管局交易登記中心主任倫小偉介紹，這一模式是先限定地塊的“合理最高上限地價”，當拍賣報價達到這個價格后，不再繼續(xù)競價，而改為競投配建公租房面積，報出配建面積最大者為競得人。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，2010年前后，全國商品房價格普漲，市場大批“地王”頻出，一些城市拍賣土地的樓面地價就超過附近已建商品房售價。在這一背景下，各地紛紛出臺措施，限制土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)“地王”，從土地供應的源頭力圖抑制高房價。廣州在2011年試點“限地價、競配建”的模式。

　　然而“好初衷”卻遭遇市場“軟抵抗”。此前廣州雖然推出多幅限地價、競配建地塊，但沒有一起進入到最終競配建環(huán)節(jié)。業(yè)內人士分析，這一方面是樓市成交低迷壓低了開發(fā)商拿地熱情，另一方面開發(fā)商也擔憂高檔社區(qū)配建保障房帶來的后續(xù)物業(yè)管理難題。

　　此后，廣州市國土房管局對政策進行了多次微調完善，如對保障房配建比例、建設位置進行調整。

　　“這起出讓之所以能成功，主要是因為土地出讓位置優(yōu)越，對開發(fā)商而言有很強的吸引力，應該為后續(xù)出讓提供借鑒，做到‘既防地王，又增保障房’。”胡剛說。

　　然而，還是有人質疑，限制地價，但不限制土地轉讓，是否會讓政策流于形式；房價在土地被層層轉讓后還是難降？

　　對此，倫小偉說，雖然國家并不限制購買后土地轉讓，但土地轉讓和房價升高不是簡單的傳導關系，而且廣州規(guī)定無論如何轉讓，“簽訂的配建保障房數(shù)量不能減少”。

　　土地出讓高溢價 市場回暖了嗎

　　當樓市調控進入深水區(qū)，這起土地的高溢價拍賣又傳遞出哪些信號？

　　——“面粉13000元，面包至少28000元？”

　　記者在廣州市國土資源和房屋管理局網站上查詢發(fā)現(xiàn)，這塊土地總面積為17304平方米，其中可建設用地15178平方米，按最終成交價5.26億折算，樓面地價約為11552元，折合樓面地價11552元/平方米，剔除配建公租房面積后達12634元/平方米。

　　有媒體據此計算，加上建安成本和稅費等支出，最終銷售價格可能超過28000元，而附近目前在售樓盤均價約為20000元。這是否是新一輪樓市漲價的信號？

　　趙卓文認為，由于采取了限制最高地價的方式，13000元的拿地價格不算低，但尚難稱“地王”，加上建安成本和相關稅費，成本可以控制在18000元內。而且售價需要考慮到樓市整體環(huán)境，不是“想賣多少就能賣多少?！?/p>

　　——樓市受調控所限，土地將成下一個投資熱點？

　　胡剛認為，個人購地的出現(xiàn)，可能意味著調控限購下投資資金在尋找新的出路，向土地市場淘金。胡剛建議，雖然國家目前對投資人資格尚無限制也無需限制，但對近期出現(xiàn)的自然人拿地趨勢需要關注，通過加強項目審核及預警，防止出現(xiàn)項目爛尾風險。

　　土地出讓溢價回升，是個案還是開發(fā)商對市場預期回暖？

　　自去年底以來，廣州市住宅土地出讓市場一直相對低迷，開發(fā)商出手買地者寥寥。然而，這塊熱門地塊的競拍中，在不到20分鐘內，地價就已在數(shù)十輪競拍中從3.6億元升至5.26億元，溢價達45%，這是否意味著開發(fā)商對后市前景的預期將回暖呢？

　　廣州市國土房管局表示，除了該地塊地理位置優(yōu)越等因素外，也表明市場和投資者看好未來廣州發(fā)展前景。黃韜等業(yè)內人士則認為，這起拍賣更像一起個案，不能因此判斷市場預期即將回暖。