全國政協(xié)委員：沿海城市房產(chǎn)泡沫還有50%(圖)

（記者?鄔思蓓）

????自2009年末開始的房市調(diào)控，經(jīng)過2010年、2011年的反復(fù)博弈，開始收到成效。國家統(tǒng)計局的環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)正在退熱。 2012年的調(diào)控何去何從？全國政協(xié)委員、上海市政府參事，上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟所學(xué)術(shù)委員、研究員張泓銘估計，沿海城市房地產(chǎn)泡沫約50%，但是調(diào)控政策的調(diào)整需在7~8月即開始，配合國民經(jīng)濟增長，而非使房價反彈。

????張泓銘此前曾為上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任，即將召開的“全國兩會”上，他將提交相關(guān)大會發(fā)言。

　　【一問】現(xiàn)在，房市泡沫還嚴(yán)重嗎？

　　中國整體房市泡沫已積累多年，但衡量的權(quán)威數(shù)據(jù)缺失，不妨采取兩個方法觀察。首先是新建商品住房價格和反映通貨膨脹的CPI（城鎮(zhèn)居民消費物價指數(shù)）之比。

　　結(jié)果顯示，2011年比2005年，全國 CPI上升 22%，年均上升3.37%，城鎮(zhèn)新建商品住房的平均價格上升71%，剔除住房結(jié)構(gòu)上升的因素約5%后，年均上升為8.91%。房價上升速度是CPI的2.64倍。而在東部沿海某個特大型城市，同期該地CPI上升了19%，年均上升2.94%，城鎮(zhèn)新建商品住房平均價格上升了116%，剔除住房結(jié)構(gòu)上升的因素約5%后，年均上升為13.04%。即同期兩者之比是4.44倍。

　　張泓銘說，顯然，2.64倍、4.44倍，都意味著泡沫的存在。

　　由于這種比較沒有公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，所以，考察房市泡沫還需其他方法，即住房價格租金比，即住房出售價格/住房月租金。在合理條件下，兩者之比應(yīng)該是200~250倍。超過250倍的部分，大體上就是泡沫的程度。

　　“以此估計，截至2012年12月底，在房價跌勢確立的情況下，沿海城市如北上廣深，以及杭州、寧波等，住房售租價格比恐怕還在500倍左右，泡沫約50%；中部城市還在400倍左右，泡沫約37%；西部城市還在300倍左右，泡沫約17%。 ”張泓銘說。

　　以上說明，當(dāng)前中國整體的住房泡沫還很嚴(yán)重。不過，這種嚴(yán)重性自東向西和自大城市向中小城市逐步衰減。張泓銘說，這也就是他目前不能同意調(diào)控 “見好就收論”的理由。

　　【二問】房價為何不能跌1/3到1/2？

　　既然泡沫嚴(yán)重，那么把泡沫一拳擊碎、徹底消除，不好嗎？所謂一拳擊碎、徹底消除，無非是價格迅速退回到售價租金比200~250倍。這意味著東部沿海城市的房價要迅速跌落一半，中部城市的房價要迅速跌落三分之一。

　　不過，張泓銘認(rèn)為，這不行。

　　房價的迅速跌落對金融安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。許多業(yè)主會置房貸還款于不顧，開發(fā)商的資金鏈可能斷裂以至于無法歸還開發(fā)貸款，銀行收不回貸款，資金周轉(zhuǎn)極度緊張，無法面對儲戶提款，無法再向社會放貸？這樣，不僅影響整體經(jīng)濟循環(huán)，而且可能形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險甚至危機。

　　其次，對房地產(chǎn)開發(fā)商的安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。 “2008~2010年的官方數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售純利潤大體上占銷售收入的10%，如果房價迅速跌落三分之一到一半，成交量不變，銷售收入就下降三分之一到一半，肯定導(dǎo)致開發(fā)商大面積虧損，隨之大量倒閉，整個產(chǎn)業(yè)一蹶不振。 ”

　　再者，對房地產(chǎn)供應(yīng)商安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。在上述情況下，為房地產(chǎn)開發(fā)直接服務(wù)的建筑材料商、工程承包商將蒙受重大損失，部分企業(yè)倒閉，部分企業(yè)面臨減產(chǎn)或虧損，或大量裁員，將危機轉(zhuǎn)嫁給就業(yè)者，包括占比甚高的農(nóng)民工。

　　【三問】調(diào)控房價還有第三條路嗎？

　　有泡沫，調(diào)控不能“見好就收”；求穩(wěn)定，房價大幅下跌也不行。是否有第三條道路呢？

　　有的。

　　張泓銘認(rèn)為，首先，調(diào)控一定要堅持見到房價的絕對下降。在此以前，調(diào)控決不能松，甚至要加碼。但是消除全部泡沫，不能靠房價的絕對下降。

　　一旦房價絕對下降形成廣泛的預(yù)期，并下降到實質(zhì)性程度，例如10%—20%（指整體而非個案），這時就需要維持房價基本穩(wěn)定，待國民經(jīng)濟增長及其他指標(biāo)的上升，使泡沫相對縮小。這時，更不能讓這種絕對下降給產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟帶來激烈的震蕩，要使房價在已經(jīng)下降的基礎(chǔ)上穩(wěn)定下來。當(dāng)然，絕對不能反彈。

　　此時，泡沫還絕對存在，但人們需要耐心，主要通過多年的經(jīng)濟增長使房價同國民經(jīng)濟的比例關(guān)系趨向正常。

　　【四問】 房地產(chǎn)調(diào)控政策需要調(diào)整嗎？

　　如果從國民經(jīng)濟增長的需要來考慮，房地產(chǎn)市場調(diào)控怎樣配合？

　　2011年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議指出：世界經(jīng)濟形勢總體上仍將十分嚴(yán)峻復(fù)雜，世界經(jīng)濟復(fù)蘇的不穩(wěn)定性不確定性上升?？偠灾?jīng)濟發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)，增長的前景很不明朗。

　　如果中國的經(jīng)濟增長不理想呢？尤其是去年下半年以來的經(jīng)濟下行趨勢沒有根本改觀，有什么產(chǎn)業(yè)能較快撬動整個經(jīng)濟呢？張泓銘說，房地產(chǎn)業(yè)恐怕就是優(yōu)先考慮的行業(yè)。 2011年全國房地產(chǎn)業(yè)的銷售額為5.9萬億元多，在全國諸產(chǎn)業(yè)中銷售額排列前位。

　　“這樣說，并不是要放棄兩年來對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，而是說房地產(chǎn)調(diào)控可以顧及國民經(jīng)濟增長的需要。 ”張泓銘強調(diào)。

　　【五問】如果要調(diào)，何時調(diào)一調(diào)？

　　對于調(diào)控時間點，張泓銘建議，最晚應(yīng)在2012年7~8月。

　　2012年伊始，全國房價肯定繼續(xù)下行，并擴展到二手住房。估計到6月底，一線城市的新建商品住房價格，可能比2011年12月底再降低5%~10%。

　　2012年7~8月，應(yīng)該對房價泡沫做一次全面評估。如果確認(rèn)一線城市的商品住房價格已經(jīng)跌落10%以上，并考慮整個經(jīng)濟增長態(tài)勢繼續(xù)不良的話，可以考慮在下半年推出一些穩(wěn)定房市而非反彈的政策。如果晚于7~8月，則調(diào)整政策對于2012年經(jīng)濟的增長作用就很有限了。

　　如何調(diào)？張泓銘認(rèn)為，可以根據(jù)1月31日溫總理在國務(wù)院第六次全體會議上提到的 “逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施、增加普通商品房供給”兩個方面進(jìn)行考慮。

　　關(guān)于增加普通商品房供給，即滿足廣大民眾居住需要的普通商品房供給，需要穩(wěn)定的鼓勵政策，不能隨著調(diào)控的階段性需要而搖擺。但在2011年的貨幣政策總體收緊時，將普通商品房自住購買的貸款條件收緊了，包括將優(yōu)惠利率取消甚至上浮。

　　關(guān)于 “逐步完善抑制投機投資性需求”，主要是指行政性限購，根本指導(dǎo)思想沒錯，但發(fā)糧票式的手段妨礙先購后售的改善型購買，所以需要完善。

　　辦法就是用經(jīng)濟性限購代替行政性限購。比如，購買首套房（或一個基礎(chǔ)性住房面積）只交納一個稅費起點；購買第二套房（或兩個基礎(chǔ)性住房面積）提高一個檔次稅費；購買第三套房（或三個基礎(chǔ)性住房面積）再提高一個檔次稅費。至于用費的手段還是稅的手段，可以商討。

　　◎新聞鏈接

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明：2011年全國70個大中城市的新建商品住房價格，環(huán)比下降的從1月份的3個增加到12月份的52個，環(huán)比上升的從1月份的62個減少到12月份的2個；雖然同比2010年12月份，價格下降的城市只有9個，但環(huán)比數(shù)據(jù)說明，全國性的房地產(chǎn)退熱局面已經(jīng)確立，市場趨勢朝著調(diào)控預(yù)期目標(biāo)前進(jìn)。

????◎相關(guān)提案

????租房政策制定不同人群要有差異

????晚報訊 我國城鎮(zhèn)居民租房率已近20%。對于不同收入人群，應(yīng)制定分層次管理體系。即將召開的“全國兩會”上，全國政協(xié)常委，民盟中央副主席、上海市委主委、同濟大學(xué)副校長鄭惠強將提交提案作出上述建議。

????數(shù)據(jù)顯示，目前我國包括農(nóng)村人口在內(nèi)的租房率近10%，城鎮(zhèn)居民租房率近20%。鄭惠強提出，對不同收入人群，應(yīng)制定分層次的租房政策。對低收入住房困難群體，可提供廉租房、公租房等保障性住房，實行水費、電費、物業(yè)服務(wù)費等適當(dāng)減免；對租賃普通商品房的“夾心層”，重點可采取資助、獎勵、補貼、稅費和水電費優(yōu)惠等方式予以扶持；對中等收入群體，重點提供足夠房源、規(guī)范租賃雙方行為。

　　針對目前房屋租賃市場混亂、信息虛假、行業(yè)網(wǎng)站混雜等現(xiàn)象，可借鑒其他城市做法，建立有公信力、房源可靠、信息公開透明的統(tǒng)一的房屋租賃信息平臺，提高住房租賃市場透明度。

　　地方政府還應(yīng)對本地區(qū)房屋租賃市場租金進(jìn)行監(jiān)測、分析和預(yù)警：定期公布不同地區(qū)、不同類型房屋租賃市場租金參考價格，引導(dǎo)市場租金合理形成。對房屋租金漲幅較大的地段和片區(qū)，價格部門要對出租人進(jìn)行提醒告誡，稅務(wù)部門要對其稅收申報和征繳情況進(jìn)行核查。