地方政府因保障房建設(shè)收入下滑 陷入錢地矛盾

????近期，包括國土部、發(fā)改委、財政部等與保障房建設(shè)相關(guān)的部委，紛紛出臺針對性政策，發(fā)力于2012年保障房建設(shè)。業(yè)內(nèi)分析認為，2012年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%至10%的購買需求。多部委此番密集表態(tài)，顯示了中央關(guān)于保障房建設(shè)的決心。對地方政府而言，仍然面臨著如何拓展融資渠道和靈活供應(yīng)土地的考驗。

????聲音

????多部委近期密集表態(tài)

????22日，住建部表示在保障房質(zhì)量安全上將逐步落實質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任，推行參建單位負責(zé)人和項目負責(zé)人責(zé)任終身制。住建部將開展以保障房建設(shè)質(zhì)量為重點的安全檢查，把保障房工程質(zhì)量管理納入對各地督察、約談和問責(zé)范圍。對出現(xiàn)質(zhì)量問題的一查到底。

????住建部同時稱，為緩解保障房資金壓力，中央將繼續(xù)加大資金補助力度，2012年中央補助資金不低于2011年1526億元的標(biāo)準(zhǔn)。而此前，住建部曾表示正在研究擴大公積金援建保障房試點。

????21日，國土部在《2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控和集體土地建公租房的情況》新聞發(fā)布會上強調(diào)，今年保障性住房棚戶區(qū)改造住房和中小戶型普通商品住房用地不低于總量的70%。保障性安居工程用地依然實行計劃指標(biāo)單列，由國土部安排計劃指標(biāo)。

????國土部要求，除已經(jīng)試點的北京、上海以外，將按照相關(guān)限定條件，繼續(xù)在其他地方開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點工作。各級國土資源主管部門將確保做好以保障房為重點的城鄉(xiāng)住房供地和監(jiān)管工作。

????20日，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實做好2012年保障性安居工程建設(shè)工作的通知》。文件稱，2012年是保障房在建工作量最大的一年，也是開工、竣工、分配、管理任務(wù)并重的一年，要求各級發(fā)展改革部門把保障性安居工程建設(shè)工作擺在突出重要位置。

????發(fā)改委強調(diào)2012年中央進一步加大了資金支持力度，地方政府也要加大資金籌措力度，確保保障房年度建設(shè)任務(wù)完成。地方發(fā)展改革委則要配合住建、財政、金融等部門做好建設(shè)資金平衡工作，協(xié)調(diào)落實政府財政性資金、企業(yè)債券、金融機構(gòu)貸款等方面資金，確保保障性安居工程年度建設(shè)任務(wù)的完成。

????2月6日，財政部下發(fā)通知，要求地方拓寬保障房資金來源渠道，加大保障性安居工程投入力度，不留資金缺口。財政部提出，個人住房房產(chǎn)稅征收試點地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入將專項用于保障性安居工程。要求各級財政部門根據(jù)2012年住房保障目標(biāo)責(zé)任書中確定的任務(wù)，嚴(yán)格按照規(guī)定的資金來源渠道落實資金，并具體分解落實到各類保障性安居工程項目。

????措施

????多省市建立投融資平臺

????國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》明確了土地供應(yīng)、財政投入、企業(yè)融資、信貸、稅費減免等支持政策。

????住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長張學(xué)勤22日表示，資金和土地落實是保障性安居工程建設(shè)的基礎(chǔ)條件。2012年中央補助資金不低于2011年1526億元的標(biāo)準(zhǔn)。目前，國家發(fā)展改革委會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)下?lián)?21億元。

????中國房產(chǎn)信息集團分析人士劉志杰告訴《經(jīng)濟參考報》記者，2012年中央財政關(guān)于保障房的預(yù)算規(guī)模雖有擴大、但仍然難以承擔(dān)主要資金需求。“由于各地財政狀況不同，差異將會很大，保障房建設(shè)中最大、最重要的來源還是社會資金?！?/p>

????業(yè)界普遍認為的是，資金來源是保障房建設(shè)一大瓶頸。事實上，從2011年開始，各地方政府已經(jīng)先后開始著手解決資金問題。

????2011年，北京市國資委代表市政府作為投資中心出資人，北京市財政直接以貨幣形式出資100億元作為注冊資本金，成立了“保障性住房建設(shè)投資中心”。投資中心通過財政撥款、公積金貸款、銀行貸款、債券等金融工具，經(jīng)營保障房投融資、建設(shè)、收購、租賃。

????公開數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市新開工建設(shè)、收購各類保障性住房23萬套，超額完成全年20萬套任務(wù)，創(chuàng)歷史新高；竣工10萬套，比2010年翻一番。平臺成立且發(fā)揮作用后，為確保其可持續(xù)運營，北京市財政將定期注入資本金，對保障房建投中心進行增資。

????此外，作為廣東兩大保障房建設(shè)試點城市之一的廣州市，同樣表示正在創(chuàng)新保障機制和工作方法突破保障房建設(shè)瓶頸。據(jù)悉，廣州市政府已批準(zhǔn)組建保障房投融資公司，通過市場化運作方式，統(tǒng)一組織實施市本級主導(dǎo)的保障性住房的投資、融資和建設(shè)，并爭取在2012年一季度前組建保障房融資平臺公司。

????據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已經(jīng)先后有湖北、河南、云南、黑龍江、陜西、吉林、甘肅等省份成立了省級保障性住房投融資平臺，以解決保障房建設(shè)的融資問題。

????劉志杰告訴記者，2011年1000萬套保障性安居工程的投資超過1.3萬億元，其中5000億元資金由中央、省、市、縣各級政府來籌集，另外8000多億元建設(shè)資金則推向了社會和企業(yè)?！爱?dāng)前地方政府融資平臺的債務(wù)已經(jīng)超過10萬億元，如果無償劃撥保障房用地，以及將土地出讓金10%用于保障房建設(shè)，將使不堪重負的地方政府舉步維艱。”劉志杰說，未來保障房建設(shè)重點仍將在中央、地方政府、企業(yè)三者之間博弈，政策執(zhí)行力度及實效性有待進一步觀察。

????隱憂

????中原地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，2012年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%至10%的購買需求，保障房建設(shè)也是本輪調(diào)控能夠初見成效的重要原因之一。

????在多部委紛紛表態(tài)力推保障房建設(shè)的背后，一些地方隱現(xiàn)保障房建設(shè)開工量下調(diào)。據(jù)住建部稱，2012年全國保障房開工量從2011年的1000萬套，減至700萬套，降幅為30%。

????從各地情況來看，廣州、深圳、上海、北京等一線城市，及包括天津、武漢、成都在內(nèi)眾多的二三線城市公布的2012年保障房開工量與去年相比，均有明顯下滑。

????記者了解到，雖然明年保障房新開工數(shù)量雖然有所下調(diào)，但整體在建規(guī)模仍然很大。這對資金、土地、管理等都提出了一定的挑戰(zhàn)。

????據(jù)測算，明年實際在建工程量有1800萬套左右，媒體援引一位參加全國保障房座談會知情人士的觀點認為，明年保障房資金壓力可能會攀升到1.8萬億至2萬億元之間。

????然而，對地方政府來說，則要面對房地產(chǎn)相關(guān)稅收、土地出讓收入下滑的現(xiàn)實。財政部14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年全國稅收總收入完成89720 .3 1億元 ，比上年增加16509.52億元，同比增長22.6%。不過，房地產(chǎn)相關(guān)的部分稅種增速下滑明顯。其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅收入比上年增速分別回落17.5個、30個百分點。

????中國人民大學(xué)教授安體富告訴記者，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入規(guī)模相比，樓市調(diào)控下地方政府土地出讓金收入下滑對地方財政收入影響更大。

????2011年5月財政部和住建部發(fā)文要求各地嚴(yán)格按照土地出讓凈收益的10%計提保障房建設(shè)資金。但由于土地市場低迷，相當(dāng)一部分熱點城市土地出讓金收入下滑。中國指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類用地12666 .8億元，同比減少23%。

????中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強此前接受記者采訪時表示，今年保障房新開工數(shù)量雖然有所下調(diào)，但實際的年度在建規(guī)模以及竣工規(guī)模會超以往年份，相對應(yīng)的對資金的需求也會創(chuàng)歷史紀(jì)錄。與2011年相比，2012年的保障房建設(shè)在資金配套上的壓力將更為嚴(yán)峻。

????此外，部分地方保障房建設(shè)過程中的質(zhì)量管理以及建成后的分配等環(huán)節(jié)也暴露出一些問題，有待進一步采取措施加以解決。（記者 高偉 王濤）