二手房市場成交為王 業(yè)內(nèi)預(yù)計2012市場3大變化

????二手房中介機構(gòu)看重的是成交量，價格漲跌不是最關(guān)鍵的，這點與開發(fā)商的心態(tài)不同。二手房房源捏在分散的房東手中，對價格二手房中介也是無能為力，很難主動去打破觀望。2011年，二手房經(jīng)歷了最寒冷的冬天，成交量接近十年前的水平。正因如此，熬過上一個冬天的青島二手房中介人士，熱切期盼春天的到來。在采訪中，青島各中介機構(gòu)領(lǐng)頭人說的最多的一個詞就是“成交”，一切圍繞著成交，圍繞著如何能讓買賣雙方達成價格上的共識。

????今年成交量不會比去年低

????“2012青島二手房市場不會有大的波動，”21世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛判斷，21世紀不動產(chǎn)全國性的討論會剛結(jié)束，會上大家普遍認為今年行情不容樂觀，指望出現(xiàn)2008年那樣的反彈態(tài)勢是不可能的。

????劉剛預(yù)計，2012年青島二手房市場大約會有三方面變化：

????首先，今年青島二手房市場成交量不會比去年差。去年前11個月市內(nèi)四區(qū)的二手房成交量是11477套，這是一個非常低的量。為什么這么說呢？比較一下，在房價跌勢最明顯的2008年，青島二手房成交達到16000余套。早在2002年青島二手房成交達到16000多套，2003年在20000套左右。2011年，市內(nèi)四區(qū)的二手房成交量有種“一夜回到解放前”的感覺，這是一個非常不正常的成交量，一些需求被壓抑，整個2011年青島二手房只有一個季節(jié)那就是冬天，所以有理由相信2012年二手房市場至少不比2011年差。

????第二，整個社會總有財富的積累，而許多人會用來投資房產(chǎn)。如果今年，信貸方面能略有調(diào)整，對被政策誤傷的一些自住的改善性購房需求有輕松的話，相信會對二手房成交有促進。

????第三，在市場持續(xù)低迷一年多之后，二手房房東也會重新調(diào)整價格預(yù)期，使買賣雙方報價更接近，促進成交。

????此前，劉剛還表示，在目前市場形勢下，21世紀青島區(qū)域分部還將擴展業(yè)務(wù)范圍，一方面借21世紀全球品質(zhì)資源，推出海外置業(yè)項目，滿足青島購房者海外置業(yè)的需求；另一方面，將繼續(xù)加強一二手房聯(lián)動，借終端優(yōu)勢代理銷售一手房項目。

????今年市區(qū)二手房成交將有起色

????“目前中央對房地產(chǎn)的提法是‘要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖’，從這看來，很硬，少回旋的余地，”，太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周評價說。

????因此，林憲周認為，今年上半年青島二手房成交與去年下半年比不會差別太大，而下半年的形勢現(xiàn)在還不敢說，價格沒有上漲的空間。

????不過，他認為，只一句不動搖，還是有不明確的地方，不如之前“國八條”之類的政策翔實。而目前情況，往往讓二手房買賣雙方猶豫不決，不利于成交。

????林憲周預(yù)計，等一切都明了了，可能要到今年“兩會”之后。

????“在長時間的僵持之后，從去年11月份開始，買方略有些等不下去，已經(jīng)開始主動出價?！绷謶椫苷f，之前，買方只是看，根本不報價。當然，目前買方的出價，都是房東報價的八五折，甚至是七折。在買方看來，這個價格是低風險的，再跌也有限了。

????林憲周分析，雖然現(xiàn)在買方出的價格賣方多不能接受，但買方能出價，已經(jīng)是一個好的跡象。而且買方出的價格，也是可以再商量，有彈性的。

????此外，賣方在房價下跌中觀望，國內(nèi)外的情況都是這樣，二手房持有者是分散的個體，抗跌性強，風險低，不到最后關(guān)頭，很少輕易降價?，F(xiàn)在多數(shù)成交的房東是急用錢的，成交價有八五或九折，很少一部分是七折。

????林憲周還說，青島二手房高過一手房，倒掛嚴重的現(xiàn)象多發(fā)生在郊區(qū)。在市區(qū)，這種差距沒那么大，買賣雙方逐步會認清形勢，達成都接受的價格，交易量就會上升。所以，今年的市區(qū)二手房成交會有起色。

????成交價仍有5%—20%的下行空間

????去年，國內(nèi)大型的中介機構(gòu)鏈家地產(chǎn)正式布局青島。對今年二手房行情，青島鏈家總經(jīng)理于艷也進行了大膽的預(yù)測：

????一、剛性需求或在今年下半年逐漸進入市場，整體或呈現(xiàn)穩(wěn)中上升的趨勢。

????一方面，今年島城城區(qū)將繼續(xù)延續(xù)限購政策，這也基本消除了成交會出現(xiàn)報復(fù)性反彈的可能性。在政策不放松的情況下，房地產(chǎn)惡性投資將受到抑制。另一方面，此次宏觀調(diào)控比較嚴厲，一部分剛性需求也會延長購房周期，或會選擇在今年購房。

????二、成交價仍有5%—20%的下行空間，今年降價仍會延續(xù)。

????2011年在調(diào)控重壓下，島城二手房價格在四季度出現(xiàn)實降，價格拐點已現(xiàn)。不同于2008年，如今一手房存量達到了14萬套，大量項目滯銷增加了價格下行的壓力，開發(fā)商及二手房業(yè)主降價求售的意愿明顯增強，整體市場對于未來價格的預(yù)期也開始看跌，預(yù)計成交價仍有5%—20%左右的下行空間。

????三、經(jīng)紀公司規(guī)?；蛭s超過30%。

????2011年整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模出現(xiàn)明顯的萎縮，中介機構(gòu)新一輪的行業(yè)整合已在進行中。這也在一定程度上促使了島城的行業(yè)像成熟市場轉(zhuǎn)變，專業(yè)化程度更高，服務(wù)水平也將日趨完善，預(yù)計今年島城經(jīng)紀公司規(guī)?？赡芪s會超過30%。

????相關(guān)鏈接：全國房產(chǎn)中介去年共預(yù)虧30億

????和許多中小房企的命運一樣，在限購背景下，中介經(jīng)紀公司的日子舉步維艱。

????2011年12月28日，鏈家地產(chǎn)發(fā)布了二手房年度報告，去年全國6萬家二手房經(jīng)紀門店的總虧損額將達到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬元。

????以北京為例，在目前的市場環(huán)境下，一家門店每月買賣成交量不足1.5套，按照當前平均成交總價200萬元計算，中介費為2%，每月靠買賣僅收入6萬元，而目前北京市一家配置10名經(jīng)紀人的門店月運營成本在10萬元左右，全行業(yè)處于虧損狀態(tài)。

????減少門店數(shù)量成為了中介渡難關(guān)最為有效的手段，包括中原地產(chǎn)、金尊地產(chǎn)等已經(jīng)累計關(guān)閉門店1400多家，平均日關(guān)閉門店數(shù)達到了3.8家，其中近七成為中小中介公司。對比最為輝煌的2009年6000家門店，目前北京市的二手房門店數(shù)量僅為4500家。（記者 張則濤）