明年起房屋修繕費家家都要交 不繳禁過戶(圖)

    不繳怎么辦？不給辦過戶

    對于市民提出的關于房屋維修金的9大疑問 我市房管部門負責人一一詳細解答

    頂層住戶家里漏雨，二樓居民不愿意出錢參與維修；一樓住戶家里下水道堵塞，頂樓的居民也是事不關己高高掛起。相信很多居民都碰到過類似的煩心事，隨著明年3月1日《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》實施，居民們的住房煩心事能全部得到解決嗎？在采訪中，不少居民提出了新的

    公房已出售的還要繳嗎？

    問：我家是十多年前買的公房，像我們這樣的“公改私”房子當初不是繳納了一塊房屋維修基金嗎？這次還需要再繳嗎？

    答：當年公房出售變私房時，收了房屋專項維修資金，因此這部分“公改私”的房子不需要再繳維修金。老的維修資金大約有9.6億元左右，其中已經(jīng)使用了一部分，但商品房一直沒有繳過這筆維修金，因此在使用過程中存在一些障礙。比如說同樣的小區(qū)，一個單元里面可能有一套或者幾套是公房出售，有這個維修資金的繳存，但其它房屋并沒有繳納，因此在使用時就產(chǎn)生了問題。出臺這個新《辦法》就是把所有的房產(chǎn)，無論商品房、公房出售，還是商業(yè)網(wǎng)點，只要有共用的設施設備，都要繳存，這樣在使用的過程中就能盡量避免矛盾的發(fā)生。

    已經(jīng)出售的公房已有部分房屋維修金用完了，或者余額所剩不多，按新《辦法》，不足首期繳存額30%的，應當及時足額續(xù)交。

    另外，為保持新舊政策的一致性，《辦法》還特別規(guī)定，如今再出售公有住房的，也同樣需要繳存房屋專項維修資金，與商品房繳存標準不同，具體標準為：購房人按照售房款的2%繳存；售房單位按照多層房屋售房款的20%、高層房屋售房款的30%，從售房款中一次性提取。該規(guī)定與目前我市出售公有住房專項維修資金繳存標準一致。 繳納維修金自愿還是強制？

    問：設立房屋專項維修資金是好事，但繳納這筆費用是自愿還是強制？

    答：按照《辦法》規(guī)定，房屋專項維修資金屬強制性繳納，主要的強制途徑有兩種，第一種是市民在購買新房時，需要在與建設單位簽訂商品房屋預售合同時，同時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶中。公有住房的購房人，應當在辦理購房手續(xù)時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

    對于已購買房屋的居民來說，《辦法》規(guī)定，房屋在買賣前必須按比例繳納房屋專項維修資金，業(yè)主未繳存、續(xù)交、補建房屋專項維修資金的，房屋行政管理部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請，也就是說如果不繳費的話，二手房將無法進行交易。

    同時，《辦法》規(guī)定，單位和個人未按照本辦法規(guī)定繳存或者拒絕按照規(guī)定承擔房屋專項維修資金的，業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以依法對其提起訴訟。 錢沒花光怎么辦？

    問：家住百通馨苑的吳先生表示，自己的房子是2005年新建房，并且感覺房屋質(zhì)量不錯，如果自己住的房子不需要維修，這筆錢該如何處理？充公嗎？

    答：房屋專項維修資金管理機構(gòu)將委托具有一定規(guī)模、資信良好的商業(yè)銀行，作為房屋專項維修資金的專戶管理銀行，并開立房屋專項維修資金專戶。房屋專項維修資金自存入維修資金專戶之日起，按中國人民銀行有關規(guī)定計息，利息計入房屋專項維修資金分戶賬，滾存使用。

    同時《辦法》規(guī)定，如果房屋滅失的，應當將結(jié)余的房屋專項維修資金返還業(yè)主。 個人可以申請使用嗎？

    問：房屋維修資金如何使用？個人可以申請使用這筆錢來維修房屋嗎？

    答：房屋專項維修資金應當用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

    下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；依法應當由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修和養(yǎng)護費用；因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；其他不應當由房屋專項維修資金承擔的費用。

    同時，《辦法》規(guī)定房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當遵循誰受益誰負擔的原則按照下列規(guī)定分攤：

    （一）屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

    （二）屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

    （三）屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

    （四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

    另外，即使認定房屋需要維修的部位屬共用部位，要動用專項維修基金前，仍需要將使用方案在小區(qū)明顯位置公示不少于7日，并經(jīng)有利害關系的所占面積及戶數(shù)比例達到三分之二以上的業(yè)主同意。

    如何使用這筆錢？

    問：房屋共用部位出現(xiàn)問題后，動用專項維修資金時，如何保證錢能花在刀刃上？萬一再出現(xiàn)問題，還需要居民們一起出錢維修嗎？

    答：房屋專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會將使用方案報房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案后，由業(yè)主委員會持備案證明到專戶管理銀行辦理房屋專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)；房屋專項維修資金實行代為管理，且實施物業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)需要將使用方案報房屋專項維修資金管理機構(gòu)審核。審核通過后，房屋專項維修資金管理機構(gòu)經(jīng)現(xiàn)場勘查后辦理備案手續(xù)，并通知專戶管理銀行將使用方案工程預算資金的70%從物業(yè)管理區(qū)域單位賬中劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務企業(yè)。

    工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)應當邀請房屋所在地的房屋專項維修資金管理機構(gòu)、街道辦事處、相關業(yè)主代表對工程質(zhì)量進行驗收，對工程決算有異議的，可以委托專業(yè)中介機構(gòu)對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本，經(jīng)驗收合格后，由房屋專項維修資金管理機構(gòu)通知專戶管理銀行撥付應付費用的剩余款項。

    電梯壞了怎么辦？

    問：隨著越來越多的市民住進高層住宅，一旦電梯壞了是件很愁人的事，那么在出現(xiàn)電梯故障時能否啟用應急程序呢？

    答：由于共用部位、共用設施設備在使用中出現(xiàn)的一些故障，如按正常申請程序處理，可能會嚴重影響業(yè)主的正常生活，甚至會引發(fā)公共安全問題。因此，《辦法》第二十六條明確了五種適用房屋專項維修資金應急使用的緊急情況：（一）電梯故障經(jīng)有關部門確定危及人身安全的；（二）外墻墻面有脫落危險、屋頂滲漏等嚴重影響房屋使用和安全的；（三）排水管道堵塞、漏水影響正常使用的；（四）消防設施損壞，消防部門出具整改通知書的；（五）危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。

    第二十七條指出，房屋專項維修資金的應急使用應當按照下列程序辦理：（一）實行自主管理的，由業(yè)主委員會將應急使用方案報房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案后，持備案證明到專戶管理銀行辦理房屋專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)并組織維修。（二）實行代為管理的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出建議，經(jīng)房屋所在地街道辦事處核實并報房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案后，房屋專項維修資金管理機構(gòu)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)房屋專項維修資金的通知，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織維修。

    賣房時能提走維修金嗎？

    問：家住市北區(qū)天福宜家小區(qū)的劉先生說，自己的房子只是短期過渡，并沒有打算長期居住，并且自己的房子是新房子，短期之內(nèi)不會出現(xiàn)大的質(zhì)量問題，自己將來賣房子的時候，是否可以把專項資金提走，如果不能提走豈不是為別人做嫁衣裳？

    答：房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明房屋專項維修資金繳存和結(jié)余情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的房屋專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

    這么多錢如何監(jiān)管？

    問：全市幾十萬套房子，繳存的維修金將達到幾十億元，這么多錢，怎么監(jiān)管？誰來監(jiān)管？

    答：房屋專項維修資金的安全運行需要政府相關部門及其社會各界的共同努力，加強監(jiān)督管理十分必要。因此，《辦法》第四章分別從主管部門監(jiān)督、審計部門監(jiān)督和財務管理方面，強化了相關部門的監(jiān)督管理職責。同時，《辦法》第三十三條規(guī)定：維修資金管理機構(gòu)、業(yè)主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對房屋專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布。為了增加維修資金使用的透明度，便于業(yè)主查詢和監(jiān)督，保障資金安全運作，《辦法》還明確建立賬目查詢制度，第三十四條規(guī)定：“專項維修資金管理機構(gòu)、專戶管理銀行應當建立房屋專項維修資金信息系統(tǒng)，業(yè)主可隨時對其分戶賬中房屋專項維修資金使用、增值收益和賬面余額進行查詢。業(yè)主和有關單位對查詢的情況有異議的，可以要求復核?！?/p>

    目前我們正在設計制作全市房屋專項維修資金運行平臺，明年3月1日辦法實施時將投入使用，屆時根據(jù)一戶一賬制度，每一戶都可以查詢各自繳存及余額情況，可能是持一張卡到具體的資金管理機構(gòu)進行查詢，也可能憑賬號上網(wǎng)查詢，具體方式我們還將通過新聞發(fā)布會的形式告知全社會。

    配套文件正在制定中

    問：明年3月1日后賣房子都需要先繳納房屋專項維修資金才能過戶嗎？

    答：《辦法》自明年3月1日起實施，目前，相關部門正在研究制定房屋專項維修資金繳存、使用的具體流程等《辦法》的配套文件，何時將專項維修資金繳存與房產(chǎn)交易過戶掛鉤，還需等相關部門進一步落實細則，屆時會通過媒體告知公眾。(記者 臧旭平 孫靜芳)