房價仍會緩步下降

　　昨天，中國社會科學院發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2011～2012)》。綠皮書認為，本季度房價下行通道剛剛打開，預測明年房價降字當頭，明年一季度或現(xiàn)拐點，二季度老盤降價幅度將更大，三季度降價幅度會更深。整體來看，預計2011-2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額將出現(xiàn)雙降的局面，住房市場的調整趨向“軟著陸”。

　　綠皮書表示，明年在不出現(xiàn)重大外部因素沖擊的情況下，主要政策得當，住房

　　對于房價何時能夠見底，房地產行業(yè)綠皮書主編，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示“趨向軟著陸”不等于見底，即“軟著陸”也不一定在2012年就完成。綠皮書指出，明年中國的住房市場面臨著報復性反彈和“硬著陸”兩大風險。建議繼續(xù)堅持從嚴調控不動搖，完善調控行政措施。同時建立房地產調控的應急機制，做好房價下降的各種應對預案。

　　■市場

　　促銷優(yōu)惠加劇價格競爭激烈

　　政策或現(xiàn)微調但從緊基調難變，各方結束觀望將作有限調整。

　　限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。

　　2011年第四季度繼續(xù)觀望

　　2011年9月，物價漲幅、外貿增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調跡象，宏觀調控政策進一步取得成效，但是二、三線城市房價堅挺甚至上漲。所以即便第四季度宏觀調控政策可能微調，但房地產領域從嚴調控的基調不會改變。短期內更多地方政府出臺限購措施的可能性不大，但政策的細化、落實和執(zhí)行會有所加強。

　　開發(fā)企業(yè)會進一步調整市場策略，尤其是資金或業(yè)績完成壓力大的企業(yè)，促銷力度繼續(xù)增強，降價或呈蔓延之勢。值得注意的是，土地市場的低迷誘使大開發(fā)商可能快速清盤，騰出資金擴大土地儲備，中小開發(fā)商采取跟隨策略將會增多。由于房價下行通道剛剛打開，居民更多是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。

　　2012年第一季度信貸仍緊

　　中央對房地產領域嚴控立場不會松動，即使第一季度是信貸發(fā)放高峰期，但對房地產領域仍舊保持從緊。地方或許根據(jù)自身財政收入對房地產的依賴程度，以及2011年調控目標的完成情況，在某些領域作出調整。面對依然緊縮的資金環(huán)境，開發(fā)企業(yè)則繼續(xù)加大促銷力度回籠資金，降低庫存。若降價幅度達到滿足限購條件的部分購房者的預期，他們可能會出手購買。

　　2012年第二季度購房分化

　　如果通脹率進一步得到控制，能夠達到預期目標，那么銀根緊縮可能會緩解。如果房地產市場出現(xiàn)過冷局面，中央調控政策將適度微調，調控的針對性可能會增強，降低“一刀切”的負面影響。地方政府可能會針對本地出現(xiàn)的問題，在政策執(zhí)行上相應作出調整。開發(fā)企業(yè)會在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會由更多的暗降變成明降。購房者可能分化，部分購房者結束觀望狀態(tài)入場交易。

　　2012年第三季度心態(tài)復雜

　　中央的嚴控基調不會改變，限購也不會取消。如果地方財政吃緊，又沒有可替代的資金來源，地方可能會在更大范圍內打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭取更有利于自身的政策調整。無論是開發(fā)商還是購房者，都會針對政策面的變化相應調整自身的策略。開發(fā)商會充分評估上半年的銷售狀況，相應調整年初計劃。購房者的選擇余地可能更大，是否出手購買的心態(tài)更復雜。

　　■價格

　　一季度現(xiàn)拐點大降概率很小

　　價格由穩(wěn)趨降，第一季度或現(xiàn)拐點。在整體性量價增幅逐步收窄的驅使下，銷售量的破位將促使銷售價格的下降，這種勢頭由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴散。

　　2011年第四季度小幅下降

　　年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項的結算、資金支付密集的時期，也是第二年經營計劃的制訂期，上年各項任務的完成情況會在很大程度上影響下一年經營目標的確定。預計大開發(fā)商會率先選擇性降價，降低庫存的同時試探市場對價格的反應程度。如果反應良好，進一步以價換量的概率增大，部分中小開發(fā)商將會跟進。總體上絕對價格將會小幅下降，但是大幅降價的概率很小。

　　2012年第一季度拐點顯現(xiàn)

　　受春節(jié)假期的影響，市場價格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一段時間。二、三線城市價格增幅將會收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權衡降價可能是市場主導。開發(fā)企業(yè)在第一季度獲得信貸資金的多寡將會對價格產生較大影響，信貸資金在房地產領域偏緊態(tài)勢難以改觀，價格拐點很可能在第一季度顯現(xiàn)。

　　2012年第二季度老盤大降

　　2009年以來，高漲的房地產投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運行，開發(fā)商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，預計開發(fā)企業(yè)在第二季度會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，從而爭取上半年的業(yè)績。絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴大趨勢。如果短期內整體降幅太大，市場將產生更大的期望。所以，整體性降價幅度有限。

　　2012年第三季度價格趨穩(wěn)

　　如果政策面仍舊嚴控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠低于預期的話，那么降價范圍會繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。如果上半年銷售能夠緩解資金壓力，那么整體價格將趨穩(wěn)，維持第二季度以來的價格狀況的可能性較大。

　　■銷售

　　庫存壓力增大推盤速度降低

　　總體將呈下滑，其間或有波動。初步推測：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地產開發(fā)投資高速增長，房地產庫存壓力增大，推盤速度會降低。

　　2011年第四季度短暫回升

　　預計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績要求的雙重壓力下，以價換量開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會短暫回升。

　　2012年第一季度再次下滑

　　預計銷售量的增幅將進一步下滑，同比增幅可能會低于2011年同期，市場更加膠著。季度末如果市場價格能夠達到部分購房者的預期，則會促使銷量一定程度地增加，限購政策不太嚴格的二、三線城市的表現(xiàn)會更突出一些。

　　2012年第二季度決定業(yè)績

　　第二季度是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績的決定性時段。預計為完成上半年的業(yè)績目標，開發(fā)企業(yè)的促銷手段將會更加豐富，力度也會更大，若市場回應積極則銷量將有所提升。在限購城市，銷量增加是否滿足以價換量的要求，很大程度上取決于有購買力的需求者是否符合購買條件。

　　2012年第三季度銷量放大

　　如果市場拐點在第二季度出現(xiàn)，將有利于刺激市場銷量的上升，市場活躍程度將提高，更多的剛性需求者將進入市場，形成對市場價格一定程度的支撐。如果上半年銷量不理想，則第三季度整體性價格下降幅度較大，銷量將會在第三季度放大。(記者 張然)