社科院稱明年第3季度房?jī)r(jià)或大降 衰退期已到來

????近幾年來，一路“高歌猛進(jìn)”的房?jī)r(jià)無不刺痛著人們的神經(jīng)細(xì)胞。房?jī)r(jià)何時(shí)能夠下降？從最早的期盼到冷靜觀望直到最后形成了“買不起的痛”。

????受政府調(diào)控政策影響，最近一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降的跡象。眼下正處于年末，2012年的房?jī)r(jià)又將是一個(gè)怎樣的走勢(shì)，是大幅度下降，還是止穩(wěn)回升？

????今天上午，中國(guó)社科院發(fā)布的《住房綠皮書》(以下簡(jiǎn)稱“綠皮書”)或許能給人們帶去一份欣喜。綠皮書明確指出，2012年第一季度，房?jī)r(jià)或現(xiàn)拐點(diǎn)，第三季度開始大幅度下降，降價(jià)的勢(shì)頭將由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。

????法晚記者對(duì)比了社科院連續(xù)3年發(fā)布的所有《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，這個(gè)結(jié)論，還是靠譜的。

????預(yù)測(cè)·房?jī)r(jià)

????明年第三季度或現(xiàn)大范圍降價(jià)

????今年10月以來，一線城市房?jī)r(jià)有了松動(dòng)的跡象，北京、上海等城市打折的樓盤一個(gè)接著一個(gè)。

????綠皮書預(yù)測(cè)，2012年一季度，一線城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。

????到二季度，整體性降價(jià)幅度則有限。預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

????真正的降價(jià)是在第三季度，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。不過這一降價(jià)有一個(gè)前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期。

????綠皮書指出，如果上半年銷售緩解了資金的壓力，整體價(jià)格則是趨穩(wěn)的，維持第二季度以來價(jià)格狀況的可能性較大。

????專家解析

????手頭緊開發(fā)商降價(jià)“求生”

????專家指出，2010年以來，中央政府出臺(tái)了一系列不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費(fèi)預(yù)期、購(gòu)買行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。

????年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項(xiàng)的結(jié)算、資金支付密集的時(shí)期，也是第二年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定期，上年各項(xiàng)任務(wù)的完成情況會(huì)在很大程度上影響下一年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定。

????這時(shí)候大開發(fā)商會(huì)率先選擇性降價(jià)，降低庫(kù)存的同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度。

????另外，2009年以來，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運(yùn)行，開發(fā)商庫(kù)存量快速增加。為消化庫(kù)存，降低資金壓力，所以會(huì)有一定程度的降價(jià)。

????專家表示，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，那么降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。

????預(yù)測(cè)·銷量

????明年房地產(chǎn)不促銷可能賣不動(dòng)

????今年以來，很多城市住房銷售面積出現(xiàn)了下滑，2012年，這種趨勢(shì)能否會(huì)延續(xù)？綠皮書給出了答案。

????綠皮書預(yù)測(cè)，2012年一季度開始，預(yù)計(jì)銷售量的增幅將進(jìn)一步下滑，同比增幅可能會(huì)低于2011年同期。

????每年的第二季度都是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績(jī)的決定性時(shí)段，這一季度可能會(huì)有所回升，不過前提是要看市場(chǎng)是否能積極回應(yīng)開發(fā)商的促銷手段等。

????而2012年第三季度要看上半年的情況，上半年銷量不理想，第三季度整體性價(jià)格下降幅度較大，銷量將會(huì)在第三季度放大。

????預(yù)測(cè)·趨勢(shì)

????中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入衰退周期

????2002年后，中國(guó)出現(xiàn)持續(xù)的房地產(chǎn)熱，總體上只漲不跌是大多數(shù)人對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的直觀認(rèn)識(shí)。

????根據(jù)最近幾年房地產(chǎn)變化情況，綠皮書卻指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在周期的下行階段實(shí)質(zhì)性地運(yùn)行了一段時(shí)間?；蛘哒f，中國(guó)正處于房地產(chǎn)周期的衰退階段。

????綠皮書指出，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)充分反映了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種樂觀預(yù)期，在新的支持房?jī)r(jià)上漲的重大因素未出現(xiàn)之前，市場(chǎng)只好選擇下行調(diào)整。

????而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全球一枝獨(dú)秀、城市化及城市人口持續(xù)增長(zhǎng)、土地稀缺等因素，已在前期的房?jī)r(jià)上漲中得到充分反映，難以再繼續(xù)支持房?jī)r(jià)的上漲。

????另外，2008年下半年以來的刺激政策，過度透支了未來的住房市場(chǎng)需求。相對(duì)于收入，高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)使很多潛在購(gòu)房者可望而不可即。

????專家解析

????開發(fā)商最好放棄“救市”念想兒

????專家分析，即便有諸多政策干預(yù)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也并沒有逃脫周期波動(dòng)規(guī)律。

????我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)已出現(xiàn)持續(xù)下滑，商品房銷售增速已經(jīng)放緩。

????在樓市進(jìn)入房地產(chǎn)周期衰退階段時(shí)，無論政府、開發(fā)商都應(yīng)及時(shí)調(diào)整行為策略。政府應(yīng)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管和開發(fā)商行為管控，嚴(yán)格執(zhí)行期房封頂才能發(fā)放按揭貸款政策，避免開發(fā)商因資金鏈斷裂、卷款外逃等而使期房爛尾，將包袱甩給國(guó)家和社會(huì)。

????房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)放棄政府救市期盼，盡早降價(jià)求生存?！爸挥猩俨糠珠_發(fā)企業(yè)試行降價(jià)，多數(shù)開發(fā)商對(duì)于政策最終松動(dòng)還抱有很大期望，使得房?jī)r(jià)膠著。”

????如果在周期衰退階段只有一部分開發(fā)企業(yè)可以存活下來的話，率先降價(jià)回籠資金的企業(yè)生存的概率肯定大得多，并可以在下一輪周期的上升階段贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

????事實(shí)驗(yàn)證：2010年是我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控之年，房?jī)r(jià)收入比高位運(yùn)行，而且略有惡化。

????2011年，一、二線城市房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷，降價(jià)風(fēng)波開始在北京、上海、深圳等地悄然蔓延，部分樓盤甚至將價(jià)格下調(diào)了近50%。這一走勢(shì)也基本符合綠皮書所預(yù)測(cè)的2011年的“穩(wěn)中有降”。

????專家解析

????剛需入市看的還是價(jià)格

????專家指出，預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫(kù)存，在資金鏈緊張和業(yè)績(jī)要求的雙重壓力下，以價(jià)換量的開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會(huì)短暫回升。

????到明年，在二季度傳統(tǒng)的銷售旺季，一般開發(fā)企業(yè)的促銷手段將會(huì)更加豐富，力度也會(huì)更大。如果上半年銷量不理想，第三季度整體性價(jià)格下降幅度較大。

????而價(jià)格的下降自然會(huì)帶來對(duì)住房有剛性需求的人們?nèi)胧?，銷量會(huì)增加。

????歷史“驗(yàn)證”

????連續(xù)兩年預(yù)測(cè)靠譜

????截至今年，住房綠皮書共發(fā)布了3部，根據(jù)前兩部的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，綠皮書的預(yù)測(cè)基本與來年實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)是相吻合的。

????第二部綠皮書

????發(fā)布時(shí)間：2010年12月

????預(yù)測(cè)內(nèi)容：市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降，市場(chǎng)還有小幅波動(dòng)。

????首部綠皮書發(fā)布時(shí)間：2009年11月

????預(yù)測(cè)內(nèi)容：2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，具體定義為春暖秋涼、震蕩增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用增強(qiáng)。

????事實(shí)驗(yàn)證：2007年底、2008年初，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)，但國(guó)內(nèi)的宏觀形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策使得房地產(chǎn)也在這個(gè)年度形成了V形的反轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。

????這一反轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到2009年的第二季度，此后雖有政策調(diào)整，但影響持續(xù)到2010年。當(dāng)年，我國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲24%。（王永生）