青島新樓盤(pán)爆發(fā)退房潮 缺錢(qián)開(kāi)發(fā)商被迫補(bǔ)差價(jià)

????大半年了，地產(chǎn)商每天都在費(fèi)勁地解同一道“數(shù)學(xué)題”——銷(xiāo)量與房?jī)r(jià)的數(shù)字變化時(shí)刻撩撥地產(chǎn)人的神經(jīng)。限購(gòu)以來(lái)，絕大多數(shù)的項(xiàng)目與“熱銷(xiāo)”一詞無(wú)緣，成交數(shù)字由三位數(shù)降到兩位數(shù)再降到個(gè)位數(shù)，甚至零成交；銀行貸款一度收緊，開(kāi)發(fā)商資金壓力日漸凸顯，賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)股份成為斷臂求生存的主要途徑。

????降不降價(jià)成了開(kāi)發(fā)商的一塊心病，觀望、等待的情緒和買(mǎi)房人并無(wú)二異。伴隨打折、降價(jià)、促銷(xiāo)的優(yōu)惠潮而來(lái)的，不

????毋庸置疑，地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)漸入深冬，年關(guān)將至，沉浮牽動(dòng)人心。

????機(jī)會(huì)就是勝利的砝碼

????10月以來(lái)，加入價(jià)格戰(zhàn)的地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，從城陽(yáng)的龍湖悅瀾居到西海岸的保利海上羅蘭，青特、卓越、世茂、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)相繼展開(kāi)廝殺，沒(méi)有最低，只有更低。

????成本價(jià)甩賣(mài)的吆喝聲是此起彼伏，而價(jià)格戰(zhàn)的硝煙也從青島北部逐漸傳導(dǎo)至各區(qū)市，最近的熱門(mén)樓盤(pán)則是位于李滄的萬(wàn)科生態(tài)城和春和景明。

????萬(wàn)科生態(tài)城開(kāi)盤(pán)時(shí)起價(jià)低于原先放出的7000元，以6885元的低價(jià)入市走量，當(dāng)天勁銷(xiāo)1000多套。買(mǎi)方市場(chǎng)依然巨大：沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格。

????一個(gè)周以后，春和景明以6300元入市，攪動(dòng)樓市，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前該樓盤(pán)的售價(jià)了。

????但很遺憾，春和景明在位置上實(shí)在是比萬(wàn)科強(qiáng)太多，價(jià)格更是低于萬(wàn)科，可惜的是，晚開(kāi)盤(pán)一個(gè)星期，就意味著大勢(shì)已去。

????春和景明由于遲到了一個(gè)星期開(kāi)盤(pán)，先機(jī)被萬(wàn)科搶占，不少業(yè)內(nèi)人假設(shè)，如果是春和景明提前一周開(kāi)盤(pán)，就不是這個(gè)結(jié)果了，萬(wàn)科的1000客戶或許就是春和景明的了。

????機(jī)會(huì)就是勝利的砝碼。與其有價(jià)無(wú)市，不如降價(jià)造市。而這正是知名地產(chǎn)人、今鵬翔公司CEO修方舟所希望看到的，“我本人很樂(lè)于見(jiàn)得，以萬(wàn)科為代表的大型房地產(chǎn)品牌企業(yè)讓利于民，讓老百姓買(mǎi)到稱(chēng)心如意的好房子?！?/p>

????“生態(tài)城選擇低開(kāi)高走，現(xiàn)在啟動(dòng)的這塊虧點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，先把人氣聚集起來(lái)，押的是明年的形勢(shì)好轉(zhuǎn)，再撈回來(lái)?！崩顪鎱^(qū)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析，初期開(kāi)盤(pán)情況的好壞會(huì)很大程度上影響后續(xù)的推盤(pán)。

????上述人士分析，萬(wàn)科、恒大前十個(gè)月的銷(xiāo)售額就已經(jīng)完成了全年的目標(biāo)，絕對(duì)的不差錢(qián)，而他們的算盤(pán)是：“搶占市場(chǎng)份額，等待洗牌，吞并小開(kāi)發(fā)商?！?/p>

????“其實(shí)李村樓市的熱鬧今年底才算是剛剛開(kāi)始，真正的大戲需要明年才能拉開(kāi)大幕。2012年的樓市決不會(huì)是2009年的樓市，因?yàn)檎唢@然不會(huì)放松，也沒(méi)有四萬(wàn)億來(lái)拯救市場(chǎng)了?！庇^察人士張百忍對(duì)此分析。

????今天的定價(jià)決定了明天開(kāi)發(fā)商是生存還是毀滅。當(dāng)下，降價(jià)才是王道。

????青島知名地產(chǎn)人修方舟認(rèn)為：“在目前宏觀政策繼續(xù)緊縮的情況下，特別到了年底，地產(chǎn)商要還貸，要支付工程款、材料款，要完成財(cái)務(wù)報(bào)表，內(nèi)外部的因素共同作用下，地產(chǎn)商用搶收的心態(tài)，消化庫(kù)存，唯一有效的方法就是降低售價(jià)，跑得快一些，搶收多一些，但不能作為樓市崩盤(pán)的典型信號(hào)?！?/p>

????青島上周末爆發(fā)退房潮

????止?jié)q或者降價(jià)正是各方希望看到的，但在青島，卻著實(shí)遇到了阻力，先期買(mǎi)房的老業(yè)主們不干了，退房、打砸售樓處事件就在上個(gè)周末的青島集中性的爆發(fā)了。

????11月21日，中南世紀(jì)城以“出售抵債工程款房源”的名義75折甩賣(mài)抵賬房，而此前，該樓盤(pán)剛剛和老業(yè)主簽訂了《三年保值協(xié)議書(shū)》。

????“這不就是變相降價(jià)嗎？從當(dāng)時(shí)最低9.5折降到7.5折，從單價(jià)7200元，降到5700元，不到3個(gè)月，一套房子縮水21萬(wàn)，我們這些老業(yè)主情何以堪？”老業(yè)主王強(qiáng)氣憤極了，他認(rèn)為，“表面上這好像跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)什么關(guān)系，是工程隊(duì)為了年底結(jié)賬，才低價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。其實(shí)這根本是開(kāi)發(fā)商想出來(lái)的降價(jià)噱頭?！?/p>

????王強(qiáng)覺(jué)得，和他一樣購(gòu)房的老業(yè)主“被中南狠狠的坑了一把，前腳簽訂《三年保值協(xié)議》，后腳就以‘出售折抵工程款的名義’偷偷降價(jià)賣(mài)房。”隨即，王強(qiáng)在網(wǎng)上號(hào)召業(yè)主們團(tuán)結(jié)起來(lái)向中南討說(shuō)法。

????上周末，幾十名業(yè)主大鬧中南售樓處，“要求退房?！北緢?bào)了解，中南世紀(jì)城的抵賬房在推出的第二天就已經(jīng)被叫停不賣(mài)了。記者在22日撥打其銷(xiāo)售主管的電話被告知，沒(méi)有這種房子了。而當(dāng)天據(jù)內(nèi)部員工反映，這批房源已經(jīng)基本賣(mài)完，只剩下144平的大戶型。

????記者拿到的一份《關(guān)于抵賬房?jī)?nèi)部員工通知》顯示：“該批房源僅20余套，為抵款房源；僅限內(nèi)部員工及員工親友購(gòu)買(mǎi)?！?/p>

????該通知還特別注明：本批房源非我公司所有房源，是合作單位沖抵相關(guān)款項(xiàng)的抵賬房源，委托我公司代為銷(xiāo)售，房源銷(xiāo)售價(jià)格是委托公司制定，我公司執(zhí)行，我公司無(wú)決定權(quán)。落款為青島中南世紀(jì)城。

????一位知情人士對(duì)本報(bào)透露：“春和景明是真缺錢(qián)?！贝饲埃谑蹣潜P(pán)春和景明的房屋售價(jià)已經(jīng)達(dá)到八九千元，這次6000多元的起價(jià)，可見(jiàn)其回籠資金的迫切。

????“萬(wàn)科為什么敢降價(jià)？因?yàn)槭切卤P(pán)。老盤(pán)是堅(jiān)決不能降的，承擔(dān)不起這個(gè)后果，前期的客戶怎么辦呢？不光砸你售樓處，金字招牌就被砸掉了。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。不降價(jià)回收不了資金，降價(jià)了對(duì)不起老業(yè)主，怎么辦？貌似只有跳樓和跑路了。

????樓市觀察人士張百忍的博客里，記錄了他的觀點(diǎn)：“這確實(shí)是房?jī)r(jià)下降的最大障礙。鬧來(lái)鬧去，就把中國(guó)的房地產(chǎn)變成了一個(gè)鬧劇。”

????差價(jià)樓盤(pán)能否破冰樓市？

????在青島，出現(xiàn)了首個(gè)承諾給前期業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)的項(xiàng)目。萬(wàn)泰隨園項(xiàng)目出臺(tái)了針對(duì)老業(yè)主的補(bǔ)償措施：按下調(diào)后的均價(jià)重新簽訂購(gòu)房合同。

????這也成為該項(xiàng)目在9月底開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，均價(jià)是26000元，而目前下調(diào)為19800元，降價(jià)幅度達(dá)6000元。萬(wàn)泰隨園所做的嘗試，開(kāi)了樓市先河，或許將開(kāi)始撬動(dòng)塵封的需求。

????根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的樓盤(pán)在全國(guó)10余個(gè)城市已達(dá)20余家，青島鏈家總經(jīng)理于艷認(rèn)為，這表現(xiàn)出了開(kāi)發(fā)商一定的抗價(jià)心態(tài)，在降價(jià)的壓力下維持價(jià)格穩(wěn)定；樓盤(pán)滯銷(xiāo)明顯，這種方式可以迎合消費(fèi)者的心態(tài)，達(dá)到促銷(xiāo)回籠資金的目的?！安贿^(guò)在目前新盤(pán)價(jià)格普遍下降的大趨勢(shì)下，個(gè)別市場(chǎng)行為或很難決定未來(lái)價(jià)格的走向。”