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????新聞核心 ????距離年底僅剩一個(gè)月了,今年3次加息將于明年起一并買(mǎi)單,對(duì)于“房奴”而言,是否提前還貸以免付出更多利息,是眼下老百姓關(guān)心的問(wèn)題。 ????不過(guò),跟往年相比,今年的提前還貸潮似乎來(lái)得平靜了一些:昨日,記者走訪青島各家銀行發(fā)現(xiàn),無(wú)論是去銀行咨詢(xún)的,還是前往辦理提前還貸業(yè)務(wù)的人都不是很多。青島業(yè)內(nèi)人士建議,是否要提前還貸不能一概而論,七折利率、等額本息等幾種情況不必著急還。 ????新聞現(xiàn)象 ????市民有錢(qián)也不急著還貸 ????存量房貸一族從明年1月1日起將執(zhí)行新貸款利率,5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率將達(dá)7.05%,這會(huì)讓房貸一族月供增加,房貸客戶(hù)的利息負(fù)擔(dān)會(huì)變得沉重。 ????按理說(shuō),為了減輕還貸壓力,年底是集中提前還貸的高峰期。但記者現(xiàn)場(chǎng)采訪了多位市民,他們都表示暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)打算?!敖衲曦泿耪哌@么緊,現(xiàn)在也沒(méi)看出來(lái)放松的意思。從銀行貸款難,急著還回去想貸就更難了。”市民曹先生房款還沒(méi)還清,但是采訪中他表示并不著急。“如果把手里的錢(qián)全用來(lái)還房貸了,以后遇到用錢(qián)的時(shí)候,手里沒(méi)錢(qián)再貸不出款來(lái)就麻煩了,所以我不傾向于提前還房貸,如果選擇提前還貸,今后再貸款購(gòu)房,就會(huì)被認(rèn)定為二套房貸?!痹谥行兄猩铰分芯W(wǎng)點(diǎn)內(nèi),王先生說(shuō),自己是生意人,手中有流動(dòng)資金比什么都重要。 ????從記者了解的情況看,今年物價(jià)漲、銀行貸款難是市民不樂(lè)意提前還貸的兩個(gè)原因。“我接觸的客戶(hù),這兩年心態(tài)已很理性,不像前些年,借了銀行的錢(qián)就天天惦念著,總想攢點(diǎn)兒錢(qián)盡快還清。而現(xiàn)在更多貸款人開(kāi)始習(xí)慣負(fù)債消費(fèi),即只要每月按部就班地正常還貸,利息在可以承受的范圍內(nèi),就不急著提前還清貸款?!鼻鄭u一家商業(yè)銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人張經(jīng)理告訴記者。 ????專(zhuān)家建議 ????享受優(yōu)惠不用急著還 ????記者采訪了解到,是否提前還貸其實(shí)要因人而異。對(duì)此招行青島分行財(cái)富管理中心理財(cái)師劉晶建議說(shuō):對(duì)于沒(méi)有享受任何優(yōu)惠利率的客戶(hù)來(lái)講,如果手頭確實(shí)有筆閑置資金,且沒(méi)有超過(guò)房貸基準(zhǔn)利率的投資理財(cái)項(xiàng)目,可以考慮提前還貸。但是,七折利率和等額本息不必急著還。因?yàn)?,從明?月1日起,5年期以上貸款利率變?yōu)?.05%,但按照七折利率計(jì)算,實(shí)際房貸利率是4.935%,而目前5年期定期存款的利率是5.5%,比七折利率還高。這意味著,有七折優(yōu)惠利率的市民,同樣的錢(qián)如果存在銀行,所收到的利息會(huì)比支付貸款的利息高,相當(dāng)于占了銀行的“便宜”,當(dāng)然沒(méi)必要提前還貸。 ????另外,“等額本息”的每月還款額不變,月還款額初期主要都是利息,本金較少。如果貸款年限一旦過(guò)半,那么意味著超過(guò)一半的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過(guò)程中償還,剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金,提前還貸的意義就不大了。“對(duì)采用‘等額本金’方式還貸的市民來(lái)說(shuō),初期還款額較多,越往后的話月還款額越少。如果還款期已經(jīng)超過(guò)總年限的1/3時(shí),實(shí)際償還的本金和利息差不多有一半了,這時(shí)提前還貸并不能節(jié)省利息支出。”劉晶說(shuō)。 ????“投資收益高于貸款利率的情況也不宜提前還款?!迸d業(yè)銀行青島分行理財(cái)師孫毓表示,尤其對(duì)于已經(jīng)享受七折或八五折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言,目前半年期、1年期理財(cái)產(chǎn)品的收益率就已高于打折后的房貸利率,足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。 ????20年利息省下不到2萬(wàn) ????昨日,采訪中記者遇到市民付女士,她說(shuō):“我去年國(guó)慶在市里買(mǎi)了一套房子,總價(jià)約80萬(wàn)元,貸款50萬(wàn)元,期限15年,按今年元旦的5年期以上基準(zhǔn)利率6.4%,每月需還4328元;明年按基準(zhǔn)利率7.05%執(zhí)行,每月需還4508元,多還180元?!懊吭露噙€的數(shù)額不是很大,怎么辦好?”她猶豫著。 ????對(duì)此,劉晶表示:“即使提前還貸的現(xiàn)象很普遍,但提前到什么程度,是一次性提前還貸還是分期提前還貸,不能一概而論。如果手里有閑錢(qián),可以考慮提前還貸?!彼f(shuō),對(duì)于靠工資收入來(lái)供房的貸款者,卻又不敢輕易選擇提前還款,一方面提前還款沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì),利息還需要正常繳納;另一方面一大筆開(kāi)銷(xiāo)也會(huì)影響到購(gòu)房者的其他投資。 ????提前還貸能省多少利息呢?孫毓給記者算了下:以貸款20萬(wàn)元,20年期限為例,按照今年初的6.4%計(jì)算,每月還款1479.4元,20年本息一共35.5萬(wàn)左右。到明年年初,按照新的7.05%利率計(jì)算,則月供將增加到1556.6元,20年本息共計(jì)為37.36萬(wàn)左右。月供將每月增加76元多,20年利息能省下的錢(qián)不到2萬(wàn)塊。 ????明年公積金貸款劃算 ????明年怎么向銀行貸款更加劃算呢?業(yè)內(nèi)人士表示還是公積金貸款。目前經(jīng)過(guò)3次加息后,公積金貸款利率為4.9%,商業(yè)貸款的利率為7.05%,相差2.15個(gè)百分點(diǎn)。以夫妻二人貸款60萬(wàn)元、期限10年、等額本息還款方式為例,如果是公積金貸款,那么年利率4.9%,10年共支付利息160157元,月供6335元。而如果采用銀行商業(yè)貸款,若年利率假設(shè)不上浮,按基準(zhǔn)利率7.05%貸到款,10年則總共需支付利息237838元,月供6982元。使用公積金貸款比商業(yè)貸款節(jié)省利息77681元,每月還貸負(fù)擔(dān)減輕647元。這筆費(fèi)用對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是不小的支出。而且,對(duì)于二套房貸款,公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更為明顯。 ????辦完提前還貸別忘注銷(xiāo)抵押 ????銀行的工作人員稱(chēng),如果要申請(qǐng)辦理提前還貸,還應(yīng)該做好幾項(xiàng)準(zhǔn)備工作。首先,每家銀行對(duì)提前還貸的要求不同,貸款人在申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)候要了解提前還貸的條件和限制。如有些銀行規(guī)定必須供房一段時(shí)間如半年、一年之后才能提前還貸;有的銀行對(duì)于提前還貸的資金有要求;有的銀行會(huì)收取一定的手續(xù)費(fèi)和違約金等。 ????其次,將提前還貸所需的文件資料準(zhǔn)備齊全,若涉及轉(zhuǎn)按揭等情況時(shí),需要的文件會(huì)更復(fù)雜,這時(shí)要多聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn),避免不必要麻煩。 ????最后,提前還貸完成后,市民要記得辦理注銷(xiāo)抵押和退保手續(xù)。解除了抵押狀態(tài),房產(chǎn)的所有權(quán)才算完全歸屬購(gòu)房者。另外,業(yè)內(nèi)人士建議,提前還貸后,將退保費(fèi)轉(zhuǎn)成普通家財(cái)險(xiǎn)其實(shí)更劃算,可以為房屋及室內(nèi)附屬設(shè)備、室內(nèi)財(cái)產(chǎn)、室內(nèi)盜搶風(fēng)等各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)提供保障。(記者 景虹) |