樓市加息引提前還貸疑惑 業(yè)內:享優(yōu)惠者不必急

????新聞核心

????距離年底僅剩一個月了，今年3次加息將于明年起一并買單，對于“房奴”而言，是否提前還貸以免付出更多利息，是眼下老百姓關心的問題。

????不過，跟往年相比，今年的提前還貸潮似乎來得平靜了一些：昨日，記者走訪青島各家銀行發(fā)現(xiàn)，無論是去銀行咨詢的，還是前往辦理提前還貸業(yè)務的人都不是很多。青島業(yè)內人士建議，是否要提前還貸不能一概而論，七折利率、等額本息等幾種情況不必著急還。

????新聞現(xiàn)象

????市民有錢也不急著還貸

????存量房貸一族從明年1月1日起將執(zhí)行新貸款利率，5年期以上商業(yè)房貸基準利率將達7.05%，這會讓房貸一族月供增加，房貸客戶的利息負擔會變得沉重。

????按理說，為了減輕還貸壓力，年底是集中提前還貸的高峰期。但記者現(xiàn)場采訪了多位市民，他們都表示暫時沒有這個打算?！敖衲曦泿耪哌@么緊，現(xiàn)在也沒看出來放松的意思。從銀行貸款難，急著還回去想貸就更難了。”市民曹先生房款還沒還清，但是采訪中他表示并不著急。“如果把手里的錢全用來還房貸了，以后遇到用錢的時候，手里沒錢再貸不出款來就麻煩了，所以我不傾向于提前還房貸，如果選擇提前還貸，今后再貸款購房，就會被認定為二套房貸。”在中行中山路支行網(wǎng)點內，王先生說，自己是生意人，手中有流動資金比什么都重要。

????從記者了解的情況看，今年物價漲、銀行貸款難是市民不樂意提前還貸的兩個原因。“我接觸的客戶，這兩年心態(tài)已很理性，不像前些年，借了銀行的錢就天天惦念著，總想攢點兒錢盡快還清。而現(xiàn)在更多貸款人開始習慣負債消費，即只要每月按部就班地正常還貸，利息在可以承受的范圍內，就不急著提前還清貸款。”青島一家商業(yè)銀行個貸負責人張經理告訴記者。

????專家建議

????享受優(yōu)惠不用急著還

????記者采訪了解到，是否提前還貸其實要因人而異。對此招行青島分行財富管理中心理財師劉晶建議說：對于沒有享受任何優(yōu)惠利率的客戶來講，如果手頭確實有筆閑置資金，且沒有超過房貸基準利率的投資理財項目，可以考慮提前還貸。但是，七折利率和等額本息不必急著還。因為，從明年1月1日起，5年期以上貸款利率變?yōu)?.05%，但按照七折利率計算，實際房貸利率是4.935%，而目前5年期定期存款的利率是5.5%，比七折利率還高。這意味著，有七折優(yōu)惠利率的市民，同樣的錢如果存在銀行，所收到的利息會比支付貸款的利息高，相當于占了銀行的“便宜”，當然沒必要提前還貸。

????另外，“等額本息”的每月還款額不變，月還款額初期主要都是利息，本金較少。如果貸款年限一旦過半，那么意味著超過一半的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義就不大了。“對采用‘等額本金’方式還貸的市民來說，初期還款額較多，越往后的話月還款額越少。如果還款期已經超過總年限的1/3時，實際償還的本金和利息差不多有一半了，這時提前還貸并不能節(jié)省利息支出?！眲⒕дf。

????“投資收益高于貸款利率的情況也不宜提前還款。”興業(yè)銀行青島分行理財師孫毓表示，尤其對于已經享受七折或八五折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言，目前半年期、1年期理財產品的收益率就已高于打折后的房貸利率，足以應付加息后的房貸利息支出。

????20年利息省下不到2萬

????昨日，采訪中記者遇到市民付女士，她說：“我去年國慶在市里買了一套房子，總價約80萬元，貸款50萬元，期限15年，按今年元旦的5年期以上基準利率6.4%，每月需還4328元；明年按基準利率7.05%執(zhí)行，每月需還4508元，多還180元?！懊吭露噙€的數(shù)額不是很大，怎么辦好？”她猶豫著。

????對此，劉晶表示：“即使提前還貸的現(xiàn)象很普遍，但提前到什么程度，是一次性提前還貸還是分期提前還貸，不能一概而論。如果手里有閑錢，可以考慮提前還貸?！彼f，對于靠工資收入來供房的貸款者，卻又不敢輕易選擇提前還款，一方面提前還款沒有任何優(yōu)勢，利息還需要正常繳納；另一方面一大筆開銷也會影響到購房者的其他投資。

????提前還貸能省多少利息呢？孫毓給記者算了下：以貸款20萬元，20年期限為例，按照今年初的6.4%計算，每月還款1479.4元，20年本息一共35.5萬左右。到明年年初，按照新的7.05%利率計算，則月供將增加到1556.6元，20年本息共計為37.36萬左右。月供將每月增加76元多，20年利息能省下的錢不到2萬塊。

????明年公積金貸款劃算

????明年怎么向銀行貸款更加劃算呢？業(yè)內人士表示還是公積金貸款。目前經過3次加息后，公積金貸款利率為4.9%，商業(yè)貸款的利率為7.05%，相差2.15個百分點。以夫妻二人貸款60萬元、期限10年、等額本息還款方式為例，如果是公積金貸款，那么年利率4.9%，10年共支付利息160157元，月供6335元。而如果采用銀行商業(yè)貸款，若年利率假設不上浮，按基準利率7.05%貸到款，10年則總共需支付利息237838元，月供6982元。使用公積金貸款比商業(yè)貸款節(jié)省利息77681元，每月還貸負擔減輕647元。這筆費用對于購房者來說也是不小的支出。而且，對于二套房貸款，公積金貸款的優(yōu)勢更為明顯。

????辦完提前還貸別忘注銷抵押

????銀行的工作人員稱，如果要申請辦理提前還貸，還應該做好幾項準備工作。首先，每家銀行對提前還貸的要求不同，貸款人在申請?zhí)崆斑€貸的時候要了解提前還貸的條件和限制。如有些銀行規(guī)定必須供房一段時間如半年、一年之后才能提前還貸；有的銀行對于提前還貸的資金有要求；有的銀行會收取一定的手續(xù)費和違約金等。

????其次，將提前還貸所需的文件資料準備齊全，若涉及轉按揭等情況時，需要的文件會更復雜，這時要多聽聽專業(yè)人士的意見，避免不必要麻煩。

????最后，提前還貸完成后，市民要記得辦理注銷抵押和退保手續(xù)。解除了抵押狀態(tài)，房產的所有權才算完全歸屬購房者。另外，業(yè)內人士建議，提前還貸后，將退保費轉成普通家財險其實更劃算，可以為房屋及室內附屬設備、室內財產、室內盜搶風等各類風險提供保障。（記者 景虹）