北京樓市驚現(xiàn)五折大促銷 住房降價背后陷阱多

　　央視11月25日《經(jīng)濟半小時》節(jié)目播出“北京樓市驚現(xiàn)5折促銷住房降價背后陷阱多”，以下為文字實錄：

　　主持人：持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控新政讓整個行業(yè)都是倍感震撼，盡管關(guān)于是否繼續(xù)調(diào)控的聲音一直是在爭論不休，但是我們看到，如同脫韁野馬一樣的房價現(xiàn)在終于是被拴上了韁繩，一些大中城市房價環(huán)比已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌的趨勢，在北京甚至傳出了部分的樓盤價格跌幅接近5成的消息，這個房價是否真的開始一落千丈了呢，我們來看記者調(diào)查。

　　解說：近日，一則北京樓市5折促銷的消息在多家網(wǎng)站上轉(zhuǎn)載，事件的主角中弘北京像素[最新消息價格戶型點評](樓盤資料業(yè)主論壇)一時間成為了大家關(guān)注的焦點。盡管近期不少開發(fā)商選擇打折促銷，但是5折的折扣卻像是天上掉下來的餡兒餅，那么這批號稱從均價2.3萬元降到1.16萬元的特價房果真存在嗎，帶著這一問題，記者來到了中弘[簡介最新動態(tài)]北京像素位于五環(huán)外的售樓中心。

　　中弘北京像素銷售人員：這兩棟樓是臨地鐵口的，這棟樓是我們打廣告說一萬一千多的。

　　解說：這座緊臨地鐵口的5號樓便是傳聞中的5折樓，記者注意到盡管尚未到周末，但是5折的價格還是吸引了不少前來看房的消費者，粗看起來同樣一片樓盤，價格果然相差一倍以上。

　　中弘北京像素銷售人員：最高兩萬九千元，這個樓是一萬九千元，五號樓是一萬一千元，這就是三個檔次。

　　記者：但是很快就有細(xì)心的消費者發(fā)現(xiàn)了其中的不同。

　　購房者：地鐵就在樓底下，什么人都有，也亂。

　　解說：號稱打5折的五號樓緊臨朝陽北街，樓下緊臨正在施工的地鐵6號線站口，未來車流人流的嘈雜，顯然是開發(fā)商打折促銷的一個考慮。但是僅僅因為這個原因便給出了5折的折扣嗎？

　　中弘北京像素銷售人員：先說(高度)5.48米，就是兩萬八千元，兩萬九千元一平米，165萬到170萬一套，下面這個房子呢，(梁高)4.89米，一萬九千元一平方米，是90萬到100萬一套，最下面3.2米這棟房子是一萬一千多一平米的，是60萬到50萬一套的，分三個檔次的。

　　解說：原來所謂的5折促銷并非是相同戶型的房源，均價1.9萬到2萬以上的房源為時下流行的Loft的戶型，梁高5米左右，也就是說雖然買的是一層，卻可以分割成兩層，但是均價不到1.2萬的這棟樓則為平層，梁高只有3.2米。

　　購房者：樓層高一點好點。

　　中弘北京像素銷售人員：你想1.1萬元，2.9萬元，都不是一倍的關(guān)系對吧，然后擺著兩萬九千元，擺著一萬一千元，挑到那的時候就像你用手機似的，500元手機非得跟蘋果(手機)比，那肯定是不一樣的。

　　解說：可見，雖然是在同一片區(qū)域，但是由于戶型不同，加上位置的差別，均價不到1.2萬的這棟樓與其他幾棟樓的可比性并不強，網(wǎng)絡(luò)上所說的5折促銷不過是一個名不符實的噱頭而已。那么這棟樓的實際折扣到底有多高呢？

　　中弘北京像素銷售人員：(原來)均價應(yīng)該是一萬三到一萬五千元，現(xiàn)在賣多少錢，最便宜的是一萬零八百元到一萬三千元。

　　解說：除了中弘北京像素驚現(xiàn)5折房產(chǎn)的促銷消息外，位于南五環(huán)外亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的錦上國際區(qū)(樓盤資料)則干脆在廣告中打出了每平米4980元的白菜價，實際情況又是怎樣呢？

　　記者：你的折合價是把這一塊加上了，把樓上也加上了。

　　錦上國際區(qū)銷售人員：對，除以二折合的。

　　解說：經(jīng)過售樓人員的一番介紹，記者了解到所謂的每平米4980元其實并非是真正的價格，由于項目譯為是Loft的戶型，房子的實際價格按照首層的面積計算，降格在每平米1.1萬到1.5萬元不等，第二層則被算做是贈送的空間面積。而所謂的“4980”，則是上下兩層面積相加，再被整體房價除過后得出的“折合價”。為了讓價格看上去盡可能的低，甚至連第二層樓空部分的面積也被列入計算。

　　而對于廣告中被夸大了的數(shù)字，工作人員也不知可否。

　　購房者：這個價格寫在這兒太震撼了。

　　錦上國際區(qū)銷售人員：你看這上邊寫的折合價位嘛。

　　購房者：小小地寫了一個折合價。

　　錦上國際區(qū)銷售人員：策劃嘛，廣告宣傳。

　　記者：哪兒啊，啊，這兒。

　　購房者：這兒寫了一個折合價。

　　解說：記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這樣的宣傳思路并非錦上國際區(qū)獨創(chuàng)，最近隨著樓市成交量遭遇寒冬，打低價牌促銷已成為各大開發(fā)商慣用的營銷手段。

　　在北京另一個遠(yuǎn)郊地帶，亦莊馬駒橋我們看到了這樣的廣告牌。

　　銷售人員：這個9980，內(nèi)部員工都已經(jīng)消化了，所以均價在一萬二左右。

　　記者：那你們廣告還打那么低？

　　銷售人員：肯定是打低的，不可能打最高價啊。

　　解說：最為首推新盤，錦上國際區(qū)獨特的Loft戶型50年科研立項產(chǎn)權(quán)，它的價格與周邊住宅類樓盤并無可比性。而合生世界花園[最新消息價格戶型點評](樓盤資料)此次第一期推出的9980元均價房，與周邊的合生[簡介最新動態(tài)]國際村商用型住房的價格也別無太大的可比性，因此這兩個樓盤的降價幅度究竟為多少，很難給出明確的判斷，但是在記者走訪的幾家樓盤中，都能感覺到在當(dāng)前樓市遇冷的狀況下，開發(fā)商紛紛打起了低價的概念，來吸引購房者，并為售樓部制造人氣。

　　龍湖時代天街[最新消息價格戶型點評]銷售人員：首期開盤就是吸引一個人氣，相當(dāng)于就是一期的客戶你能買，買到最好，買到就賺了，二期逐漸肯定會加價，肯定會有漲幅。

　　解說：而對于中弘北京像素五號樓開盤沒幾天，均價就直降2000元左右，除了戶型因素，銷售人員還給出了另一個原因。

　　中弘北京像素銷售人員：這個公司是上市公司，所以著急拋售，年底做帳。

　　解說：這個說法和地產(chǎn)分析師楊少鋒的觀點不謀而合，在楊少鋒看來，房企資金面緊張是此輪房價調(diào)整的根本原因，密切關(guān)注上市公司動態(tài)的楊少鋒，給記者提供了三組數(shù)據(jù)。

　　截至今年3季度末，滬深兩地133家深市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中73家的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過70%，20家的負(fù)債率甚至已經(jīng)達(dá)到80%左右的高位。

　　楊少鋒(中投聯(lián)達(dá)投資有限公司董事長)：負(fù)債率一旦達(dá)到70%，就意味著這個房企它已經(jīng)基本上沒有可以拿出來去抵押的資產(chǎn)了。

　　解說：同時，在這133家上市房企中，大概有80家現(xiàn)金流在十個億以內(nèi)，而這其中不足一個億的有20家，還有30家也在一個億的上下浮動。

　　楊少鋒：那么隨時可能一筆銀行貸款到期，或者一筆工程款要支付，可能就會讓這個企業(yè)的資金鏈斷裂。

　　解說：楊少鋒提供的第三組數(shù)據(jù)則反映了這些房企的存貨壓力。

　　楊少鋒：133家上市房企，它們目前存貨，所謂的存貨就是它已經(jīng)可以銷售但還沒有銷售的這一部分房子，達(dá)到1.45萬億(元)，平均每一家超過了110億(元)左右。

　　解說：楊少鋒認(rèn)為，上市公司的情況尚且如此，眾多中小房地產(chǎn)開發(fā)商無疑面臨著更大的壓力。房地產(chǎn)業(yè)面臨的形勢比2008年更為嚴(yán)峻，有數(shù)據(jù)表明，10月份北京樓市成交量同比跌幅超過50%，但是新建商品住宅價格環(huán)比下調(diào)0.1%，為什么在成交量大幅縮水的同時，價格并沒有出現(xiàn)明顯的下調(diào)呢。

　　楊少鋒：這幾年不管是從地價還是從通脹，還是從財務(wù)成本都是在大幅地在增加，光是土地成本這一塊的價格它可能就已經(jīng)上漲了50%。

　　解說：盡管現(xiàn)在北京新開樓盤并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的降價潮，但專家認(rèn)為繞是已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，房價進入下滑區(qū)間已成定局。

　　陳國強(中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長)：現(xiàn)在看到的情況恐怕還是一個開始，就是深度調(diào)整的一個開始，應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有結(jié)束。