一二線城市房價(jià)松動(dòng) 房產(chǎn)商稱明年上半年還降

昨日在研討會(huì)上，新城市地產(chǎn)董事長曹志偉用“拖”和“托”兩個(gè)字來解釋目前樓市的情況。

　　全國一二線城市房價(jià)松動(dòng) 房地產(chǎn)商稱明年中之前還會(huì)降

　　近期廣州土地市場頻頻遇冷，樓市成交萎縮，是否樓價(jià)“拐點(diǎn)”已近在眼前？據(jù)新華社消息，目前一線城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，部分樓盤房價(jià)降幅較大。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，目前樓市拐點(diǎn)的特征已經(jīng)十分明顯，但全國性的樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)確立仍有待觀察。

　　昨日，在廣州市房協(xié)房地產(chǎn)形勢分析研討會(huì)上，綠地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等13家開發(fā)商和專家齊聚“把脈”樓市。與會(huì)者認(rèn)為，廣州樓市還不存在“拐點(diǎn)”，但今年年底到明年上半年，房價(jià)會(huì)處于下行通道。

　　全國一線城市房價(jià)已松動(dòng)

　　目前，全國一線城市的房價(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)。在北京限購令等政策作用下，今年5月、6月開始，前兩年房價(jià)上漲最快的北京東部區(qū)域如通州樓市房價(jià)率先松動(dòng)，珠江拉維小鎮(zhèn)、京貿(mào)國際城等，由2萬多元/平方米下降到1.6萬元至1.9萬元/平方米。

　　而華東、華南區(qū)域一些樓盤價(jià)格出現(xiàn)了一定規(guī)模的降價(jià)現(xiàn)象，并且頻頻出現(xiàn)大型房企的身影。在上海，10月15日，龍湖酈城項(xiàng)目針對部分公寓進(jìn)行促銷，購房者2萬元辦理某房產(chǎn)網(wǎng)站的會(huì)員卡，即可抵扣30萬元的總房款。計(jì)算下來，銷售均價(jià)為每平方米14000元左右，較此前已售房源的價(jià)格低兩三成。

　　此外，在深圳、廣州等地，萬科、恒大也開始降價(jià)走量。張?jiān)卤硎荆w看，經(jīng)過了新一輪調(diào)控大半年的持續(xù)作用，降價(jià)現(xiàn)象向更多城市蔓延，降價(jià)求量正是當(dāng)前一二線城市的普遍狀態(tài)。

　　專家建議應(yīng)堅(jiān)持“限購令”

　　2010年4月樓市調(diào)控措施出臺(tái)，樓市隨之也遭遇了成交量的下跌，但房價(jià)并未松動(dòng)，經(jīng)過了5個(gè)月的市場消化，全國房價(jià)基本是巋然不動(dòng)，這一度引發(fā)了市場的觀望與恐慌，隨后在當(dāng)年迎來了真正的“金九銀十”，房價(jià)再次上漲。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進(jìn)表示，一線大城市資源有限，如果外地人能在北京、上海等地隨意買房，那北京、上海蓋再多的房子都不夠用，所以按一定年限執(zhí)行限購令是非常有必要的。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)分析可看出，全國房價(jià)拐點(diǎn)已初步顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，9月70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，目前樓市拐點(diǎn)的特征已經(jīng)十分明顯了，但全國性的樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)確立仍有待觀察。

　　廣州開發(fā)商遭遇“冬天”

　　昨日，在廣州市房協(xié)房地產(chǎn)形勢分析研討會(huì)上，綠地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、麗豐控股和新世界等13家開發(fā)商和專家齊聚“把脈”樓市。

　　有大型房企代表稱，不排除近期和短期之內(nèi)房地產(chǎn)市場將有一個(gè)寒冬，但他們會(huì)努力度過這個(gè)艱難的時(shí)間，長期來看房地產(chǎn)是向上的。在“冬天”時(shí)，他們在全國都將謹(jǐn)慎拿地、控制成本、促進(jìn)銷售。

　　珠江地產(chǎn)代表認(rèn)為，目前樓市調(diào)控對不同的企業(yè)影響不一樣，但是寒冬是要來了，以前可能利潤點(diǎn)有30%甚至40%，今后可能只有10%或者是15%。寒冬來了之后，房企要收縮和減少費(fèi)用，要對產(chǎn)品戶型等進(jìn)行精細(xì)管理。以前在市場好的時(shí)候，開發(fā)商是不講產(chǎn)品和戶型的，因?yàn)槭裁炊伎梢再u出去。但是市場不好了，就要求樓盤性價(jià)比要高。保利地產(chǎn)代表也稱，他們已感受到了市場變化，有很大的緊迫感，冬天已經(jīng)到了，重點(diǎn)還是要把握好剛性需求，針對這個(gè)潛力大的市場練內(nèi)功，提供更好的住宅產(chǎn)品。

　　麗豐控股代表稱，明年仍是房地產(chǎn)調(diào)控政策的敏感期，敏感期對房企來說，肯定都是寒冬。

　　三問廣州樓市

　　廣州樓市“拐點(diǎn)”何時(shí)來？

　　既然開發(fā)商都認(rèn)為目前面臨寒冬，那么什么時(shí)候能出現(xiàn)購房者翹首以盼的“拐點(diǎn)”呢？

　　某大型房企代表稱，他們內(nèi)部也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市正在形式價(jià)格下降的通道，但還不能稱為“拐點(diǎn)”。至于短期內(nèi)的房價(jià)下行通道時(shí)間會(huì)有多長，目前他們內(nèi)部也還在研究這個(gè)問題。

　　保利地產(chǎn)代表稱，開發(fā)商更關(guān)注降價(jià)后能否達(dá)到銷售加快的目的?，F(xiàn)階段房價(jià)問題十分敏感，他們希望能更緊密監(jiān)控整個(gè)市場的變化，然后讓自家房價(jià)更貼近市場。降價(jià)可能會(huì)有兩種形式的選擇，一種是直接一步到位降到消費(fèi)者心理價(jià)位，這樣雖然有老業(yè)主砸售樓部，但確實(shí)可以促進(jìn)銷售；另一種是慢慢降，這樣對購房者心理沒有直接影響，反而會(huì)增加觀望情緒。

　　越秀地產(chǎn)代表認(rèn)為，與其說樓市拐點(diǎn)即將來臨，不如說是市場正在變化。今年五六月份開始，廣州樓市已經(jīng)感受到這個(gè)變化。此后所有新盤的樓盤都會(huì)合理地定價(jià)，都會(huì)充分考慮市場下行的因素。不少購房者表示至少在年底之前不會(huì)入市，會(huì)考慮在明年的5月份或者是10月份再購買。而對于開發(fā)商來說，今年銷售指標(biāo)完成壓力可能不是很大，但明年的指標(biāo)壓力是很大的。

　　世聯(lián)地產(chǎn)代表認(rèn)為，“拐點(diǎn)”還沒來，目前的市場還是處在博弈階段，一線城市現(xiàn)在有少數(shù)的樓盤在降價(jià)，二三線城市沒有看到很大的動(dòng)作，廣州大幅度降價(jià)的樓盤也是很少的。但隨著著庫存積累的進(jìn)一步放大，感覺明年上半年“拐點(diǎn)”會(huì)到來，如果廣州相對于其他一線城市市場比較健康的話，那么可能會(huì)推遲1~2個(gè)月的時(shí)間，但下行趨勢是存在的。

　　廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，這次房地產(chǎn)調(diào)控是制度性的調(diào)控，相信限購肯定是跟房地產(chǎn)稅接軌的。也就是說，限購取消之時(shí)，就是房產(chǎn)稅出來之時(shí)。他預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅的開征還要3年左右時(shí)間，所以限購令可能會(huì)維持2~3年。開發(fā)商要考慮到政策的時(shí)間，對銷售策略進(jìn)行調(diào)整。

　　目前是否是買房的時(shí)機(jī)？

　　中山大學(xué)教授魏清泉認(rèn)為，目前樓市情況對開發(fā)商而言是寒冬，但對購房者而言卻是暖流滾滾新春來臨，如果房價(jià)開始有所松動(dòng)，那么購房者的春天就到來了。

　　不少購房者最關(guān)心的還是，既然目前樓價(jià)正處于波動(dòng)期，那么到底目前是否要出手買房，什么時(shí)候出手最合適？

　　新城市地產(chǎn)董事長曹志偉認(rèn)為，樓市真正的拐點(diǎn)應(yīng)該是一段較長時(shí)間內(nèi)銷量和價(jià)格與歷史同期銷量和價(jià)格發(fā)生50%變化并呈長期趨勢，才能稱之為“拐點(diǎn)”，目前談拐點(diǎn)還為時(shí)尚早。但從今年年底到明年的第三季度為止，是自住型購房者在廣州購房的好時(shí)機(jī)。因?yàn)樵趪业恼{(diào)控大環(huán)境下，廣州市政府一方面做好住房保障建設(shè)，已開建的保障房足以覆蓋這兩三年的困難戶和未來兩三年的困難戶；另一方面廣州市政府非常嚴(yán)格認(rèn)真地執(zhí)行限購政策，拖住了房價(jià)的增速。這些調(diào)控手段改變了中低檔商品房市場的供應(yīng)關(guān)系，抑制了投資性購房，收緊銀根惜貸的同時(shí)，不僅大幅度提高了開發(fā)貸利率，還提高了購房者的按揭利率，因此抑制了購房需求，那么房價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)或者波動(dòng)，很正常。

　　曹志偉建議，如果是自住的看準(zhǔn)了就應(yīng)該買，“就像找男朋友一樣，看準(zhǔn)了一定出手，不需要擔(dān)心以后”。除非中國經(jīng)濟(jì)掉頭向下，否則在今后一段時(shí)間內(nèi)，要出現(xiàn)比今年到明年三季度間更低的房價(jià)，是不太可能的。

　　政府對土地市場期望太高？

　　近期廣州市土地市場頻頻遇冷，南站地區(qū)賣地出現(xiàn)連續(xù)兩次收回多幅地塊，賣出的地塊也都底價(jià)成交。在廣州樓市還沒出現(xiàn)真正“拐點(diǎn)”時(shí)，土地市場提前入冬也加重了市場的觀望情緒。

　　昨日在研討會(huì)上，開發(fā)商多表示，其實(shí)對南站地區(qū)以及廣州市場還是很有興趣，就是希望政府能在地價(jià)繳付期限等方面給予一定時(shí)間的“寬限”。新城市地產(chǎn)董事長曹志偉認(rèn)為，南站是一個(gè)非常好的地方，也是一個(gè)非常好的項(xiàng)目。賣地遇冷主要是時(shí)機(jī)的問題，南站本身所推的土地賭的都是未來和前景，但是現(xiàn)在由于無論經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的未來大家都覺得迷茫，所以開發(fā)商會(huì)慎重。下半年大部分公司受限購限價(jià)的影響，資金回籠不暢。

　　某大型房企代表稱，他們時(shí)刻準(zhǔn)備著在廣州土地市場上拿地，但希望政府不要在土地的地價(jià)上期望值過高。因?yàn)檎{(diào)控下，開發(fā)商都以市場的手段積極配合，但實(shí)際上地方政府推出的地底價(jià)卻都很高，所以大家都畏懼不前。另外，如果把地塊分割的很小，對于想一定規(guī)模進(jìn)行開發(fā)的大房企而言，吸引力會(huì)降低。（記者 田桂丹 實(shí)習(xí)生 褥如湖 攝影?何劍輝）