房貸利率再上調(diào)剛需族頻受創(chuàng) 樓市拐點隱現(xiàn)

????近日，北京、上海、廣州等地傳出上調(diào)首套房貸利率的消息后引起廣泛關(guān)注，在調(diào)控重壓之下，“金九銀十”早已不復(fù)當(dāng)年風(fēng)光，而近期各大銀行上調(diào)首貸房利率等政策面層層加碼，更讓樓市“寒風(fēng)瑟瑟”。在青島部分銀行，記者了解到，目前各商業(yè)銀行的首套房貸利率普遍上浮。此外，由于房貸款利率不斷上調(diào)，島城不少剛需購買力表示已無力買房還貸，政策不僅撲滅了多年來樓市的火熱，也將對住房“饑渴”的多數(shù)剛需族拒之門外。業(yè)內(nèi)

????房貸上調(diào)加深樓市走低

????10月13日，建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍，申請貸款人如果希望盡快放款，就需要主動上浮利率到基準(zhǔn)利率的1.1倍。此舉立刻引發(fā)樓市大地震，各地關(guān)于首套房貸利率上調(diào)的風(fēng)聲紛至沓來。之前，首套房貸款利率是7折，后來取消了7折利率，到現(xiàn)在變成執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.05倍。不少業(yè)內(nèi)人士指出，房貸利率上調(diào)意味著實際支付的利息成本增加了30％~40％，如此一，來信貸疊加效應(yīng)將凸顯，將會對樓市購買力產(chǎn)生較大的制約作用。

????記者在我市各大銀行走訪時發(fā)現(xiàn)，目前各商業(yè)銀行的首套房貸利率普遍上浮，多數(shù)上浮10%左右，浦發(fā)銀行等已停貸。據(jù)悉，建設(shè)銀行青島分行已經(jīng)接到相關(guān)通知，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.15倍?！胺抠J利率是可變的，商業(yè)銀行可根據(jù)情況作出調(diào)整。目前房價有下跌趨勢，房貸風(fēng)險高，銀行根據(jù)風(fēng)險調(diào)利率，上浮房貸利率在情理之中。”業(yè)內(nèi)人士指出，目前，個人按揭貸款的市場需求依然較大，但進(jìn)入第四季度后，銀行信貸額度早已呈現(xiàn)捉襟見肘之勢，信貸資源的配置需要再調(diào)整，而個人貸款業(yè)務(wù)中，房屋按揭貸款首當(dāng)其沖。

????房貸成“攔路虎”

????針對各行已經(jīng)上調(diào)的利率額度，島城某銀行負(fù)責(zé)人給購房者算了一筆賬：以一筆100萬元總額、20年、采用等額本息還款方式的貸款為例，現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率為7.05%，如上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.05倍則為7.40%，兩者對比下借款人每月要多還款200多元，貸款20年累計總利息增加5萬元以上；而如果基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度為1.1倍，則借款人每月多還約430元，總利息額較基準(zhǔn)利率約增加10.3萬元。該負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行上浮首套房貸利率對開發(fā)商來說是負(fù)面影響。首套房貸款的客戶多數(shù)為剛需的客戶，對價格敏感，比較在意貸款的利率水平，上漲利率后，會使這部分購房者的觀望情緒更加重。

????隋剛是一名剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，最近正在為買房的事發(fā)愁?！艾F(xiàn)在整個青島都貸不到基準(zhǔn)利率的按揭貸款。”他告訴記者，早就聽說現(xiàn)在沒有利率優(yōu)惠了，可沒想到基準(zhǔn)利率都拿不到，還得上浮。在咨詢了我市多家售樓中心后，隋剛只好對自己的貸款額、月供重新規(guī)劃。按照一筆30萬元的貸款額度計算，如果利率按照基準(zhǔn)利率上浮10%的話，需要支付的貸款利息總額就會增加近2.7萬元，是一筆不小的開支。不僅如此，許多樓盤對于隋剛是否能申請到上浮10%的利率還不能保證，因為各家銀行的利率水平差距很大，對于不同資信情況的客戶利率也大有不同。據(jù)了解，現(xiàn)在銀行貸款利率推行差別化利率，主要根據(jù)客戶收入、本行貢獻(xiàn)率、所購樓盤合作情況等方面來進(jìn)行區(qū)別。也就是說，資質(zhì)較好且所購樓盤長期與本行合作的客戶可以申請較低的利率，而對于那些資信狀況較差或從未在該行辦理過業(yè)務(wù)的客戶，則需要承擔(dān)更高程度的上浮利率。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少“剛需族”也有與隋剛共同的感受，不少人表示要再繼續(xù)觀望，期待房價下跌再咬牙買房，也有一部分市民表示寧可租房也不想再買房，不停上漲的貸款利率讓本就不富裕的“剛需族”的買房愿望一再破滅。

????再受重壓四季度拐點隱現(xiàn)

????房貸利率不斷上調(diào)，乍眼一看購房者是利率上調(diào)的直接損失者，但從目前的房地產(chǎn)市場買賣雙方的處境而言，對開發(fā)商的負(fù)面影響更大。

????有業(yè)內(nèi)人士指出，目前的信貸資金緊張，致使放貸門檻提高、審批時間延長，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠難度。剖析目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，約40%的資金是企業(yè)自有資金，另外40%是依靠銀行貸款，最后20%則是通過民間拆借而得。資金鏈的壓力在步步緊逼，開發(fā)商的價格大旗已經(jīng)扛不了多久。同時，房貸利率上調(diào)之后，成本上漲由誰承擔(dān)是很多人關(guān)心的話題，表面上購房者是利率上調(diào)的直接損失者，但利率上調(diào)最終還將由開發(fā)商買單。保障房、限購與利率上調(diào)，導(dǎo)致購房者觀望情緒進(jìn)一步加劇，過去的賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。交易過程中，買賣雙方誰掌握了主動權(quán)，等于掌握了風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁權(quán)?！澳壳胺康禺a(chǎn)市場拐點趨勢越發(fā)明顯，如果房價出現(xiàn)大幅持續(xù)下行，銀行需要提前撥備資金以抵御風(fēng)險，這導(dǎo)致銀行將繼續(xù)提高貸款利率與首付比率，從而降低房貸承載的風(fēng)險?！睄u城一位樓市業(yè)內(nèi)人士表示，首套房貸利率上調(diào)，傷害的是剛需。從限購到限貸再到未來有可能在青島實行的首套房貸利率上浮，今年以來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是相當(dāng)給力的。從結(jié)果看，房價雖然沒有明顯下降，但交易量確實下來了。面對低迷的購房行情，開發(fā)商主動降價出擊已成定局，房價受間接影響下調(diào)，開發(fā)商將蒙受更大的損失。

????此外，島城不少樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，今年第四季度是開發(fā)商回款的重要時刻，而且推出的貨量也比較多。從需求方面來說，受到限購的影響，需求已經(jīng)壓縮了很多，今年前三季度一些主動降價的項目，已經(jīng)消化了一批購買力，現(xiàn)在市場上的需求在進(jìn)一步萎縮，供過于求的局面將更加明顯，所以預(yù)計今年第四季度整體的價格還會有所下調(diào)，相信會有更多的開發(fā)商以更大的折扣力度來撬動市場，但市場是否買單，還得看具體的情況。