|
|
與過去兩年“金九銀十”的買房潮景象不同,今年秋天的樓市則頻現(xiàn)“退房”現(xiàn)象。杭州一次性退房505套余波未平,上海開發(fā)商的降價行為又引發(fā)了業(yè)主強(qiáng)烈不滿,北京樓市也在遭遇退房的考驗……隨著樓市調(diào)控繼續(xù)在全國發(fā)力,房價下行壓力逐漸增大,這讓開發(fā)商十分糾結(jié):降價,才能求售回籠資金;也有可能引來前期購房者集中退房。專家指出,房價虛高是退房頻發(fā)的根源,戳破虛高房價泡沫應(yīng)多管齊下。 一線城市退房潮初 據(jù)杭州透明售房網(wǎng)公布,從10月8日至27日20天的時間,杭州退房套數(shù)就有30套,這相當(dāng)于今年一季度的二分之一。在這個原本屬于購房旺季的“金九銀十”,杭州樓市卻不斷上演退房行為,而且頻率有越來越快的趨勢。 數(shù)據(jù)顯示,一季度杭州市退房65套,二季度71套,三季度555套,退房數(shù)量逐漸增多。其中9月份海運(yùn)國際大廈一次性退房505套,在最近三年來極為少見,而央企保利地產(chǎn)在杭州的一樓盤三季度退房也高達(dá)15套。 這只是冰山一角。南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)10月14日公布的10月份退房名單顯示,新增期房退房53套,創(chuàng)出最近幾個月來的新高。而在最近3個月的南京退房排行榜上,大華錦繡華城項目以77套高居首位,排第11位的世茂外灘新城二期退房套數(shù)也達(dá)33套。 在上海,10月15日,一名為“龍湖酈城”的住宅項目針對部分公寓進(jìn)行促銷,購房者用2萬元辦理某房產(chǎn)網(wǎng)站的會員卡,即可抵扣30萬元的總房款。計算下來,銷售均價為每平方米14000元左右,較此前已售房源的價格低兩三成。此次促銷吸引了不少看房者下單,但也引發(fā)了部分業(yè)主不滿。一位姓孔的女士告訴記者,她之前購買的是期房,要到明年三月才能拿到房子,“鑰匙還沒拿到,價格已經(jīng)縮水兩三成”。10月22日,100多名購房者在售樓處聚集,并與工作人員發(fā)生糾紛。 在今年調(diào)控最嚴(yán)的北京市,在京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰、首開常青藤等項目現(xiàn)場,購房者們多次表達(dá)退房或者補(bǔ)償?shù)脑V求。去年初,位于北京市通州區(qū)的京貿(mào)國際城房價由13000多元/平方米一路漲至25000多元/平方米,孰料去年4月樓市調(diào)控政策劇變,去年年底時京貿(mào)國際城房價又跌回至近20000元/平方米,而如今京貿(mào)國際城是一降再降,價格回落至14000 15000元/平方米,引起了業(yè)主的不滿。 樓市環(huán)境已顯轉(zhuǎn)折性變化 “退房事件根本上表明房地產(chǎn)泡沫開始被戳破,房價拐點正逐步來臨,”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出,由于我國房價虛高,隨著國家從嚴(yán)調(diào)控樓市,市場開始降溫,價格也隨之出現(xiàn)了回落趨勢,各類購房者正以種種手段撤離樓市。 據(jù)記者了解,以京貿(mào)國際城為代表的北京市通州區(qū)樓盤在2009年底2010年初只有1萬元/平方米左右,但在2010年3月份這些樓盤就因新城規(guī)劃坐地起價,多數(shù)樓盤兩、三個月內(nèi)價格迅速翻番,漲至2萬多元/平方米。早有分析人士預(yù)言,這一區(qū)域價格虛高,缺乏支撐,將成為調(diào)控的重災(zāi)區(qū)。“這也表明開發(fā)商看低后市甚至是資金鏈陷入崩盤狀態(tài),實在扛不住了”,北京市聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長楊少鋒表示,經(jīng)過了新一輪調(diào)控大半年的打壓,一、二線城市樓市普遍成交銳減,價格停漲,一些開發(fā)商被迫降價導(dǎo)致退房?!斑@同時表明樓市投資投機(jī)者和剛需置業(yè)者也看空樓市,甚至加速逃離住宅市場”,中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為,從目前的資金流向來看,樓市炒作資金正在加速逃離,一、二線城市住宅市場已經(jīng)累積了較高的風(fēng)險,上漲乏力,而對于投資性資金而言,無利可圖甚至一定時間內(nèi)存在貶值風(fēng)險,都會刺激這些資金撤離。另外,從目前政策釋放出來的信號看,樓市調(diào)控從緊的方向不會改變,控制高房價的預(yù)期仍將持續(xù)較長時間,這將根本決定樓市的走勢,也將影響炒作資金的信心。 破解房價虛高才能遏制退房頻發(fā) 北京問天律師事務(wù)所合伙人李雪森律師對此表示,根據(jù)《價格法》相關(guān)規(guī)定,經(jīng)營者因價格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者多付價款的,應(yīng)當(dāng)退還多付部分,一些樓盤短期內(nèi)劇烈的價格波動,確實給購房者帶來了較大的損失。 上述首開股份高層人士表示,當(dāng)初雙方簽約是基于價格自愿,因此得尊重合同。買房是自主行為,買房者應(yīng)自我承擔(dān)買房風(fēng)險,房價漲了由購房者獲益,跌了也應(yīng)自負(fù)盈虧。 有專家指出,對于退房事件,開發(fā)商要嚴(yán)格履行交房程序,避免因質(zhì)量等問題導(dǎo)致退房事件,但對于確有重大質(zhì)量問題的,應(yīng)予以退房或補(bǔ)償;政府相關(guān)部門要嚴(yán)格依法辦事,但必須注意確保公平公正。 偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師陳亮認(rèn)為,對于僅因降價而要求退房的現(xiàn)象,不應(yīng)支持,而是應(yīng)按合同辦事,如購房者堅持退房,則由購房者支付違約金,可以退房。 上述專家同時指出,必須從制度上建立成熟理性的房價定價機(jī)制,以打破這種局面。房地產(chǎn)行政管理部門必須對房價成本進(jìn)行科學(xué)測算,作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù),加強(qiáng)房價定價監(jiān)管。開發(fā)商一方面在樓盤定價上必須要給后市留有余地;另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間。 北京市房山區(qū)住建委調(diào)研員黃文江則表示,在目前土地利益格局短期難以根本改變的局面下,“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等土地出讓方式能保證項目合理定價,避免房價的暴漲暴跌。 楊少鋒表示,從長遠(yuǎn)來看,打破土地財政,使房價構(gòu)成更加合理、透明,同時加快保障房建設(shè),緩解供需矛盾,才能從根源上避免房價虛高,進(jìn)而避免退房等事件頻發(fā)。 |