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今年下半年,我國(guó)住宅地產(chǎn)將不得不大面積降價(jià)求售。 社會(huì)資金持續(xù)撤出房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),轉(zhuǎn)而進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng),成為金融食利者。 開(kāi)發(fā)商持續(xù)處于資金緊縮窘境,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入不敷出。據(jù)終端統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前上市的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流為-238.04億元,去年同期的現(xiàn)金流為27.84億元,增長(zhǎng)率同比為-955.1%。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月14日公布數(shù)據(jù)顯示,1-5月份,房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商主要依賴(lài)自有資金,在自有資金中,主要靠房地產(chǎn)信托融資。據(jù)《2011年1-4月房地產(chǎn)信托發(fā)展報(bào)告》顯示,2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類(lèi)集合信托產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模達(dá)722.11億元;與去年同期相比,發(fā)行數(shù)量增長(zhǎng)66.92%,發(fā)行規(guī)模增幅達(dá)115.26%。目前房地產(chǎn)公司的信托成本高達(dá)20%以上,越來(lái)越多的信托項(xiàng)目如飲鴆止渴,開(kāi)發(fā)商不得不推盤(pán)加快現(xiàn)金回籠。 近日有媒體表示,外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)唱空做多,這不是事實(shí)。 6月15日,標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的預(yù)測(cè),未來(lái)12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)將下調(diào)10%,將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體評(píng)級(jí)由之前的“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”;無(wú)獨(dú)有偶,知名國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體評(píng)級(jí)由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”,其原因?yàn)椤爸袊?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)將面臨艱難的營(yíng)運(yùn)環(huán)境”。 但外資卻深度介入中國(guó)房地產(chǎn)。前不久,龍湖地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)](行情,資訊,評(píng)論)與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗就發(fā)行2016年到期的7.5億美元有限票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院提供給記者的一份統(tǒng)計(jì)顯示,截至目前,內(nèi)地房企在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等獲得的融資約為700億元左右。 這并非預(yù)示外資看好中國(guó)房地產(chǎn),恰好相反,這是房地產(chǎn)資金鏈條惡化的標(biāo)志。由于房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈條愿意付出高息,外資乘虛而入,坐享高息。事實(shí)上,在俄羅斯等國(guó)的國(guó)債危機(jī)爆發(fā)之前,國(guó)際金融巨頭都這么干過(guò),這種金融食利行為是火中取栗的標(biāo)志,絕不意味著看好某個(gè)行業(yè)。 公眾對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)投資意愿下降。從6月20日起,央行再次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,鎖定3000億元人民幣以上的資金。至此,央行將商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率提升到21.5%的歷史高位。雖然貨幣緊縮與房地產(chǎn)無(wú)關(guān),無(wú)論緊縮與否,開(kāi)發(fā)商都不可能貸到款,但持續(xù)緊縮促使投資者看淡房地產(chǎn)預(yù)期,對(duì)于市場(chǎng)的影響是致命的。 由于內(nèi)地民間資金數(shù)量被低估,僅靠限貸無(wú)法解決房地產(chǎn)價(jià)格上升,但目前房地產(chǎn)預(yù)期下降導(dǎo)致投資者手握現(xiàn)金,不愿意進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。因此住宅市場(chǎng)成交量下降。今年1到5月,17個(gè)城市住宅成交面積同比降9%,一線城市同比降12%,二線城市同比降8%。這對(duì)于依然處于高位的住宅庫(kù)存消化十分不利。預(yù)計(jì)今年下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)處于下降趨勢(shì)。6月16日,國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)期從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”,并預(yù)計(jì)未來(lái)6-12個(gè)月,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)有10%左右的降幅。 但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)不至于硬著陸,主要原因是保障房建設(shè)規(guī)模會(huì)超過(guò)商品房。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),1-5月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18737億元,同比增長(zhǎng)34.6%。其中,住宅投資13290億元,增長(zhǎng)37.8%。該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù),可見(jiàn),房地產(chǎn)投資在保障房的庇護(hù)下并未降溫,但估值中樞會(huì)因?yàn)楸U戏康纳鲜卸陆怠?/p> |