住建部：各地保障房11月末前須全面開工(圖)

　　5月11日，在濟南市保障房項目順河西路小區(qū)，工人正在進行外墻清潔等收尾工程。新華社記者 徐速繪 （資料圖片）

　　5月9日，工人在北京市朝陽區(qū)王四營保障性住房建設(shè)項目工地忙碌。王四營保障性住房項目是北京地區(qū)在建規(guī)模最大的保障性住房項目，建筑規(guī)模達64萬平方米，有限價房、公租房、廉租房等各類保障性住房7160套。今年是我國保障房建設(shè)大提速的一年。目前年度計劃將半，記者在多個省市采訪時卻發(fā)現(xiàn)，社會資金籌措難的“困境”仍較普遍。一邊是民眾翹首企盼的“民生工程”，一邊是“躊躇不前”的社會資本，社會資金的顧慮在哪里？如何打破社會資金進入保障房建設(shè)的瓶頸？記者展開了調(diào)查。新華社記者羅曉光

　　據(jù)介紹，開發(fā)商僅《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》這四證辦下來就至少需要四個月時間，到銀行申請貸款審核還需要兩個月，如果前期準(zhǔn)備工作沒有做好，要想在接下來的5個月內(nèi)開工建設(shè)，緊迫程度可想而知。

　　銀行貸款額度捉襟見肘

　　一家商業(yè)銀行上海分行房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人告訴記者，今年分行貸款目標(biāo)是實現(xiàn)“零增長”，由于存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)，銀行可發(fā)放貸款的額度捉襟見肘，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，受政策限制雖然現(xiàn)在還不能說是暫停發(fā)放，但基本上已很少發(fā)放，即便是政策支持的保障房項目也很難貸款。

　　記者從上海多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解到，目前確實很少從銀行獲得貸款支持。上海地產(chǎn)集團、綠地集團等參與多個大型保障房項目的開發(fā)企業(yè)也反映，貸款審批程序更加嚴(yán)格，審批時間更長，發(fā)放貸款額度也銳減?！耙郧坝小秶型恋厥褂脵?quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩證就可申請貸款，現(xiàn)在必須四證齊全；以前貸款額往往有數(shù)億、數(shù)十億元，現(xiàn)在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭取?！币患覅⒔ㄉ虾Ｄ炒笮途幼∩鐓^(qū)的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在項目多資金少，是“十口鍋子八個蓋”，緊張程度不言而喻。

　　另外一些開發(fā)企業(yè)反映，去年的保障房項目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率，甚至能享有下浮10%－15%的優(yōu)惠；今年以來一般是上浮10%－15%，高的甚至達到30%。按這樣的資金成本，經(jīng)適房等項目的建設(shè)不但無微利可圖，且極有可能虧本。

    據(jù)了解，今年一些城市經(jīng)適房、動遷房項目的新增資金缺口可能達數(shù)百億元，對銀行貸款的依賴度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時發(fā)放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢繼續(xù)下去，要在10月底前實現(xiàn)全部項目開工將十分困難。

    保障房建設(shè)亟待金融創(chuàng)新

    據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中中央、省級和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會機構(gòu)投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。財政部數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，財政部已累計下?lián)?011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，已完成全年預(yù)算59.9%。但要完成全年1000萬套的保障性住房建設(shè)，中央財政1030億元的投入顯然不夠。

　　目前保障房和商品房的開發(fā)貸款都屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，被納入樓市調(diào)控范圍，這是保障房貸款受限的關(guān)鍵因素。業(yè)內(nèi)人士建議，順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應(yīng)將兩類貸款實現(xiàn)分類管理，并落實中央關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策，確保貸款額度和優(yōu)惠利率；與此同時，加強監(jiān)管，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開發(fā)。

　　銀監(jiān)會主席助理閻慶民日前曾表示，保障房建設(shè)資金“不能全部壓在銀行身上”。由于保障房非商業(yè)地產(chǎn)，資金回報時間長，沒有商業(yè)可持續(xù)性，因此銀行只能在財政補充足額到位的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予支持，否則如果無法償還信貸本息，就會形成新一輪的平臺貸款風(fēng)險。

　　事實上，各方對保障房資金來源一直在進行著多種探索和嘗試。在剛落幕的“2011陸家嘴論壇”上，保監(jiān)會主席吳定富表示，保監(jiān)會將在政策允許范圍內(nèi)，本著把上海建成保險資金運用試驗區(qū)的考慮，在上海地區(qū)開展基礎(chǔ)設(shè)施、股權(quán)和不動產(chǎn)等投資活動。目前平安保險已發(fā)起債權(quán)投資計劃，募集資金30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè)。去年底，北京市土地儲備整理中心與七家保險資產(chǎn)管理公司也簽訂了總金額為700億－800億元的債權(quán)投資計劃。

　　上海公積金管理中心日前還根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，首次使用公積金增值資金收購公共租賃住房項目“新江灣尚景園”，總投資14.98億元，為上海的公租房“儲備庫”新增住宅2200余套。另外，天津、上海等地也在加快推動保障性住房投資信托基金（REITs）設(shè)立工作。

　　專家認(rèn)為，加快保障房建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，既需要完善銀行貸款等“主流”融資渠道，也需要不斷創(chuàng)新融資方式；既需要地方政府、企業(yè)的持續(xù)探索，也離不開中央有關(guān)部門、金融機構(gòu)不斷的機制創(chuàng)新、形成合力。