青島限購令考驗(yàn)開發(fā)商耐力

　　前天，青島住房限購令正式公布，昨天，記者探訪發(fā)現(xiàn)，從樓市反映的情況來看，并未帶來急劇震動(dòng)。市民目前對(duì)政策細(xì)則和房價(jià)走勢(shì)尤為關(guān)注，而開發(fā)商和二手房中介已經(jīng)感受到了限購令對(duì)未來成交量的壓力。隨著房產(chǎn)投資投機(jī)的成本大幅上升，房價(jià)過快上漲將在很大程度上得到遏制。

　　新盤

　　有的提前放假有的忙網(wǎng)簽

　　“天冷了，年近了，這兩天沒什么人來看房子?！弊蛉丈衔?，重慶中路一樓盤銷售中心工作人員告訴記者，剛上班時(shí)咨詢電話倒有幾個(gè)，有的問限購令政策，有的問貸款方面的事，感覺想買房的人挺多的，但都很謹(jǐn)慎了?！彪S后記者又以購房者身份致電利津路附近一樓盤，售樓小姐催促道：“要看房的話抓緊時(shí)間過來吧，三點(diǎn)后我們就放假了?！?/p>

　　盡管各售樓處冷冷清清，但從青島市房地資源網(wǎng)（即國土資源房管局官方網(wǎng)站）在線簽約數(shù)據(jù)來看，仍有不少開發(fā)商忙著年前網(wǎng)簽。截至昨日下午6時(shí)，我市網(wǎng)簽成交467套新房，其中黃島區(qū)以121套占據(jù)榜首，膠南也成交了105套，市北、四方、嶗山、城陽分別成交了76套、64套、34套和27套。

　　“不排除有些區(qū)市的新盤趕在限購令正式實(shí)施前盡快網(wǎng)簽，一旦網(wǎng)簽成功，就不會(huì)計(jì)入限購之列。不過也有些購房者不屬于限購之列，開發(fā)商忙網(wǎng)簽只是希望盡快給客戶辦理相關(guān)手續(xù)，以免夜長夢(mèng)多，再出其他調(diào)控政策。”一樓盤的營銷負(fù)責(zé)人指出。

　　限購令考驗(yàn)開發(fā)商“耐力”

　　面對(duì)我市出臺(tái)的限購令，麥迪紳集團(tuán)有限公司總裁江智勇接受媒體采訪時(shí)表示，去年青島土地價(jià)格幾乎翻了一番，成本大幅度上漲，房價(jià)肯定是不可能下降的。不過，我市限購令出臺(tái)后一段時(shí)間內(nèi)可能是買房人和開發(fā)商的觀望期，但大多數(shù)資金鏈不緊張的房企都會(huì)耐心等待，不會(huì)急于提前銷售。一些資金鏈比較緊張的開發(fā)商將面臨不小的壓力。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“限購令的出臺(tái)只是政府平抑房價(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)的暫時(shí)之舉，比起加大土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等措施，限購措施實(shí)施起來最簡(jiǎn)單、成本最低、時(shí)間最快，容易決策。短期不會(huì)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來太大的影響，開發(fā)商也會(huì)在合法合理的基礎(chǔ)上不斷地調(diào)整銷售策略，打造和提升樓盤各方面的價(jià)值，為長遠(yuǎn)發(fā)展做好準(zhǔn)備?！?/p>

　　二手房

　　限購令威力還未顯現(xiàn)

　　記者昨日上午來到市房地產(chǎn)交易中心，大廳內(nèi)正常上班，但辦理業(yè)務(wù)的市民寥寥?！拔沂窃缟喜胖老拶徚畛雠_(tái)的，不過我們買房是自住，這也是我的第一套房，今天過來交營業(yè)稅，倒不是很急，就希望年前把稅費(fèi)弄利索了，好盡快把證拿到手。”市民林女士說。

　　記者隨后從多家二手房中介門店了解到，因限購令而退房的客戶還沒有，“目前購房者還處于理解政策的階段。”太平洋房屋一門店負(fù)責(zé)人孫先生說，今年房地產(chǎn)政策較多，市民對(duì)政策變緊的趨勢(shì)早已有了心理準(zhǔn)備，因此很淡定，中介公司目前的主要工作是解讀政策，今后對(duì)客戶購房資質(zhì)和貸款手續(xù)加強(qiáng)審核，并及時(shí)提醒客戶考慮限購令的因素。

　　稅費(fèi)調(diào)整中介“兩頭忙”

　　除了限購令外，信貸、營業(yè)稅等政策的突然調(diào)整，讓中介不得不在房東、買房人之間“兩頭忙”，就怕因政策調(diào)整把單“黃”了。青房置換辦證部小馬舉例說，兩個(gè)禮拜前有個(gè)客戶看好了一套48平方米的房子，是個(gè)新小區(qū)，總價(jià)60萬元，房產(chǎn)證沒過5年。按照老政策，是按照成交價(jià)與原房價(jià)的差額交營業(yè)稅，也就幾千元，再加上5%的契稅和個(gè)人所得稅，稅費(fèi)共約1.5萬元。但1月28日，營業(yè)稅由差額變成全額，交了5萬多元?！拔覀円矝]想到政策會(huì)這么快落地，客戶也很不愿意，但這是不可抗力，誰也沒辦法?！?/p>

　　“今年二手房形勢(shì)不容樂觀，成交量上不去，我們就沒有業(yè)績了?！备闪宋辶甓址恐薪榈膹埖聫?qiáng)感嘆道，不僅是各種調(diào)控政策，今年政府還將嚴(yán)格管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

　　市民

　　希望實(shí)施細(xì)則盡快出臺(tái)

　　“我和父母住在一起，據(jù)說我們這一帶計(jì)劃拆遷了，原本打算用動(dòng)遷款買一套小房給父母住，再貸款買一套大房和愛人住，都寫我的名字以省去將來的遺產(chǎn)稅，現(xiàn)在看來政策應(yīng)該是不允許了。再說，限購令說不定能把房價(jià)壓一壓，我打算先等等。 ”家住平安路附近的梁女士告訴記者。

　　“我們一家三口住在市南一套49平方米的小房子里，幾年前老人把黃島路37平方米的老房子給了我。本盼望老房子拆遷要個(gè)大的，可是過去幾年了也未拆遷?，F(xiàn)在趕上了限購令，我兩套房合計(jì)還不到90平方米，就不讓買了。要是把老房子賣了，又擔(dān)心啟動(dòng)拆遷，賣虧了。哎，太糾結(jié)了！”一市民在網(wǎng)上說道。

　　昨天，記者在青島新聞網(wǎng)等網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友們對(duì)限購令的關(guān)注點(diǎn)主要集中在對(duì)政策的解讀和未來房價(jià)的走勢(shì)上。記者從我市國土資源房管局了解到，目前相關(guān)細(xì)則仍在制定中，會(huì)盡快出臺(tái)。

　　青島“十二條”

　　繼前日我市召開新聞發(fā)布會(huì)公布住房“限購令”后，昨日市政府辦公廳再次下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，就進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出12條意見

　　至年底前市轄七區(qū)實(shí)行住房限購措施嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策購房應(yīng)如實(shí)填報(bào)《購房人及家庭成員情況申報(bào)表》購房人提供虛假信息騙購住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任凡不符合規(guī)定的購房行為不予受理登記繼續(xù)增加住房建設(shè)用地供應(yīng)確保保障房和中低價(jià)位、中小套型商品住房配置比例認(rèn)真實(shí)施《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2011-2013年）》加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，禁止哄抬房價(jià)、簽訂“陰陽合同”加強(qiáng)房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理，禁止未批先售、捂盤惜售加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，8月底前實(shí)現(xiàn)全市存量房交易登記備案健全完善住房工作責(zé)任制，確保年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)

　　分析

　　“三管齊下”遏制炒房

　　面對(duì)人們熱議的限購令，市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)開發(fā)委秘書長馮顯泉分析說，青島的限購令比濟(jì)南更加具體、更加嚴(yán)格。除了保證真正剛需之外，對(duì)于青島本地戶籍家庭可以用“完全禁購”來形容，因?yàn)橛袃商追康臅和Ｔ儋?。打擊投機(jī)、抑制投資的政策意圖十分明顯，以從需求端上直接防止市場(chǎng)過熱。

　　在供應(yīng)方面，加大對(duì)中低收入家庭、一般收入家庭的購買支持力度。一個(gè)是加大保障房的供應(yīng)總量，這個(gè)比例比2010年還要高，另一個(gè)是加大中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)，這些都力挺中低收入家庭改善住房條件。

　　另外，從市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)加大監(jiān)管力度的措施非常具體，可操作性非常強(qiáng)。政策的有效性關(guān)鍵在于落實(shí)，如果上述三方面都能夠切實(shí)有效的落實(shí)，市場(chǎng)過熱現(xiàn)場(chǎng)一定會(huì)被遏制，成交量會(huì)在短期內(nèi)受到較大影響。

　　算賬

　　炒樓成本到底增多少

　　昨天，市民孫先生給記者算了一筆炒房成本的賬。以湖光山色為例，購買一套100平米的房子，未滿五年，原始購買價(jià)5000元/平米。以前過戶時(shí)最低可以評(píng)估到50萬，沒有差額，不用繳營業(yè)稅，個(gè)稅加契稅一共25000元；現(xiàn)在過戶時(shí)最低要評(píng)估到685000元，按全額征收營業(yè)稅為37675元，個(gè)稅加契稅相應(yīng)提高為34250元，合計(jì)71925元，比過去多花了46925元?！斑@就是多出來的成本，誰也不會(huì)忽略不計(jì)的，不管是買來自己住，還是炒房的人。所以我個(gè)人感覺限購令出來后，會(huì)有不少炒房的人往外拋房源，特別是那些炒樓花的人?！睂O先生說。(孫靜芳)