樓市新八條史上最嚴 二套房首付比例提至六成

二套房首付提至六成

本地人禁買第三套房 外地人禁買第二套房

對改善住房家庭的影響 更大

二套房貸款首付提至六成，以100萬的房產(chǎn)為例，則要多掏10萬元，這對于剛湊齊首付的二次貸款家庭來說無疑“雪上加霜”。另外，根據(jù)現(xiàn)在“認房又認貸”的政策，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會算做二套房，對應(yīng)六成的首付，意味著貸款買房更難。

國務(wù)院再調(diào)控樓市 二套房首付提高至六成對北京人的影響 三套房受限

本地籍購房三套受限。本地籍居民擁有兩套房產(chǎn)，購買第三套房產(chǎn)是受限制的。就北京地區(qū)而言，以家庭為單位不論擁有多少套房，2010年“5·1”之后就只能購買一套房，稱為不算舊賬。這次新政后，新賬舊賬一起算，只要擁有兩套房或以上的，原則上禁止買第三套房。

對外地人的影響 二套房受限

外地籍購房二套受限。根據(jù)國務(wù)院的新精神，結(jié)合地方性政策，意味著在北京的外地籍家庭，已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)的再次購房，無論是貸款還是全款原則上不能再買了。

■時間差

1.現(xiàn)在各銀行大多數(shù)是以貸款合同簽署日為時間節(jié)點。還有部分銀行更嚴格，是以網(wǎng)上簽約和房產(chǎn)過戶日為新舊政策執(zhí)行界限。也就是說，只要到昨天為止沒有簽貸款合同的，二套房很可能首付六成以上、貸款利率最低是基準利率的1.1倍。

2.雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規(guī)避政策，短期之內(nèi)成交量加速上漲。但當前臨近春節(jié),銀行歇業(yè)或房貸額度用完,已經(jīng)基本停貸,趕搭末班車難度也大大增加。

除限購措施，國務(wù)院新出臺的8條措施中，地方政府確定合理房價目標、二套房首付提至六成等也受到了普遍關(guān)注。房地產(chǎn)相關(guān)人士解讀認為，新“國八條”可以說是我國近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴厲的政策組合，可見政府監(jiān)管部門對目前高房價帶來的問題已經(jīng)有充分的認識。

■新“國八條”解讀

>>政府監(jiān)管方面

房價目標施壓地方政府

【政策】進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責范圍。

堅持和強化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。

【解讀】這是首次要求地方政府制定房價調(diào)控目標，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴，史無前例。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房價格控制目標”應(yīng)該指的是一個具體的價格數(shù)量，各地方政府應(yīng)該制定并公布一個2011年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房價。這樣做的好處可以打消投資、投機者對預(yù)期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)，特別是價格能保持在合理的區(qū)間。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個目標而苦惱不堪。調(diào)控房價的效果肯定比去年好。

保障性住房須擴大覆蓋

【政策】加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

【解讀】今年北京將開工建設(shè)20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，今年竣工10萬套保障性住房，實現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達到1萬套左右?！笆濉逼陂g，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達到100萬套，其中六成為公租房。

>>金融政策方面

二套房首付款提至六成

【政策】強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。

【解讀】再次加強了對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進一步抑制投機購房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認房又認貸”的商貸政策標準，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級“門檻”之外。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志稱，新“國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點就是“抬高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。畢竟資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。

>>土地交易方面

保障性住房用地將單列

【政策】嚴格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

【解讀】“十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個50%”的建設(shè)目標，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上；新開工建設(shè)和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。

>>交易稅費方面

二手房交易稅按全額征收

【政策】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

【解讀】北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。

其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。預(yù)計各地區(qū)將陸續(xù)出臺房價的抑制措施。

第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計調(diào)控很快將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。

第四，嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴格收取將給市場調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。

■業(yè)內(nèi)聲音

>>專家

新政或為房產(chǎn)稅鋪路

新“國八條”要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。專家認為，這或?qū)⑹菫榉慨a(chǎn)稅未來試點、實施做好準備。

會議要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，并沒有直接提到房產(chǎn)稅。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，此次國務(wù)院常務(wù)會議要求各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)，“不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持。房產(chǎn)稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點，最終會向全國推廣?！?/p>

中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄稱，政府將對新購房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的傳聞，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對市場的威力不容小覷。

>>房協(xié)

住房供需體系將漸合理

房協(xié)副秘書長陳志說，此前我國保障房供應(yīng)滯后，再加上居民住房方式單一，造成所有人都通過購買商品房解決住房問題，因此房價持續(xù)攀高。現(xiàn)在，政府大力度加大保障房建設(shè)，另外將提供公租房，住房品種、居住方式都將有更大的選擇余地。不會再有擠獨木